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럭셔리 세금 금융소득종합과세 파헤치기! | Finance 2011-05-10 22:24
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럭셔리 세금 금융소득종합과세 파헤치기! 금융소득이 연간 4,000만원 초과시 종합소득과 합산하여 과세!
‘2008년에 투자한 ELS가 조기 상환되면서 지난해 금융소득이 4천만 원을 넘었습니다. 팔자에 없는 금융소득종합과세 신고를 하게 됐습니다’

 

금융소득종합과세 신고일이 다가오면서 본인이 신고대상인지? 그리고 얼마의 세금을 납부해야 하는지?에 대한 문의가 많다. 또한 저금리 때문에 낮은 이자를 주는 예금 대신 높은 수익을 주는 ELS가 지난해 주가상승으로 대거 조기 상환되고 해외펀드에서 고수익을 실현하면서 종합과세 신고대상이 되었다고 상담을 해온 것이다.

상담을 의뢰한 투자자도 2008년 초 년 25%의 수익을 낼 수 있는 ELS에 1억 원을 투자하여 2년 6개월만인 지난해 10월에 조기상환이 결정되면서 ELS에서 3750만원에 해당되는 배당소득이 발생하였고, 다른 이자소득을 합산했을 때 지난해 발생한 금융소득이 4천만 원을 초과했으므로 금융소득종합과세 대상자가 된 것이다. 금번 호에서는 럭셔리세금이라고 하는 ‘금융소득종합과세’에 대해 알아본다.

 

 

◆ 금융소득종합과세란?

 

금융소득종합과세란 개인별 연간 이자소득 및 배당소득 합계액이 4천만원을 초과하는 경우 4천만원을 초과하는 금액을 다른 종합소득과 합산하여 종합소득세율로 과세하는 것을 말한다. 한편 연간 금융소득 합계액이 4천만원 이하인 경우에는 금융기관 등에서의 원천징수로 납세의무가 종료되고, 따라서 사업소득 등 다른 종합소득이 있는 경우에도 금융소득은 종합과세 대상이 아니다.

금융소득금액이란 금융자산에서 발생하는 총수입금액에서 세법에서 정하는 비과세 금융소득과 분리과세 금융소득을 차감한 금액을 말한다.

 

 

주식이나 채권의 매매에서 발생하는 자본이득(시세차익)에서 발생하는 수익은 비과세되므로, 보통 4천만 원 이상이 되려면 8억 원 이상의 자산이 금융기관에 예치되어 있다고 할 수 있 다. 이러한 이유로 럭셔리 세금이라고 불리기도 하지만, 위의 사례처럼 최근 해외펀드 및 ELS때문에 대상자들이 늘어나고 있다.

 

 

◆ 주요 금융소득의 종합과세 대상여부

 

금융기관에서 발생되는 소득이라고 해서 모든 소득이 종합과세가 되는 것은 아니다.

종합과세 대상이 되는 금융소득은 예금·적금·CMA·R P이자, 10년 미만의 저축성보험의 보험차익, 채권이자, 주식 배당금, ELS 수익 등이 있다.

 

그러나, 생계형 비과세저축 이자·배당, 세금우대저축 이자·배당, 장기주택마련저축 이자·배당, 10년 이상의 장기 저축성보험의 보험차익, 장기채권이자(10년 이상, 분리과세 신청), 장기보유 주식배당(1년 이상, 액면가 1억 원 이하)등은 비과세 되는 상품으로 분류가 된다.

 

 

 

◆ 분리과세 상품을 이용하면 누진세율을 피할 수 있다!

 

종합과세의 누진세율을 피할 수 있는 방법이 바로 분리과세를 이용하는 것이다.

분리과세가 된다는 의미는 금융소득에 대한 원천징수만으로 납세의무가 종결됨으로써, 금융소득종합과세에서 제외된다는 의미이다.

 

 

이러한 분리과세 금융상품에 투자하면 절세 효과를 거둘 수 있다.

분리 과세를 받을 수 있는 금융상품은 가입기간 5년 이상의 장기 저축 및 적금, 만기 5년 이상의 장기 채권인 후순위채권, 산업은행의 산업금융채권, 정부가 발행하는 국민주택채권과 5년짜리 국고채, 비실명채권, 금융채권이나 고용안정채권 등을 꼽을 수 있다.

 

 

 

◆ 상품별 금융소득이 발생하는 시기를 알아야 한다!

