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부동산 낙관론의 근거 | 기본 카테고리 2021-11-23 23:28
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[도서]2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙

이승훈 저
한스미디어 | 2021년 10월

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제목이 좀 너무 직설적인 면이 없지 않지만, 대표적인 부동산 상승론, 낙관론을 펼치고 있는 책입니다.


 

대한민국 부동산이 우상항 즉 가격 상승곡선을 그릴 수 밖에 없다고 보는 나름의 근거를 조목 조목 설명해 놓은 글이다. 지난해부터 올해까지 부동산 열풍이 부는 한해였고, TV뉴스는 거의 매주단위로 부동산 가격동향을 정기적으로 보도하며 어느 지역이 얼마나 올랐고, 몇주 연속으로 상승이다라는 글이 도배되었다. 영끌 부동산 투자라는 신조어까지 탄생했다. 2-3년 전 정부의 아니 정확하게 말하며 정권의 발표를 믿고 내집마련을 미루거나 아파트를 매도한 사람들은 작년 올해까지 탄식을 금할 수 없다. 지금이라도 추격 매수를 하려고 하니, 시중은행 대출이 안된다는 이야기가 들리고, 이와 함게 집값 고점이라는 기사와 더불어, 집이 안팔린다는 뉴스도 나온다. 그러나 한편으로는 유동성이 넘쳐나는 시기에 일부 정부 부처의 내년(2022)도 예상치를 보면 여전히 부동산 상승을 기반으로 계획을 세웠다는 이야기도 들리고, 연일 신고가 행진을 벌이는 아파트 단지의 소식도 들린다. 이에 많은 사람들이 혼란스러워 한다 지금 집을 사야 되는가 아니면 좀 더 상황을 보고 보수적으로 접근해야 하는가로 말이다. 흔히 똥손의 법칙처럼 내가 사면 내리고, 내가 팔면 오르는 일이 벌어지는 건 아닐까하고 망설이는 사람도 많다


 

1장에서는 앞으로 5년, 대한민국 부동산이 우상향할 수밖에 없는 이유를 구체적인 근거를 통해 설명해주고 있다.

 

목차에서 나와 있듯이 코로나로 인해 많이 풀려버린 유동성으로 인해 자산 가격이 올라갔는데(어찌보면 화폐의 가치가 하락한 것인데), 다시 유동성을 회수하기가 현실적으로 녹녹하지 않다는 것이죠. 함부로 고금리 정책을 썼다가는 스테그플레이션같은 덫에 빠져들기 쉬우니까. 저금리 시대가 아직 끝나지 않았고, 설사 금리가 상승한다고 한들 5% 10% 까지 올라갈 일은 만무하니까(사실 5% 금리시절에도 아파트 산 사람이 자산은 더 많이 불어났다). 또한 하락론자의 주된 하락의 근거인 인구감소로 인한 수요의 감소로 인한 하락은 도시 집중화로 반박하고 있다. 인구가 감소하여도 도시로 집중하고 있고, 이른바 살만한 주거환경이 좋은 집은 부족하다는 것이다. 그리고 GTX라는 획기적인 교통망의 등장, 정부 정책적인 판단, 부의 양극화에 따른 실질적 심리적 요인으로 좋은 부동산은 앞으로도 계속 상승할것이라 한다.


 

2장에서는 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건을 제시해 주고 있다. 부동산 시장에 대한 낙관론과 함께, 이제까지 부동산 투자시 가격상승에 큰영향을 주는 요인들도 같이 제시하여, 투자에 대한 이해를 돕는다. 주거환경, 직장, 교육, 교통, 재개발 가능성 등등, 부동산 투자를 할 때, 꼭 고려해야할 부분들에 대해서도 친철하게 한번 더 요약하여 제시하고 있으며, 정부에서 발표한 3기 신도시 지역도 자세하게 소개하고 있다.

