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Finance
[대한민국 하우스푸어 리포트]내 집 장만한 죄? “전재산 팔아 집 샀는데 내 집에선 남이 살고…” | Finance 2012-07-18 08:45
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<下> 하우스푸어서 렌트푸어로
내집 산 죄?… 이자폭탄에 새집은 전세주고 셋집 전전

경기 용인시 상현동 D아파트는 2007년 분양 당시 경쟁률이 20.5 대 1까지 올라갈 정도로 인기가 있었다. 이 아파트는 한때 은퇴자들의 유망한 노후단지로 꼽혔지만 지금은 부동산 경기 침체로 하우스푸어가 늘어나는 곳이 됐다. 양회성 기자 yohan@donga.com

서울 송파구 신천동 C아파트 인근 상가에서 분식집을 하는 김모 씨(64)의 소원은 돈을 벌어 C아파트로 이사 가는 것이다. 그는 84m²짜리 C아파트를 소유하고 있지만 인근 풍납동에 있는 20년도 더 된 60m²짜리 아파트에 살고 있다. 그는 2008년 9월 C아파트 입주를 앞두고 3억5000만 원을 주택담보대출로 마련했지만 그래도 돈이 모자랐다. 결국 2억2000만 원에 C아파트를 전세로 주고 자신은 1억5000만 원에 풍납동 아파트로 전세를 들어가야 했다.

김 씨는 2년 뒤 전세 계약기간이 끝났을 때 C아파트로 들어가고 싶었지만 역시 형편이 안 됐다. 그가 돌려받을 아파트 전세금과 내줘야 될 전세금 차액인 7000만 원을 구할 도리가 없었다. 김 씨는 “언제 돈을 벌어서 내 집에서 살 수 있을지 알 수 없다”고 말했다.

동아일보가 분석한 국내의 대표적인 ‘하우스푸어(House Poor)’ 아파트 467채의 집주인 중 264명(56.5%)은 김 씨처럼 본인이 소유한 아파트는 전세를 주고 다른 집에서 살고 있는 것으로 나타났다. 분석 대상 아파트는 서울 강남구 대치동 A아파트와 서초구 반포동 B아파트, 신천동 C아파트, 경기 용인 수지구 상현동 심곡마을 D아파트이다.
뉴스이미지 北 평양 고층 아파트 left right
뉴스이미지 [동영상] 한밤중에 아파트 한 라인 ... PLAY


○ 어쩔 수 없는 ‘1가구 2주택자들’

A∼D아파트 소유주 중 69명은 별도로 소유한 집에서 살고 있는 것으로 조사됐다. 조사 대상 아파트를 갖고 있으면서도 실제로 살지 않는 264명 중 주소가 확인된 220명이 현재 거주하는 집의 등기부등본을 열람한 결과이다. 본인 소유 아파트를 전(월)세로 임대한 사람 10명 중 3명 정도는 집을 2채 이상 소유하고 있다는 뜻이다.

‘1가구 2주택자’ 69명 중에는 D아파트 소유주가 42명(60%)으로 가장 많았고 이 중 26명은 용인에 별도의 아파트를 소유한 것으로 파악됐다. D아파트 주민인 김모 씨는 “원래 살고 있던 아파트를 팔아서 새 아파트에 입주하려던 사람이 많았지만 용인지역 아파트 거래가 끊기고 가격이 급락하면서 원래 아파트를 팔지 못해 ‘비자발적 1가구 2주택자’가 된 사람이 대부분”이라고 설명했다.

또 220명 중 자신이 소유한 아파트는 세를 주고 다른 집을 임차해 살고 있는 151명의 주택 형태를 분석한 결과 아파트보다 선호도가 떨어지는 단독주택에 11명, 다세대·다가구에 9명, 상가주택에 5명이 사는 등 비(非)아파트 거주자가 26명으로 나타났다. 특히 151명 중 57명은 현재 거주하고 있는 집의 크기가 원래 소유한 집보다 작은 것으로 확인됐다.