 

이번 5 31일까지 신고하는 금융소득 종합과세는 2010년 중에 발생한 금융소득의 합이 4천만 원이 넘었을 경우에 해야 한다. 또한, 금융소득이 귀속되는 연도는 당해 금융소득의 수입시기에 의하여 결정되며, 이자 등을 실지로 지급 받지 않아도 수입시기가 도래 되면 금융소득이 발생되는 경우가 있으므로 수입시기에 유의해야 한다.

 

 

예를 들어, 5년 만기 국민주택채권을 2005 4월에 취득하여 2010 3월에 만기상환이자 5천만 원을 받은 경우 그 지급을 받은 날을 수입시기로 하므로 2010년 소득으로 귀속되어 2011 5월에 종합소득 신고를 해야 한다.

 

비상장법인의 잉여금처분 결의일(주주총회일) 2010년 12월 15이고 실제 배당금은 2011년 1월 26 받은 경우, 배당소득의 수입시기는 잉여금처분 결의일이기 때문에 2010년 수입으로 귀속되어 2011 5월에 종합소득신고를 해야 한다.  

 


◆ 금융소득내역은 어떻게 확인하나?

 

현재 금융소득 본인통보제도가 시행이 되고 있어 금융기관은 소득발생 년도의 다음해 3월말까지 고객은 물론 국세청에 금융소득의 발생 및 원천징수명세서를 발송하고 통보한다.

통보내용은 1년 동안에 금융기관에서 발생한 이자와 배당소득 합계금액과 원천징수 내역, 그리고 금융소득 중 분리 과세되는 금액과 금융소득종합과세의 기준금액에 포함되는 금액으로 구분한다.

 

 

 

따라서 본인이 금융소득종합과세 대상에 해당되는 지의 여부는 자신이 거래하고 있는 각 금융기관에서 통보해준 금융소득 및 원천징수 명세서 상의 종합과세 분 합계금액을 합산하여 4천만 원이 초과하는 지를 확인하여 4천만 원이 초과되면 금융소득종합과세 대상자이므로 5월 말일까지 종합소득 신고·납부를 해야 한다. 금융소득 및 원천징수명세서에는 계좌별 금융소득 합계금액 만 표시되므로 구체적인 내역을 알고자 하는 경우에는 해당 금융기관에 확인할 수도 있다.

 

 

◆ 금융소득종합과세 FAQ

 

Q)금융소득이 얼마 정도일 경우 금융소득종합과세에 의한 세부담이 늘어나나?

 

A)다른 종합과세 대상소득이 없고 금융소득만 있는 경우에는 금융소득이 92백만 원을 초과하게 되면 금융소득 종합과세에 의하여 세부담액이 늘어나게 되며, 지역가입자인 경우 건강보험료도 추가인상이 될 수 있다.

예를 들어, 소득원이 없는 주부가 금융소득이 94백만 원 발생할 경우를 계산해보자.

-기 원천징수 된 세액: 94,000,000×14%(주민세제외)=13,160,000

-종합과세 시 납부할 세액: 40,000,000×14%+ (54,000,000-2,100,000(소득공제)×24%-5,220,000(누진공제)=12,836,000

이처럼, 원천징수 된 세액이 종합과세 시 납부할 세액을 초과하므로 추가 부담은 없게 되지만 건강보험 지역가입자의 경우 금융소득 4천만 원 초과시 건강보험료는 인상된다.

기존 납부자의 경우 소득금액 증가로 인하여 보험료 인상되며, 피부양자의 경우 자격상실로 인하여 다른 재산과 합산하여 보험료 납부해야 한다.

 

Q)장기채권에 대하여 분리과세(30% 원천징수)를 선택하면 세부담이 줄어 드나?

 

A)장기채권 등 이자에 대하여 분리과세를 선택하는 것이 항상 유리한 것은 아니며, 일반 소액금융거래자에게는 오히려 분리과세를 선택하는 것이 불리할 경우가 많다.

따라서 장기채권 등의 이자소득이 수입되는 시기에 전체 금융소득이 기준금액(4,000만원)이하이면 다른 종합소득과 관계없이 무조건 분리과세를 선택하지 않는 것이 좋다.

한편, 다른 종합과세 대상소득이 없고 금융소득만 있는 경우 장기채권 등의 이자소득을 제외한 금융소득이 (128백만 원 + 종합소득공제)이상일 경우 에는 장기채권 등의 이자소득에 대해서 분리과세 신청을 하는 것이 유리하다.