특히, GTX라는 수도권 광역 급행 철도의 파급력에 반신반의하는 면이 없지 않지만, 현재 GTX의 역사 근처의 경우 실질적으로 착공도 하지 않았는데, 가격이 날로 뛰고 있다. A노선은 그나마 다행인데, B, C노선은 완공하려면 앞으로 10년이상이 걸릴것인데, 앞으로도 모니터링 해볼 가치가 있다고 본다.

3장에서는 서울과 경기권 지역의 앞으로 발전 가능성 있는 기대되는 지역을 자료와 함께 분석하여 설명해 주고 있다. 한마디로 서울 수도권는 가격방어가 잘되는 살기좋은 동네.

저자는 가격이 저렴하다고 좋은것이 아니며, 입지가 좋은 곳의 경우 국민평형 100억대의 아파트도 가능하다고 한다. (좀 심한거 아닌가 싶다.)

주식이든, 부동산든 간에 막여한 하락론 보다는 긍정적인 사고를 바탕으로한 상승론이 도움 되는것 같다. 이번 은 틀렸다는 식으로 세상을 접근한다면 내일을 준비하는 이 모든 짓이 부질없는 것이다. 부동산 시장 또한 인구감소, 정부정책이라는 막연한 불안감으로 부동산 가격 폭락을 우려하기 보다는, 최소 내가살 집 한채(1주택)은 마련하자. 자기집없는 부자가 없다는 말이 있다. 1주택도 없으면서 향후 부자가 되겠다는 것은 좀 안타깝다는 생각이 든다. 10년 20년전 과거를 돌아볼때면 그때도 집값은 미쳤다고 했고, 구조적으로 더 오를 수 없다고 열변을 토하는 하락론자들이 있었다. 그들의 의견에 동조를 하며 세상을 염세적, 비관적으로 보신 분들은 요즘 어떤 심정일까 ? 가깝게는 김현미 국토부장관의 방송에서 공개적으로 부동산가격이 내릴것이니 집을 팔라고 압박했었다. 그들의 말을 믿었던 분들은 자신의 선택이, 아니 신념이 옳은 것이라고 생각 할까?

 

TV, 신문에 종합부동산세에 대한 이야기 뉴스에 계속 나온다. 현재 다주택자에게는 세제상 불리한점이 매우 많다. 그러나 1주택자에게는 그다지 심각하지 않는거 같다. 최소한 1주택은 보유하는 편이 맞는거 같다. 유동성의 바다에서 가장 안전한 자산인 부동산으로 화폐가치 하락을 대비하는 것이 현명한 길이라고 본다.

 

 

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당신도 상속세 증여세 대상자가 될수 있다. | 기본 카테고리 2021-11-21 15:39
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[도서]신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것

신방수 저
매일경제신문사 | 2021년 11월

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많은 사람들이 상속세, 증여세 같은 세금은 이른바 살만한 중산층들의 전유물로 여겼던 시기가 있었다. 일반인들은 이른바 10억까지는 공제가 되니, 상속세 같은건 신경쓸 필요가 없다고 했다. 그런데 5--6년전부터는 자산의 가격이 너무 오르고, 코로나 팬데믹사태에 전세계적인 유동성 과잉 공급속에 자산가격 특히 부돈산의 폭등을 가져왔다. 더군다나 우리나라의 경우 , 증여/상속세와 관련된 공제나 과표는 오래전에 머물러 있고, 취득세, 양도세 및 종합부동산세 등의 세제는 정권의 헤게모니에 따라 징벌적인 세금을 징수하다보니 이른바 집있는 일반 서민들도 상속세를 고민해야 하는 상황에 놓였고, 중산층이상의 재산을 가진 사람들은 증여, 상속, 양도세와 종부세의 덫을 피하기 어렵게 되었다. 특히 공시지가의 현실화 문제는 재산세, 종부세의 폭등을 가져왔고, 다주택자, 법인의 취득세, 양도세율의 강화는 부동사 증여가 증가하는 역대급 부작용을 가져왔다.