부동산 전문가인 봉준호 닥스플랜 대표는 “전 재산을 털어서 전세를 끼고 아파트를 샀지만 형편이 안 돼 들어가지는 못하고 어쩔 수 없이 아파트가 아닌 다세대·다가구 등으로 옮겨 살거나 집 크기를 줄인 이들의 구체적인 현실이 드러난 셈”이라고 말했다.


○ 하우스푸어에서 ‘렌트푸어’로

담보대출 이자를 감당하지 못해 전세로 옮기는 사례도 확인됐다. 하우스푸어에서 ‘렌트푸어(Rent Poor)’로 주저앉는 이들이다.

C아파트 144m²에 살던 김모 씨(63)는 재건축 추가부담금을 내려고 6억여 원을 대출받았다. 김 씨는 한 달에 250만 원 이상 나가는 이자 때문에 올해 6월 이 아파트를 6억5000만 원에 전세를 주고 경기 하남시 빌라를 2억5000만 원에 전세로 얻었다. 남은 돈 4억 원으로 대출금을 갚았지만 아직도 2억 원이나 빚이 남아 한 달에 80여만 원을 이자로 내고 있다. 그는 “아예 집을 팔까도 생각했지만 한때 20억 원에도 거래됐던 것을 생각하면 억울해서 지금 시세로는 도저히 팔 수 없다”고 말했다. C아파트 144m²형은 최근 11억 원 선에서 거래된다.

C아파트 상가의 한 중개업자는 “소득이 없는 60대 이상 집주인 중에서는 이자를 감당하지 못해 전세를 주고 인근 빌라나 작은 아파트로 전세를 가는 사람이 제법 있다”고 귀띔했다. 이 관계자는 “집은 한 채 갖고 있어야 한다는 생각이 있는 데다 한창때에 비교하면 중형은 1억∼2억 원, 대형은 5억 원 이상 떨어져 ‘본전’ 생각 때문인지 팔지 못하는 사람이 많다”고 덧붙였다.

무리해서 빚을 낸 소유주 중에서는 곧 렌트푸어 신세가 될 처지에 놓인 이들도 눈에 띄었다.

5급 공무원 출신인 박모 씨(64)는 평생 받은 월급을 모아 C아파트 84m²를 샀다. 새 아파트에서 안락한 노후를 보내고 싶었지만 집을 살 때 보험사에서 대출받은 돈이 문제였다. 대출금 1억5400만 원에 대한 이자가 매달 70만 원 넘게 나와 김 씨는 3월부터 서울 강남의 한 빌딩에서 야간경비 일을 하고 있다.

지금 박 씨는 C아파트를 전세 주고 좀 싼 곳으로 세 들어 갈 생각을 하고 있다. 아내가 “30대 초반인 아들과 딸이 결혼할 때까지는 여기서 살아야 한다”고 반대해 당장 이사하지 못할 뿐이다. 그는 “야간경비를 같이 서는 동료들한테 내가 공무원 출신이고 잠실에 84m² 아파트를 갖고 있다고 말하면 믿지 않는다”며 “내가 돈 때문에 야간경비를 서게 될 줄은 정말 몰랐다”고 한숨을 쉬었다.

▶ [채널A 영상] “집, 자산 아닌 웬수”…늘어가는 ‘하우스 푸어’

황형준 기자 constant25@donga.com blog_icon　　
황진영 기자 buddy@donga.com　　
김평화 인턴기자 연세대 응용통계학과 4학년

 
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[대한민국 하우스푸어 리포트]투자 위해 2주택 산 사람들… 1인당 빚 5억4600만원 | Finance 2012-07-18 08:43
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무리하게 샀다가 이자에 발목… 집값 크게 떨어져 경매위기로
A∼D아파트의 ‘1가구 2주택자’ 69명 중 51명은 소유한 두 집 중 한 곳 이상에서 주택담보대출을 받은 것으로 나타났다. 이들은 2주택을 합쳐 총 278억4200만 원의 주택담보대출을 받아 1인당 5억4600만 원의 빚을 지고 있었다.