 

 

◆ 신고, 주거래 금융기관의 대행서비스를 이용하라!

 

최근 해외펀드의 높은 수익과 ELS상품의 상환으로 금융소득종합과세는 더 이상 부자들만의 일이 아니다. 대부분의 시중은행과 증권사에서 신고대행서비스를 무료로 제공하고 있으므로 일일이 세무사를 찾아다닐 필요없이 금융기관에 필요서류만 제출하면 된다.

만일 과세대상자가 신고를 하지 않았을 경우 20%의 가산세를 물게 되며, 과소신고 시에도 10%의 가산세를 부과하므로 각별히 주의해야 하며, 필요한 서류는 다음과 같다.

 

-금융소득이 4천만 원을 초과한 경우: 금융기관별 원천징수영수증, 주민등록등본, 연금저축납입증명서 등

-금융소득이 4천만 원을 초과하며, 근로소득이 있는 경우: 금융기관별 원천징수영수증, 근로소득 원천징수 영수증 등

-금융소득이 4천만 원을 초과하며, 사업소득(부동산 임대소득 포함)등이 있는 경우: 금융기관별 원천징수영수증, 부가세 신고내역 또는 소득금액 통지서(세무서 안내문)

 

 

◆ 금융소득 종합과세 대처요령

 

금융소득이 종합과세가 되면 개인의 소득세 부담은 물론 건강보험료 부담 등이 늘어 나므로 사전에 대비 하는 것이 필요하다.

 

▶ 주거래 금융회사를 이용하라!

 

주거래 금융기관을 이용하면 금융소득 파악이 용이하며, 재테크 및 세테크 관련 종합서비스를 받을 수 있다.

 

▶ 비과세 및 세금우대 금융상품에 먼저 투자하라!

 

장기주택마련저축이자, 생계형저축 이자 등 비과세 금융소득과 세금우대 금융소득은 금융소득 종합과세에서 제외되므로 최우선적으로 이들 금융상품에 투자해야 한다.

 

▶ 수익증권 등 간접투자상품에 가입하라!

 

주식의 매매차익과 평가차익은 과세대상소득이 아니므로 수익증권 등 간접투자상품을 활용하면 리스크는 줄이면서 과세대상 소득을 줄일 수 있다.

 

▶ 금융소득의 명의를 분산하라!

 

배우자를 포함하여 자녀 등 직계가족명의로 금융자산을 나누는 것도 한 방법이다. 10년간 증여합계액이 증여대상 별 공제금액 한도 이내이면 증여세를 내지 않으므로 배우자는 6억 원, 자녀의 경우는 3천만 원(미성년자의 경우 15백만 원)까지 예금을 분산하는 것이 좋다.

 

▶ 금융소득을 연도별로 나눠라!

 

금융소득이 매년 4천만 원이 되지 않도록 하는 것이 중요합니다. 예를 들어 6억 원을 일시에 연이자 5% 3년 만기 채권에 가입했다고 한다면 3년 후 이자는 9천만 원이기 되기 때문에 그 해에 종합과세 된다. 그러나, 이를 1년 만기 채권에 3회에 걸쳐 재투자하면 매년 3천만 원을 이자로 받기 때문에 종합과세 대상에서 피할 수 있다.

 

딸기아빠 김종석(우리투자증권 마포지점 WM팀장) / ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’저자

 

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[풍수로 본 부동산]②서울 영등포구 여의도동 | Finance 2011-05-10 21:25
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한국거래소를 비롯해 국내 증권사와 은행 등의 금융사가 총집결해있는 서울 여의도. 하루 증권 거래금액만 해도 8조원이 넘는다. 여의도는 전 국토에서 하루 동안 돈거래가 가장 많은 지역 중 하나다. 이런 여의도를 풍수지리학 관점에서 보면 어떤 평가를 받을까.

◆여의도는 ‘돈의 통로’

풍수지리학에서는 여의도를 돈의 통로로 해석한다. 풍수지리학적으로 전통적인 개념의 길지(吉地)는 뒤로 산이 받쳐주고 앞으로 물이 흐르는 배산임수(背山臨水) 지형이다. 그러나 여의도는 한강의 모래층이 퇴적해 만들어진 섬 으로 전통적 길지에는 해당하지 않는다. 다만 풍수지리 전문가인 박정해 정통풍수지리학회 이사장은 “여의도는 돈을 상징하는 물길로 사방이 둘러싸여 있어 재운이 풍수적으로 차고 넘치는 곳”이라고 평가했다.