 

 

신방수 세무사의 다른 책들을 몇권 읽어 봤는데, 실제 여러 사례를 보여주며 경우와 상황에 따른 세법적용과 해석을 쉽게 풀이해준다. 특히 부동산과 관련된 잦은 세법의 변화와 (심지어 부동산 세제가 너무 복잡해서 세무사도 많은 오류를 범한다는 ), 개정예고에 대한 부분도 미리 성명하고 있다.

 

 

제목이 증여에 관한 내용이라고 하더라도 꼭 증여세에 대한 내용만 기술된 것이 아니라 부동산 세제에 전반에 대한것이 적혀 있기에 부동산 투자자라면 실수입 증대를 위해서라도 반드시 알아야 할 내용이 많이 들어가 있다. 요즘의 세제를 기준으로 하면 이른바 집이 여러채라고해서 부자가 아니다. 그거 팔아봐여 대출금 상환하고, 이런 저런 세금내면 실제 손에 쥐는 돈은 매매 차익에 비해서 얼마 되지 않는다.

 

 

특히 흔히 절세의 목적으로 대출끼고 증여하는 부담부증여의 경우 세무당국은 한층 강화된 조사를 하고 있는바 절세가 쉽지 않고, 절세의 기준조건을 충족하기 위해서 준비해야 될 내용등을 자세하게 설명하고 있어 도움이 된다. 늘 그러하듯 실제사례를 보여주며 상황에 따른 절세 방법을 조리있게 설명하고 있다.내용이 좀 방대한면이 있고, 소설, 수필집처럼 한번 읽고 정서적이 안정이나 감동을 받는 책은 아니다. 이책은 실생활에서 곧 맞닥드릴 세무적인 문제에 대한 책이며, 책장에 꽂아주고 필요할때 찾아보면 좋은 책이다. 아특히 마지막 장의 심층분석 '증여세 절세법 요약'은 책의 전반적인 중요 팁들을 요약 정리해주고 있다. 이 부분만 명심하더라도 이른바 억울한 세금은 좀 줄어들거 같다.

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어린이 눈높이 금융 투자 설명서 | 기본 카테고리 2021-11-17 14:46
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[도서]존리와 함께 떠나는 부자 여행 1 : 주식이 뭐예요?

존 리,주성윤 공저/동방광석 그림
국일증권경제연구소 | 2021년 11월

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존리(메리츠 자산운용 대표이사)는 1-2년 전부터 주식투자 전도사로 온갖 매채에 등장한 인물이다. 공중파 및 종편, 케이블, 심지어 유투브 인플루언서에도 자주 등장하며, 주식투자의 중요성을 강조하고 있다. 심지어 부동산(집)을 팔아서 주식에 투자할 정도로, 열변을 토한다.

그가 등장하는 만화책인데, 내용이 매우 현실적인 면이 없지 않다.

총 8명의 등장인물 등장하는데, 초등학교 5학년인 어린이 3명과 초3, 1명 그리고 그 아이들의 어머니와 도서관 사서(존리)

초등생 자녀를 둔 부모이며, 벌써부터 입시, 좋은 대학, 좋은 회사에 가는 것을 목표로 보습학원에 아이들을 보내며, 사교육비 부담이 초반에 등장한다. 사교육에 많은 돈을 쓰는 일차적이 목표가 좋은 대학을 가는것이고, 좋은 회사에 들어가서(또는 공무원, 공무원이 최고라는 식의 이야기도 등장), 열심히 일해서 부자가 되는 것이 인생의 목표라는 식의 이야기가 등장한다. 그런데, 도서관 사서는 부자가 되기 위해서는 월급쟁이가 아닌 회사의 사장이 되어야 하고, 모두가 사장이 될수는 없지만, 주식투자로 회사의 주인이 될수가 있다고 한다. 반신반의 하던 학부모들은 잠시동안 아이들의 보습학원행을 접어두고, 도서관 사서(존리)에게 경제 공부를 맡겨본다.

