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구만수 박사 3시간 공부하고 30년써먹는 부동산 시장 분석 기법 | 기본 카테고리 2017-10-21 23:24
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구만수 박사 3시간 공부하고 30년써먹는 부동산 시장 분석 기법

구만수 박사는 부동산 시장 가격의 등락 요인으로 정부의 부동산 정책, 국내외 경제상황, 인간의 심리, 부동산 수용와 공븍 측면이라는 4가지 요인이 부동산 시장의 가격등락에 큰 영향을 주고 있다고 판단하며, 본 저서에 각각의 요인에 대한 역사적 사실과 데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석기술하고 있다.


1. 부동산 정책
정부는 부동산시장을 바라볼 때 물가상승률을 크게 벗어나지 않은 수준에서 부동산 시장 가격이 형성되기를 희망한다, 정부는 부동산시장이 과열되거나 침체되는 것을 좋아하지 않기에 어느 정권이든 한쪽으로 지나치게 쏠리는 것을 미연에 방지해 적절한 거래가 이뤄지도록 유도한다. 따라서 정부는 부동시장이 과열일때는 규제의 강화, 침체일때는 규제의 완화 또는 거래 촉진책을 펼친다. 문재인 정부가 들어와서는 부동산 시장이 과열이라고 판단하여 현재 규제 강화정책을 사용하고 있으며, 아마 당분간은 계속 규제 강화정책을 사용할 가능성이 높으므로, 공격적인 부동산 투자를 삼가는 것이 좋을 것이라고 저자는 이야기 하고 있다.

역대 정권의 부동산 정책을 미리 알아보려면 대통령직인수위원회 백서을 살펴보면 알 수 있을 것이라고 것은 부동산 투자에 관심있는 분에게는 좋은 정보 일듯하다.

 

2. 국내외 경제 상황
국내의 경제 상황 요인 파트에서 저자는 부동산 시장에 영향을 주는 요인으로 거시경제와 미시경제를 모두 염두에 두어야 한다는 것을 이야기 하고 있다.
그리고 무엇보다 돈이란 무엇인가에 대한 확실한 철학이 머릿속에 탑재가 돼야 하며 돈과 종화폐의 구분을 명확하게 할줄 알고 우리가 보유하고 종이화폐에 대한 미련을 버려야한다고 강조한다.
구만수 박사는 주택가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이라고 이야기하며, 내돈을 그대로 가지고 있으면 내현금이 허공에 날라가기에 물가상승률보다 높은 적절한 투자활동을 하라고 이야기한다.

또한 통화량에 따라 부동산 가격이 움직이기에 통화량 중가 요인과 감소요인을 알아둘 필요가 있다고 이야기한다.
통화량 증가요인으로 1) 금리인하 2) LTV/DTI 완화 3)국채회수 4)세금인하 5) 은행 지급준비율 인하 6) 재할인율 인하(재할인율-중앙은행이 시중금융기관에 빌려주는 자금의 금리) 7) 재정지출의 확대(공공사업 확대) 인데 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 통화량 증가요인에 관한 내용이 지속적으로 눈에 띈다면 통화량이 늘어난 만큼 화폐가치는 하락하고 반대로 실물자산인 부동산 가격은 올라갈 가능성이 높으므로 투자에 관심을 기울일 것을 이야기한다.
반대의 경우 통화량 감소요인이 지속적으로 눈에 띈다면 공경적인 투자는 자제하며 전열을 가다듬고 시장의 흐름을 예의주시해야 한다고 이야기한다.
3. 인간의 심리
이 장은 인간은 개인의 이기적인 욕구충족을 위해서 과한 욕심을 부리다가 오히려 재정이 악화되는 경우가 많으니 심리적으로 동요하지 말라는 것이다.
사람들은 지극히 이기적인 행동을 하지만  아무런 생각없이 행동하는 경우가 많다는 점이 부동산 투자에서도 적용이 된다는 이야기이다. 즉 가격이 오르면 몰려가서 사고 가격이 내리면 더 떨어질까 겁을 내고 팔지 못해서 초조해 한다는 것이다. 이것이 바로 인간의 심리이기에
부동산 투자에서 해당 지역에서 부동산 상승 요인을 많이 갖고 있는 부동산(즉 상대적으로 우수한 노른자 입지의 부동산)을 투자하라고 이야기한다.
그리고 시장상황에 대해 합리적인 의심을 하라고 이야기한다. 관성과 타성에 젖어 군중심리에 동화돼 이끌려다니지 말고 시장을 냉정하고 보고 자신만의 투자철학을 갖도록 공부하고 노력하라고 충고한다.

4. 수요와 공급
이장에서는 부동산 투자를 하기 위해 전국 부동산 시장 흐름과 개별시장의 움직임을 읽어내는 능력이 필요다고 이야기한다.
투자자 입장에서는 투자하고 싶은 지역의 다른 조건이 긍정적이라 하더라도 향후 입주물량이 적체돼 있다면 투자를 실행해서는 안된다, 반대로 입주물량이 적거나 부족한 지역이라면 수요 공급법칙에 의한 주택의 희소성으로 투자수익을 기대해 볼 수 있다는 것이다.
그지역의 주택수요량은 수도권 도시에 필요한 공동주택 수요는 인구수에 0.74%를 곱하면되고 비수도권 경우 0.58%를 곱하면 필요한 공동주택수요량이 나온다.
이러한 공식에 의해 본 저서에서는 국내 모든 지역의 2019년까지 적정수요량과 입주예정물량자료가 제시되고 있는데, 서울 및 제주도 경우 전반적으로 적정수요량에 비해 공급량이 앞으로도 부족할 것으로 보이고 있어 서울 및 제주도에 대한 투자 매력은 아직도 있어 보인듯합니다.

본 저서를 요약하면
부동산 시장에서 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있으니 정부의 과도한 규제가 있을 경우 피하는 것도 좋을 것이며, 돈의 본질을 이해한 후 투자해야하며, 정말 큰 문제는 투자를 전혀 하지 않는 것이며, 부동산 상승장이든 조정장이나 하락장에서도 공부하는 습관이 반드시 필요하다는 것이다

3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

구만수 저
한국경제신문i | 2017년 10월

 

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