박 이사장은 현재가 여의도의 전성시대라고 전했다. 그의 설명은 이렇다.
“풍수적 관점에서 땅도 시대 운을 타고난다. 풍수지리에서는 세상은 60년 단위로 크게 변하는데 우리가 사는 시대는 1984년~2043년 사이인 하원갑자(下元甲子)다. 하원갑자는 양의 기운보다는 음의 기운이 흥하는 시대로, 즉 여성의 시대이며 기술의 발전보다는 상업의 발전 운이 더 크고, 돈과 관련된 산업이 가장 흥할 수 있는 시대다.”

하지만 부동산 투자 면에서는 다소 불리한 곳이라는 해석도 있다. 전항수 풍수지리원 연구원장은 “여의도는 현대적 관점에서 사통팔달하여 접근성이 뛰어난 풍수 명당임은 틀림없지만, 땅의 성분이 모래이기 때문에 지력이 약하고, 전통적 관점에서의 지기(地氣)가 불안하다”며 “여의도는 부동산보다는 돈 거래가 많을 곳이며 국가의 중요 건물들은 4대문 안쪽에 입지하는 것이 좋다”고 설명했다.

◆뜨거운 오피스 시장…아파트는 ‘잠잠’

그렇다면 실제 여의도 부동산 시장은 어떨까. 실제로 최근까지 여의도 일대 아파트값은 거의 정체된 상황이다. 한 때 재건축 사업 붐이 일어나면서 천정부지로 솟았던 여의도 ‘서울아파트’ 가격은 2~3년 전과 거의 차이가 없다.

부동산 정보업체 닥터아파트 자료에 따르면 여의도의 대표적 재건축 대상 아파트인 ‘서울아파트’는 지난 2008년 165㎡형이 19억5000만원에서 현재까지 시세변동이 없는 것으로 나타났다. 주상복합 아파트인 ‘여의도 롯데캐슬 아이비’(152㎡형) 역시 지난 2008년 9억원이던 것이 현재 8억6500만원으로 오히려 떨어졌다.

반면 오피스 시장은 뜨겁다. 강북 도심권과 강남권이 지난해 공실률이 증가하는 모습을 보였지만, 여의도는 최근 증권시장 호황에 힘입어 사무실 구하기가 더욱 어렵다. 부동산 정보업체인 알투코리아 자료에 따르면 여의도 소재의 오피스 빌딩 공실률(빈 사무실 비율)은 지난 2009년 4분기에 1.90%에서 지난해 4분기 1.30%로 줄어들었으며, 특히 지상 10층 미만(또는 연면적 1만㎡ 미만)의 오피스 빌딩 공실률은 1년 만에 8.30%에서 2.60%로 큰 폭 하락했다.
서울 영등포구 여의도동에 공사 중인 IFC 공사현장(오른쪽)과 호텔 조감도
오피스 임대 수요가 여의도로 몰리면서 임대료도 상승 추세다. 지난 2009년 4분기 여의도 일대 평균 오피스 임대료는 3.3㎡당 5억1072만원이었지만 지난해 4분기에는 5억3398만원으로 상승했다. 오는 2분기 완공 예정인 ‘원(ONE) IFC’(IFC서울 3동 중 하나)만 해도 지난 12월 이미 임대 계약률이 70%를 넘어섰다. ‘자라(ZARA)’·‘H&M’·‘인디텍스’ 등 유명 패션 브랜드를 비롯해 ING부동산자산운용·브레인투자자문 등 금융 관련 회사가 대거 들어올 계획이다.

빌딩 매매도 다른 지역에 비해 활발하다. 지난해 7월 지하 4층~지상 14층(연면적 1만3313㎡) 규모 하이투자증권 빌딩은 전 소유주가 403억원에 사들였다가 548억원에 팔렸다. 취득가격보다 36% 높은 가격이다. 유진투자증권 빌딩 역시 지난해 7월 3.3㎡당 1480만원에 매각됐다.