이 중 10억 원이 넘는 돈을 대출받은 사람이 4명이나 되고 5억 원 초과∼10억 원 이하의 담보대출을 갖고 있는 사람은 20명이었다. 이렇게 빚이 많은 이유는 집을 한 채 가지고 있으면서 투자목적으로 담보대출을 받아 집을 샀기 때문으로 분석된다. 2주택자 69명에서 담보대출을 받은 51명 중 34명이 부동산 가격이 정점에 이르렀던 2007년 D아파트를 분양받았다. 이 때문에 D아파트는 2주택자의 비율이 높다. D아파트 158m²를 갖고 있는 윤모 씨(50)는 용인시 수지구에 122m² 아파트 한 채를 소유하고 있지만 2008년 이 아파트를 담보로 은행에서 7억 원을 대출받은 데다 또 D아파트를 담보로 4억3000만 원을 빌려 대출금액만 11억3000만 원에 이른다. 대출이자만 월 500만 원에 가까운 형편이다. 윤 씨처럼 비싼 값에 되팔 생각을 하고 D아파트를 앞다퉈 분양받아 2주택자가 된 용인지역 소유주들은 주택경기 침체로 두 집 중 어느 한 곳도 처분하지 못한 채 수백만 원의 이자를 내고 있다.

용인의 한 중개업자는 “D아파트뿐만 아니라 인근 다른 아파트에서도 투자목적으로 담보대출을 받고 샀다가 부동산 거품이 꺼지면서 하우스푸어들이 많이 생겼다”며 “집값이 오르지 않는 상황에서 이들은 ‘경매 대기자’ 신세라고 할 수밖에 없다”고 말했다.

황형준 기자 constant25@donga.com blog_icon　　
김유영 기자 abc@donga.com　　

 
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연예인 빌딩부자는 '빚 많은 개살구?' | Finance 2012-07-16 13:41
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연예인 빌딩부자는 '빚 많은 개살구?'(종합)



기준시가 대비 담보비율 평균 80% 웃돌아...300% 이상인 경우도

[아시아경제 이민찬 기자]빌딩 부자가 유독 많은 연예인들이 알고 보면 '빚 많은 개살구'인 것으로 나타났다. 연예인 빌딩의 평균 담보대출 비율이 기준시가 대비 80%를 넘는 것으로 나타나 대부분 사실상 은행돈으로 빌딩을 산 셈이기 때문이다.

부동산 침체가 장기화되면서 시세가 큰 폭으로 떨어지는 경우가 많아 채무 상환 부담에 시달리게 될 연예인이 속출할 가능성이 큰 상황이다.

16일 재벌닷컴이 국세청 자료를 토대로 유명 연예인 26명이 소유한 27개 상업용 빌딩의 올해 기준시가를 조사한 결과, 서울 서초구 잠원동에 소재한 배우 송승헌씨의 보유 빌딩의 기준시가가 107억6000만원으로 가장 높은 것으로 나타났다.

송씨가 2006년 114억원에 사들인 이 빌딩은 대지 539㎡ 연면적 1311㎡에 지하 1~지상 4층 규모다. 토지 공시지가가 ㎡당 1000만원을 넘고 건물 용도나 위치도 상당히 좋은 편에 속하는 것으로 전해졌다.

가수 서태지씨는 기준시가 92억7000만원짜리 빌딩을 소유해 2위를 차지했다. 이 빌딩은 서울 강남구 논현동에 있는 지하 3~지상 6층 짜리다. 서태지씨는 이외에 추가로 63억5000만원 규모의 서울 종로구 묘동 지상 10층 빌딩을 아버지인 정상규씨와 공동 명의로 갖고 있다. 두 빌딩을 합하면 기준시가가 166억2000만원으로 연예인 중 최고 빌딩부자다.

차인표·신애라 부부가 소유한 강남구 청담동 지하2~지상 6층 빌딩이 기준시가 73억3000만원으로 뒤를 이었다. 이어 박중훈씨의 역삼동 소재 빌딩(62억4000만원), 배우 최란씨의 청담동 소재 빌딩(58억5000만원), 이재룡·유호정 부부의 청담동 빌딩(53억4000만원) 등의 순으로 나타났다.

빌딩 소유 연예인 중 나이가 가장 어린 사람은 배우 장근석씨(25)로 조사됐다. 장근석씨가 청담동에 소유한 빌딩의 기준시가는 52억400만원으로 나타났다.