이거 너무 스포일러 같은데, 더자세한 내용은 책을 사서 보기를 권한다.


 

만화의 내용을 떠나서, 우리나라의 초/중/고 교육중에 가장 미진한 부분 중의 하나가 경제교육이라고 본다. 유교국가(?)라서 그런지 어린 학생들은 글공부만 해야하고, 상업적인 특히 돈에 대한 공부를 하는것을 매우 탐탁치 않게 여기는 것 같다. 심지어 어떤 조사에서, 적금과 예금의 차이점을 구분하지 못하는 초중고생들이 상당히 많다는 기사를 본적이 있다. 만화의 내용처럼 우리가 좋은 대학, 좋은 회사를 가고자 함은 현실적으로 더 많은 소득을 올리기 위함인데, 이런 소득을 올리는 경제활동의 다양한 방법들에 대하여 제도권 교육이 너무 너무 부실하다.

수능에 나오는 경제이론들은 열심히 공부하지만, 사회에 나오면 바로 접하게 되는 자금운용, 투자등에 대해서는 교육이 없다시피 하다, 존리는 이런 학생들에게 의무적으로 경제교육을 하자고 주장하는 사람중의 한명이다. 나도 동의 한다.

단순히 월급 열심히 저축하면 부자가 될수 있다는 막연한 논리는 요즘시대에 어울리지 않는다. 과거 20세기에는 절약이 미덕이었고, 고금리를 주는 예금, 적금만으로 재산증식이 가능할 수 있었다. 그러나 요즘의 예금 금리와 인플레이션을 보면 노동소득을 은행저축으로 전환해서 재산을 증식하는 것은 현실적으로 불가능하다, 어찌보면 극단적으로 은행예적금은 현금 보관의 기능을 대신한다고 볼수도 있다.

현실에서는 인플레이션, 유동성 등을 고려하면, 금융 및 부동산, 실물투자에 나서야 함에도 불구하고, 여전히 금융, 투자교육을 받지 못한 세대들은 그냥 은행 저축 저축 뿐이다. 아무도 돈을 어떻게 굴려여 할지, 어디에 어떻게 투자해야 할지, 중고등학교, 대학교에서도 가르쳐 주진 않았다. 그냥 열심히 일하고 아끼고 저축하면 잘살수 있다고 배운 우리 부모님 및 우리 또래 세대들인데, 우리 아이들도 별반 다르지 않다.

현대에 들어와서 노동소득이 자본소득을 능가한 적이 없다. 이점을 명심하자.

 

이책이 직접적인 주식투자, 계좌개설은 어떻게 하고, 매매는 어떻게 하며 등등 에 대하여 가르쳐 주지는 않는다. 그러나 기본적인 경제 관념에 현실적인 문제점 물가상승 자본소득 등의 기초를 만화로 설명하고 있어 쉽게 이해되는 점이 유익하다고 볼 수 있다.

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보고서 양보다 전달력이다. | 기본 카테고리 2021-11-14 23:03
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[도서]한 장 보고서 끝장내기

윤홍준 저
리더북스 | 2021년 10월

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직장인을 위한 실용서다. 보고서 쓰는 법에 대한 내용이다.

조직 생활하면서 인간관계 다음으로 가장 곤혹스러운 게 보고서라는 이야기가 있지요. 물론 생산 등을 담당하는 현장직의 경우는 보고서를 작성하는 일이 드물거라고 생각합니다만 대부분의 사무직의 경우 보고와 보고서 작성 및 준비가 상당한 스트레스인건 분명합니다.

말을 글로 옮기는것이 생각보다 쉽지가 않고, 대부분의 보고서의 내용이 작성자를 위한 내용이 아니라 보고를 받는 상사나 대중들을 위한것이다, 보고서의 작성은 당영니 형식보다 내용이 중요합니다. 확실한 컨텐츠를 가지고 있는 보고서라면 대부분 훌륭할 가능성이 높습니다. 문제는 같은 내용을 가지고 얼마나 쉽게 전달할 수 있냐는 것이죠. 전달력이야 말로 모든 보고서의 가장 핵심적인 형식이다. 이책은 그런 보고서를 잘 쓸수 있게 도와주는 책이다.