◆‘호재’ 많은 여의도 부동산

그렇다면 앞으로 여의도 부동산 시장은 어떻게 될까. 박 이사장은 “여의도 내에서도 가장 좋은 입지는 여의 상류 쪽으로 물이 빌딩을 향해 달려드는 모습이 돼야 한다”고 말했다. 전 원장은 “현재 금융·증권 쪽이 활발하지만, 소식이 오고 가는 방송·신문 쪽이 더욱 유망하며, 주거지로는 적합지 않다”고 말했다.

다만 현재 여의도는 ‘제2의 변신’을 준비 중이다. 정부가 지난 2009년 여의도를 국제금융지구로 지정했다. 당장 서울국제금융센터(IFC 서울)가 올해부터 순차적으로 준공이 된다. ‘원(ONE) IFC’를 선두로 38층 규모의 콘래드호텔, 오피스 건물인 ‘투(TWO) IFC’, 55층 규모의 ‘쓰리(Three) IFC’가 차례로 들어설 예정이다.

서울시는 여의도를 전략정비구역으로 지정해 토지용도를 3종 일반주거지역에서 일반상업지로 바꿔 최고 800% 이하의 용적률을 적용하는 개발 계획을 수립했다. 서울시는 용적률을 높여서 총 61만㎡에 이르는 부지에 8172가구 규모의 공동주택과 금융타운이 들어서도록 만들 계획이다. 또 공연·레저공간인 아레나시티, 여의도 국제여객터미널도 계획돼 있어 향후 개발이슈가 많다.

부동산정보업체인 부동산1번지 박원갑 연구소장은 “여의도는 강남·광화문과 함께 서울의 3대 축”이라며 “아파트는 재건축 이슈로 가격이 묶여 있지만, 오피스 빌딩은 금융·증권계 회사들이 모여들고 IFC 서울이나 파크원 등 대형 오피스 빌딩 신축이 예정돼 있어 여의도의 투자가치는 여전히 높다”고 말했다.

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[풍수로 본 부동산]① 서울 강남구 삼성동 아이파크 | Finance 2011-05-10 21:24
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서울 강남구 삼성동에 있는 ‘삼성동 아이파크’는 공시지가 기준 3.3㎡(1평)당 가격이 5000만원 중반으로 우리나라에서 가장 비싼 아파트 중 하나다. 지난 2004년 입주를 시작한 이후 줄곧 서울 아파트 평균 가격보다 3~4배 높은 수준을 유지하고 있다.

삼성동은 유력 정·재계 사람이 많은 동네로도 유명하다. 박근혜 전 한나라당 대표, 강금실 전 법무부 장관, 정호열 전 공정거래위원장의 자택이 삼성동에 있다. 이건희 삼성전자 회장은 현재 2층짜리 단독주택을 삼성동에 짓고 있다.
삼성동 현대아이파크와 뒷편 단독주택 단지의 모습. 단독주택 단지에는 이건희 회장의 개인주택이 지어지고 있다.


삼성동은 어떤 풍수지리적 특성을 갖고 있을까.

풍수지리 전문가인 전항수 풍수지리원 연구원장은 “삼성동은 대모산의 기운과 재물을 뜻하는 물(江)이 감싸고 도는 명당자리”라고 평가했다.

전 연구원장은 “풍수에서는 산(山)의 흐름을 용(龍)의 움직임으로 본다”며 “남쪽 대모산에서 용맥(龍脈)이라고 부르는 좋은 기운이 꿈틀꿈틀 움직이면서 북쪽으로 올라오다 한강을 만나면서 잠시 멈춰 선 곳이 삼성동인데, 특히 기운이 많이 머무르는 볼록 튀어나온 구릉지가 바로 지금의 삼성동 아이파크 자리”라고 설명했다.

청담나들목 부근에 있는 삼성동은 한강과 탄천이 만나는 곳에 자리 잡고 있다. 전 원장은 “삼성동 땅의 기운을 최대한 활용하기 위해서는 남향집보다 북향집을 짓는 게 더 좋다”고 말했다. 그는 “대모산의 기운이 남에서 북으로 올라가는 모양새라 배산임수에 따라 한강을 바라보는 북향의 집을 지으면 자연의 기운을 그대로 따를 수 있어서 매우 좋다”며 “다만 땅 기운이 5층(15m) 위로는 올라가기 힘들기 때문에 고층에 산다면 땅과 친한 운동인 걷기·뛰기를 많이 하는게 좋다”고 했다.