기준시가가 50억원 미만인 경우는 배우 박정수씨의 신사동 빌딩(48억7000만원), 배우 고소영씨의 청담동 빌딩(46억400만원), 배우 류시원씨의 대치동 빌딩(42억 4000만원) 등으로 조사됐다.

손지창·오연수 부부의 빌딩도 순위 내에 이름을 올렸다. 손씨 명의의 강남구 청담동 빌딩 기준시가는 41억7000만원, 배우 김정은씨의 청담동 빌딩은 39억900만원이었다.

26명 연예인들이 보유한 빌딩의 기준시가 총액은 1160억원으로 집계됐다. 1인당 평균 44억6100만원짜리 빌딩을 소유하고 있는 셈이다.

문제는 이들 빌딩의 담보대출 비율이 높아 시세가 큰 폭으로 떨어질 경우 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 점이다. 27개 빌딩을 담보로 한 대출금은 총 966억원으로 기준시가 대비 담보대출 비율이 80%를 웃돈다.

양현석씨는 합정동에 있는 연면적 2093.3㎡의 기준시가 33억6000만원짜리 YG엔터테인먼트 사옥을 담보로 101억4000만원을 빌렸다. 담보 비율이 301.4%에 달했다.

장동건씨는 한남동 소재 빌딩(기준시가 34억원)을 담보로 48억원을 대출해 담보 비율이 141.0%에 이른다.

배우 이정재씨는 지난해 4월 47억5000만원에 매입한 신사동 빌딩을 담보로 45억5000만원을 빌렸다. 이씨도 기준시가가 19억9000만원에 그쳐 담보 비율이 228.8%로 나타났다.

가수 싸이(본명 박재상)가 용산구 한남동에 소유한 빌딩은 연면적 969㎡으로 매입가는 78억5000만원이며 현재 기준시가는 15억2000만원이다. 싸이는 이 빌딩을 담보로 33억6000만원을 대출받았다.

반면 배우 이미연씨, 배우 최지우씨, 가수 이승환씨 등은 빌딩을 담보로 한 대출이 전혀 없었다. 배우 이미연씨는 강남구 청담동 소재 연면적 994.9㎡ 빌딩을 60억원에 매입했다. 현 기준시가는 30억4000만원으로 조사됐다.

배우 최지우씨는 강남구 청담동에 빌딩을 보유하고 있다. 최씨 건물의 기준시가는 29억9000만원을 기록했다.

가수 이승환씨도 부동산에 대한 채무가 없었다. 이씨의 강동구 성내동 빌딩은 연면적 1015.8㎡로 기준시가는 19억300만원인 것으로 조사됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장은 "담보 비율이 높으면 건물이 경매로 넘어갈 때 세입자들이 보증금도 못 받고 내쫓길 수 있다. 연예인은 수입이 불규칙적이기 때문에 주의해야 한다"고 말했다.

한편 기준시가는 공시지가, 신축가격, 위치지수, 감가상각 등을 고려해 국세청이 평가한 가격으로 양도소득세와 상속·증여세의 과세 기준이 된다.

이민찬 기자 leemin@
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[대한민국 하우스푸어 리포트]빚없이 자기 아파트 거주, 100명중 16명뿐 | Finance 2012-07-16 09:02
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서울 강남 등 수도권 중대형아파트 4곳 467채 등기부등본 조사

서울 강남지역 등 수도권에 있는 대표적인 중대형 아파트의 소유자 중에서 주택담보대출 없이 본인이 소유한 아파트에 거주하는 사람은 100명 중 16명 정도인 것으로 나타났다. 또 10채 중 6채 정도는 주택담보대출을 안고 있으며 아파트 한 채당 평균 대출금액은 3억3042만 원에 이르는 것으로 15일 조사됐다.

이는 동아일보가 서울 강남구 대치동 A아파트 등 수도권의 대표적인 중대형 아파트단지 4곳을 선정해 각 아파트의 ‘대표 동(棟)’을 1∼3개씩 추출한 뒤 총 484채의 등기부등본을 전수 조사해 분석한 전형적인 ‘하우스푸어(House Poor)’의 현주소이다.