 

확실한 목적과 지시사항이 동반된 보고서는 그나마 작성이 쉬운편이다. 내 경험상 최악의 보고서는 이른바 정확한 목적, 배경도 알려주지 않고, 아니 부분적으로 알려주고 작성을 요청하는 경우입니다. 내가 너가 아닌데, 도대체 어떠한 목적으로 이 보고서를 작성하는지 그 의도와 목적부터 확실히 하는게 중요하다. 잘못하다가는 나의 소중한 시간과 노력을 들여서 만든 보고서가 시간낭비 내지는 무능의 산물이 될수 있다. 보고서의 정확한 목적, 의도 부터 파악되어야 한다. 그리고 흔하게 하는 실수가 장황하게, 길게 만드는 보고서이다. 내용자체가 방대하고 압축하기에 무리가 있다면 그나마 이해가 되는 경우도 있으나 보고서가 길어서 좋을 것은 없다.

초보 보고자들이 착각하는 것 중의 하나가 이른바 양으로 승부하는 경우다. 내가 이정도로 많은 내용으로 열심히 만들었다는 식의 내용은 아마추어적인 생각이다. 좋은 보고서는 꼭필요한 내용을 압축해서 간결하게 보고하는 것이다. 최근의 기업들의 트랜드는 여러장의 PPT 형식의 보고서를 지양하고, 1-2장의 핵심적인 내용만 보고서로 만드는 것이다.


 

책의 목차에서 볼수 있듯이 1장에서는 보고서의 핵심을 설명하며, 방향을 잘못잡은 보고서, 애매하게 작성된 보고서등의 사례를 보여주며, 수정할 부분을 설명하고 있다. 2 장에서는 본격적으로 보고서 작성의 여러스킬들이 등장한다. 상황에 맞는 보고서 작성을 위한 형식, 접근 진행방법등을 여러 패턴으로 설명하고 있다. 3장에서는 실질저으로 예를 들어가며 잘만든 경우와 그렇지 못한 경우를 보여주고 있다. 4장에서는 타인을 위하 보고서가 아닌 작성자를 위한 계획과 실천을 위한 보고서, 계획표 등을 작성하는 법을 알려주고 있다.

문제풀이와 비슷하다 출제자의 의도를 알아야 정답을 맞출수 있듯이, 보고서 또한 보고를 받는 사람의 의도, 목적을 알아야 좋은 보고서를 만들수 있다.

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자동차가 아닌 이동수단의 변화 | 기본 카테고리 2021-11-11 22:28
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[도서]모빌리티 미래권력

권용주,오아름 저
무블출판사 | 2021년 09월

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흔히 전기차를 대표되는 친환경에 자동차에 대한 내용일 것으로 예상하고 책을 펼쳤다. 전기차를 제조하는 테슬라의 주가가 사상 최고라는 보도가 연일 나오고, 일론 머스크의 재산이 얼마로 늘었다는 이야기 신문기사로 나오는 상황인데, 책의 내용은 그렇게 단순하고 간단하지가 않다.


 

우선 모빌리티(탈것)의 원천적인 욕구(WANT)와 수요(NEED)에 대한 문제를 집고 넘어가야 할 것 같다. 자동차, 자전거, 마차 등 이 모든것이 탈것이며 궁극적으로 이동수단이다. 유사이래 이동수단의 발달은 인류의 문화발전과 함께하였고, 내연기관을 장착한 자동차의 등장은 산업 문화 발전의 혁명적인 토대가 되었다. 내연기관을 바탕으로 한 자동차 산업은 대규모 고용과 부가가치를 창출하였고, 20세기의 가장 대표적인 산업군이 되었다. 21세기에 들어와서도 가능 부가가치가 큰 산업으로 인식되고, 대표적인 장치산업으로 높은 진입장벽을 가지고 있었다. 그런데, 테슬라로 대표되는 전기차의 등장은 일대 자동차 산업의 변혁을 가져오고 있다.