시가 100억원대의 단독주택을 지어서 화제가 된 이건희 삼성 회장의 삼성동 주택 부지는 아이파크의 덕을 본 경우다. 전 원장은 “이건희 회장의 집은 길 건너 맞은 편 집들보다 땅의 기운이 약하지만, 아이파크가 그 집들을 위에서 아래로 누르고 있어 상대적으로 앞이 탁 트인 이건희 회장의 땅이 더 좋은 기운을 갖고 있다”고 설명했다.

공사 중인 이 회장의 집에 대해서는 “앞(까치공원 방향)이 트인 서쪽으로 짓고 있다면 매우 잘 짓는 것” 이라며 “안동 하회마을 유성룡 고택이 대표적 서향 집으로 부자가 많이 나는 집의 모양새”라고 설명했다.

삼각형인 땅 모양에 대해서는 “모서리를 둥글게 하면 기운이 더 좋아질 것”이라고 덧붙였다.

봉은초등학교 옆에 있는 청담동 배수지 자리에는 시민공원이 조성될 계획이다. 서울시 관계자는 “서남권 어르신 행복타운을 양천구 목동 보라매 공원에 지을 경우 대체 공원으로 청담 배수지 일대가 공원으로 조성될 예정이다”고 설명했다.

삼성동 인근 공인중개사는 “배수지 일대가 공원으로 조성되면 삼성동 일대의 생활환경이 더 좋아져 우리나라를 대표하는 주거단지로 거듭날 수 있을 것”이라고 말했다.

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[풍수로 본 부동산]③ 서울 강남구 개포지구 | Finance 2011-05-10 21:23
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서울에서 마지막 남은 대규모 5층짜리 저층 아파트 단지인 강남구 개포지구. 개포·도곡·일원동 일대 393만7263㎡ 규모인 개포지구에는 개포주공 아파트를 비롯해 개포시영, 한보미도, 개포대우, 일원현대 등 2만8704가구가 밀집해 있다.

이 가운데 지난 1982년 5월 입주한 개포주공 1단지는 36만6032㎡(약 11만평) 터에 125개 동이 들어서있다. 3.3㎡(1평) 기준으로 집값은 전국 최고 수준이다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 3월 초 현재 개포주공 1단지 36㎡형(10.8평)은 6억원, 59㎡형(17.8평)은 14억원에 이른다. 지은 지 30년이 돼 재건축 기대감이 높기 때문이다.

하지만 지난달 9일 서울시 도시·건축 공동위원회가 개포지구를 고층아파트 단지로 재건축하는 ‘개포택지지구 지구단위계획 변경 결정 안’ 의결을 보류하면서 사업이 장기화될 가능성도 점쳐지고 있다.

그렇다면 서울 강남권 재건축 단지를 대표하는 개포동 일대는 풍수지리학적으로 어떤 의미를 가질까.

개포동 주공아파트 모습/조선일보 DB
◆ “개포동은 남향집보다 북향집이 더 좋다”

개포동 일대 재건축 대상 아파트들은 부동산 시장에서는 블루칩(Blue chip·우량 물건)으로 평가받고 있지만, 풍수지리학적으로는 그리 좋은 평가를 받지 못하고 있다. 풍수지리학에서는 차가운 북서풍을 막아줄 수 있는 산(山)이 집의 북쪽(뒤)에 있고 물은 남쪽(앞)에 위치한 배산임수(背山臨水) 지세를 명당자리로 꼽는다.

하지만 개포동은 정반대로 배수임산(背水臨山)지형이다. 북쪽(뒤)에는 양재천이 흐르고 남쪽(앞)에는 대모산(293?)과 구룡산(306?) 등 두 개의 산이 버티고 서 있다. 박정해 정통풍수지리학회 이사장은 “개포동은 의자 등받이를 앞으로 해서 의자에 앉아 있는 모양새”라며 “산이 남쪽에 있어 매우 불편한 형태를 하고 있다”고 설명했다.

땅 기운(地氣)도 약한 편이다. 과거 아파트가 지어지기 전 개포동 일대는 장화를 신고 다녀야 할 정도로 질퍽거리던 진흙땅이었다. 풍수지리학에서 진흙은 일반 흙과 달리 땅의 기운이 머물기 어렵다는 설명이다. 전항수 풍수지리원 연구원장은 “대모산·구룡산과 가까운 쪽은 땅이 딱딱해 땅 기운이 잘 머무르고 좋지만, 산과 좀 거리가 있는 개포동 일대는 진흙땅이라 땅 기운이 오랫동안 머물지 못하고 흩어지는 모양새”라고 분석했다.