484채에서 미분양상태인 17채를 뺀 467채 가운데 집주인이 거주하면서 주택담보대출이 없는 아파트는 73채(15.6%)에 불과했다. 통계청의 전체 가구 중 담보대출이 없는 가구비율(64.5%)과 아파트 자가거주비율(63.3%)의 두 가지 항목을 감안해 추정한 ‘대출 없는 실거주자’가 100명 중 40명이라는 수치에는 크게 못 미친다.


또 주택담보대출을 안고 있는 아파트는 265채(56.7%)였고 소유주들이 265채를 담보로 금융회사에서 빌린 대출금 총액은 865억7180만 원에 이르렀다. 3월 말 현재 가계부채 911조 원 중에서 390조 원으로 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출은 ‘하우스푸어’를 양산한 주된 요인으로 꼽힌다.

연령별로 아파트를 담보로 빌린 대출금을 보면 50대가 335억230만 원(38.7%)으로 가장 많았다. 이어 60대 212억6330만 원(24.6%), 40대 188억4920만 원(21.8%), 30대 58억4400만 원(6.7%) 순이었다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 “분석 결과를 보면 수도권에서 대출을 이용하거나 전세를 끼지 않고는 중대형 아파트를 장만하기 힘들다는 점을 알 수 있다”며 “등기부등본에 표시되지 않은 신용대출이나 친지로부터 빌린 돈 등을 감안하면 각 가구의 실제 부채 규모는 훨씬 많을 것”이라고 말했다.

황진영 기자 buddy@donga.com　　　
김상운 기자 sukim@donga.com

 
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[대한민국 하우스푸어 리포트][上] 로또인줄 알고 5억 빚내서 ‘아파트’ 샀다가… | Finance 2012-07-16 09:01
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로또인줄 알았는데… 5억 빚내 9억에 산 집 7억에도 안팔려

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인천에서 법무사를 하는 이모 씨(57)는 2007년 9월 6일을 잊지 못한다. 경기 성남시 분당에 두 번, 용인시 수지에 한 번 아파트 청약에 떨어진 뒤 3전4기 끝에 당첨된 날이기 때문이다. 그가 당첨된 용인 수지구 상현동 심곡마을 D아파트 158m²는 경쟁률이 20.5 대 1이었다. 그는 “로또에 당첨됐다”는 친구들의 말에 그날 저녁 한우 등심으로 한턱냈다.

하지만 이 씨는 분양대금 9억1900만 원 중 은행 대출 5억 원과 친지로부터 빌린 2억여 원 등으로 중도금까지는 냈지만 잔금 1억9000만 원을 내지 못했다. 살고 있던 인천 송도 아파트는 값이 너무 떨어져 처분한다고 해도 대출을 갚고 나면 1억 원 정도만 남아 잔금을 맞출 수 없게 돼버렸다. 이 씨의 아파트는 지금 시행사 소유로 돼 있고 한 달에 300만 원 넘는 이자는 마이너스 통장과 카드론으로 돌려 막고 있다.

이 씨는 2008년 글로벌 금융위기가 한국을 덮치기 직전 수도권 아파트를 구입한 하우스푸어의 대표적 사례에 해당한다. 전문가들은 이 씨와 같은 시점에 거액을 빌려 아파트를 장만한 이들이 비슷한 처지에 놓인 것으로 보고 있다.

○ 가격 떨어져 LTV 80% 초과 속출

이 씨가 당첨된 D아파트는 2009년 10월 입주해 2년 9개월이 지났지만 860채 중 26채가 미분양이다. 이 씨처럼 분양금을 내지 못해 소유권이 이전되지 않은 아파트까지 합치면 주인을 찾지 못한 아파트가 100채 안팎인 것으로 추정된다. 이 아파트의 ‘대표 크기’인 158m² 3개 동 124채 중 17채가 시행사 소유였다.

그나마 분양금을 완납한 소유주들도 대부분 빚더미에 올라 앉아 있다. 158m²형 30채로 이뤄진 206동에서 시행사가 소유한 3채를 제외한 27채의 주택담보대출 합계액이 118억5000만 원에 이른다. 평균 주택담보대출 액수는 4억3800만 원에 이르고 이 액수가 5억 원 이상인 집도 13채나 된다. 같은 면적인 205동에서는 26채가 64억 원을, 214동은 54채가 151억 원을 각각 주택담보대출로 빌렸다.