재건축 사업이 지연되는 것도 인근 산 때문이라는 분석도 있다. 한 풍수지리 전문가는 “속리산에서 이어지는 관악산은 돌산으로 삐쭉삐쭉 강하고 진취적 지세인데 반해 흙산인 대모산과 구룡산은 부드러운 산세”라며 “개포동은 두 산의 영향을 많이 받아 사업이 힘차게 진행되지 못하고 있다”고 말했다.

그러나 개포동의 지형적 단점을 극복할 방법도 얼마든지 있다. 박 이사장은 “배수임산을 배산임수로 바꾸려면 집을 북향으로 지으면 된다”고 말했다다. 그는 또 “산은 움직일 수 없지만, 물은 가릴 수 있다”며 “재건축을 할때 양재천쪽에 나무를 많이 심어 물을 가리고, 단지 안에 분수대나 벽천(壁川)처럼 물과 관련된 조형물을 설치하면 배산임수로 만들 수 있다”고 했다.

개포동 인근 모습. 북으로 양재천이, 남으로 대모산과 구룡산이 위치한다/네이버 지도 캡쳐
◆ 재건축 사업 장기화 우려

개포동 일대가 풍수지리학적으로 명당은 아니지만 지난 10년간 아파트 가격은 큰 폭으로 올랐다. 개포주공 1단지는 이 기간 동안 4배쯤 올랐다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 개포주공 1단지 58㎡는 지난 2000년 1월 말 3억750만원에서 올해 2월 25일 현재 12억원을 기록하고 있다. 2009년 9월에는 13억8000만원을 기록했었다.

하지만 지난 2000년 초반부터 10년 넘게 추진 중인 재건축 사업은 시간이 좀 더 필요할 것으로 보인다. 서울시는 지난 9일 개포지구 재건축 사업에 대해 ▲소형주택·장기전세주택 확대 방안 ▲허용용적률 인센티브의 적정성 여부 ▲공원 인접부 고층아파트 배치에 대한 적정성 여부 등과 관련해 추가 검토가 필요하다고 결정했다.

서울시 결정으로 당분간 개포지구 아파트 가격은 약세를 보일 가능성이 높다는 분석이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “소형 주택을 많이 넣고 용적률을 낮추면 개발이익이 줄어든다”고 말했다. 이달 말 DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 끝나면 재건축 아파트 가격에도 악재로 작용할 전망이다.

부동산써브 함영진 실장은 “재건축 아파트는 정부 정책에 가장 민감하게 움직인다”며 “강남 3개구는 원래 DTI 완화를 적용받지 않는 지역이었지만 DTI 완화가 종료될 경우 부동산 투자 환경이 변했다는 인식이 커지면서 재건축 아파트값에 영향을 미칠 것”이라고 분석했다.

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도곡동 '타워팰리스', 풍수학적으로 보니 의외로… | Finance 2011-05-10 21:22
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도곡동 '타워팰리스', 풍수학적으로 보니 의외로…
"땅 기운 너무 강해"… 최근 30대 그룹 총수들 가장 많이 전입

서울 강남구 도곡동은 우리나라의 대표적인 부촌(富村) 중 한 곳이다. 기업정보 제공업체 ‘재벌닷컴’에 따르면 30대 그룹 총수들이 2005년 이후 가장 이사를 많이 온 동네는 도곡동으로 나타났다. 서울 강북에서 강남으로 주소를 옮긴 29명 중 11명(37%)이 도곡동으로 이사했다.

도곡동은 총 면적 2.01㎢로 인구는 6만명 정도다. 북으로는 양재천이 흐르고 남으로는 매봉산이 있다. 도곡동이라는 이름은 남쪽에 있는 매봉산 아래 산부리에 돌이 많이 박혀 있어 독부리라고 하던 것이 변해 독구리, 독골에서 도곡이라고 불리게 됐다.

지난 2002년 타워팰리스가 입주를 시작하면서 주목받게 됐고, 주공아파트를 재건축한 도곡 렉슬 아파트, 삼성 래미안 등 고가 아파트들이 속속 들어서면서 부촌으로 자리 잡았다.

◆‘타워팰리스’로 더 유명한 도곡동

도곡동이 유명세를 치르기 시작한 것은 지난 2002년 10월, 삼성이 짓는 최고급 주상복합 아파트 타워팰리스가 들어서면서부터다.

타워팰리스의 모습/조선일보 DB
 타워팰리스는 총 6개 동으로 삼성물산(000830) (76,800원 ▲ 100 0.13%)이 4개 동을, 삼성중공업(010140) (42,850원 ▲ 550 1.30%)이 2개 동을 나눠서 지었다. 총 2100가구로 당시 삼성 이건희 회장이 ‘최고급 아파트를 지으라’는 지시로 건설된 것으로 알려졌다. 처음 건설 계획이 나온 1999년에 10억원이 넘는 아파트, 63시티보다 더 높은 아파트로 시선을 끌었다.

이후 도곡동은 주공아파트를 재건축한 도곡렉슬(2006년), 도곡 아이파크(2007년) 등 명품 주거시설이 속속 들어서면서 아파트 가격이 가장 비싼 동네가 됐다. 최근에는 30대 그룹 총수들이 가장 많이 이사 온 동네로 다시 유명세를 치렀다. 2005년 이후 도곡동으로 이사 온 대표적인 재벌 총수로는 서울 성북구 성북동에 살던 조양래 한국타이어(000240) (41,600원 ▲ 600 1.46%)회장, 서울 중구 신문로 2가에 살던 이해욱 대림산업(000210) (115,500원 ▼ 2,500 -2.12%)부회장이 있다.

도곡동의 주거시설들은 보안이 철저해 유명 연예인들도 많이 거주한다. 안성기, 박중훈, 신현준, 심형래 등 유명 영화배우들을 비롯해 윤태영, 이정현 등도 이곳에 산다.

◆풍수 지리학 “도곡동은 과룡처”

그러나 도곡동은 풍수 지리학에서는 썩 좋은 평가를 받지 못한다. 도곡동의 위치는 용의 ‘허리’에 올라탄 모양새로 기운이 흘러가는 통로에 있어 땅 기운이 너무 강하고 제대로 그 기운을 이용하기 어려운 모양새라는 평가다.

박정해 정통풍수지리학회 이사장은 “도곡동은 우면산에서 시작된 기운이 대치동으로 흘러가는 능선 허리에 있다”며 “풍수지리에서 과룡처(過龍處·용이 지나는 자리)라고 부르는 곳에 있어 전기로 치면 고압선 중간에 있는 것과 같은 모양으로 땅 기운을 감당하기가 어려울 정도”라고 말했다.

특히 도곡동에서도 고가 아파트로 유명한 ‘도곡 렉슬’ 아파트 인근은 땅의 기운이 너무 강하다는 평이다. 한 풍수지리사는 “이 일대는 강남 세브란스를 지나 대치동 은마아파트까지 이어지는 기운 위에 있고 수맥도 일부 흘러 풍수적으로 좋은 편은 아니다”고 말했다.

전항수 풍수지리원 연구원장은 “도곡동은 우면산에서 시작된 땅의 기운이 매봉산을 거쳐 이어지는 모양새”라며 “양재천에서 가까운 건물들이 배산임수가 가능할 것처럼 보이지만, 물길이 감싸고 돌지 못하기 때문에 오히려 양재천과 떨어진 곳이 더 좋은 모습”이라고 평가했다.

도곡렉슬 단지 모습/조선일보 DB
최고가 아파트의 대명사로 통용되는 타워팰리스도 풍수에서는 좋은 점수를 못 받았다. 박 이사장은 “타워팰리스가 있던 자리는 과거에 논으로 일종의 골짜기였다”며 “땅 기운이 모이기 어려운 자리고, 인근 양재천이 아파트를 둥글게 감싸고 돌지 않아 썩 좋은 위치는 아니다”고 말했다.

◆개포지구·대치동 재건축에도 큰 영향은 없을 것

전문가들은 인근 대치동의 은마아파트나 개포동 주공 아파트가 재건축해도 도곡동 집값이 크게 영향을 받지 않을 것으로 전망했다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 “도곡동은 압구정동의 고급 이미지와 대치동의 최고의 학군을 합쳐놓은 동네”라며 “이미 양재천을 중심으로 인근 동네와 차별화가 크게 된 상황이라 인근 지역이 개발된다고 하더라도 큰 영향은 없을 것”이라고 설명했다.



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