또 D아파트 107채 중 소유주가 직접 거주하는 가구는 31채(29.0%)로 국내 전체 아파트의 자가 거주비율인 63.3%의 절반에도 못 미친다. 소유자가 사는 31채 중 빚이 없는 가구는 8채(7.4%)에 불과했다.

대출이자 부담도 아주 크다. 1금융권 주택담보대출 금리를 연 5%, 2금융권 금리를 연 10%로 가정했을 때 D아파트 107채 중 이자로 내는 돈이 연간 2000만 원 이상인 집이 43채에 이른다. 시공사인 H건설 관계자는 “분양 당시 집단대출로 주택담보인정비율(LTV) 상한선인 5억 원까지 받은 사람이 많다”고 전했다.

최근 아파트 가격이 하락하면서 대출금액이 LTV의 80%를 초과하는 집도 속출하고 있다. 중개업소에 매물로 나온 158m² 가격이 6억5000만 원 선이다. 이 가격을 기준으로 대출금액이 LTV의 80%인 5억2000만 원이 넘는 집이 107채 중 26채나 되는 것으로 파악됐다.

○ “대출 생각만 하면 잠이 안 와”

엄청난 대출금을 안고 살아가는 이유는 부동산경기 침체로 거래가 끊겨 ‘출구’가 막혔기 때문이다. 이 아파트 860채 중 총 180채인 158m²형은 올해는 거래 건수가 제로였고 지난해 1건, 2010년 1건 등 모두 2건이 총 거래 건수였다.

이 아파트 상가에 입주한 한 부동산 중개업소 관계자는 “분양가가 원래 주변시세보다 10% 정도 높았지만 아파트 가격이 떨어지면서 가격차가 더 크게 벌어지고 있다”며 “분양가보다 1억 원 정도 싸게 매물로 내놓아도 주변의 같은 크기 아파트보다 1억 원 이상 비싸기 때문에 사려는 사람이 아무도 없다”고 말했다.

카드론과 마이너스 통장 등으로 이자를 내고 있는 소유주 중에는 급기야 한계 상황에 이른 이들이 나오고 있다. 5억 원을 연 4.25% 금리로 쓰고 있다는 한 주민은 “입주 이후 낸 대출이자만 월 177만 원씩 총 5000만 원이 넘는다”며 “마이너스 통장도 한도가 차서 이자를 몇 달이나 더 낼 수 있을지 모르겠다”고 털어놓았다. 그는 “아파트를 팔고 싶어도 사가는 사람이 없어 꼼짝달싹 못하는 처지가 됐다”고 한숨을 내쉬었다.

더 큰 문제는 입주하면서 받은 대출은 이자만 내는 거치기간(3년)이 올해 8월로 끝나 9월부터는 원금도 내야 한다는 점이다. 담보대출로 4억 원을 쓰고 있다는 최모 씨는 “다른 은행으로 대출을 갈아타려고 알아봤더니 아파트 가격이 하락해 3억5000만 원밖에 대출이 안 된다고 하더라”라며 “대출 생각만 하면 밤에 잠이 안 온다”고 진저리를 쳤다.

이 아파트 때문에 고통을 겪는 건 소유자들만이 아니다. 시공사인 H건설은 시행사로부터 공사대금의 일부만 받은 상태다. 아파트 시행사에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 했던 부산저축은행은 지난해 영업정지됐다.

:: 하우스푸어(House Poor) ::

큰 금액의 대출을 받아 주택을 구매했다가 원리금을 갚느라 생계가 힘든 이들을 말한다. 본인 소유 주택 외에는 자산이 거의 없어 집값이 오르지 않는 한 원리금 상환의 덫에서 벗어날 수 없다.

▶ [채널A 영상] “집, 재산 아닌 웬수”…늘어가는 ‘하우스푸어’

황진영 기자 legman@donga.com　　
황형준 기자 constant25@donga.com blog_icon　　
서형석 인턴기자 건국대 경제학과 3학년

 
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