 

열에너지를 운동에너지로 바꿔서 작동하는 내연기관차는 열에너지의 관리와 보존을 위해서 상대적으로 복잡하고 많은 부품과 장치가 필요하다, 또 연료의 소비로 인한 소음, 진동, 배기가스의 방출도 피할수 없는 문제다. 그러나 전기에너지를 운동에너지로 바꾸는 전기차는 사뭇 다르다. 우선 그 구조가 내연기관 보다 훨씬 단순하고, 간단하며, 배기가스도 방출하지 않는다. 따라서 소규모의 제조업체도 생산이 가능하다, 테슬라를 비롯한 전기차 업체가 처음 생산, 판매에 나섰을때, 기존의 자동차업체(내연기관)들은 대수롭지 않게 봤으나, 온실가스로 대표되는 환경문제가 대두된 이후 친환경 이동수단으로 각종 지원을 받으며, 고속성장중이다.

 

그러나 새로운 신산업의 등장은 기존산업의 위협이라는 새로운 문제를 가져온다. 기존의 내연기관 차량의 생산량을 줄이고, 전기차를 늘리는 과정에서 필연적으로 산업구조의 재편을 가져오고 있다. 더군다나 내연기관보다 훨씬 적은 부품을 사용하는 전기차의 경우는 기존 내연기관에 관련된 협력업체, 개발자, 노동자로 봐서는 큰 위협이다. 휴대폰을 보면 이해가기 쉬운데, 2G시절 모토로라 레이저의 슬림한 키패드를 납품하던 우리나라의 모 중소기업의 경우 스마트폰의 등장으로 키패드 자체가 불필요해지니 회사가 도태되고 말았다. 내연기관차의 종말도 마찬가지다. 내연 엔진의 관련된 제품만 생산 하던 업체에게 이런 변화는 생존을 위협하는 것이다. 엔진이 없으니, 엔진오일도 필요없고, 배기가스가 없으니 머플러도 필요 없다. 현실적으로 스마트폰처럼 급격한 변화는 없겠지만서도 자동차 산업의 재편은 불가피하다.


 

지금은 전기차에 많은 보조금을 주면서 보급에 힘쓰고 있지만, 머지않아 기존 비전기차와의 차별이 불합리하다고 반론을 제기할 날이 올것이다. 또한 배기량 위주의 자동차 세금체계와 연료에 대한 세금 체계도 변화를 맞이할 것이다. 알다시피, 휘발류, 경유에 붙는 세금이 어마 어마한데, 전기차의 연료인 전기에 부과되는 세금은 전혀 그렇지 않다. 환겨문제와 더불이 공정과 역차별의 문제가 분명 제기될 것이다.

역설적으로 전기차를 이용하는 것이 친환경적인가에 대한 원초적 궁금증도 생긴다. 전기는 공짜로 생산되는 것이 아니다. 전기차/전기를 생산하는 비용과 그에 따른 환경훼손도 고려해야 할 문제다. 환경보호를 위해서 일회용 컵을 쓰지 않고, 텀블러를 여러개 구입하는 게 진정한 환경보호일까?

모빌리티라는 말처럼 이동수단의 다양화가 가져올 여러 변화도 예측이 필요하다. 원동기 부착이 아닌, 전동기 부착의 탈것, 전동킥보드, 전동스쿠터, 전동자동차, 전동카트 등등 공유경제와 자율운행과 맞물려서 복잡한 사회적인 문제를 유발할 것이다. 공유 모빌리티의 활성화는 전통적인 소유경제(대표적인 자가용) 의 변화를 가져올 것이고 이는 궁극적으로 자동차의 판매감소를 유발할 수도 있다. 또한 자율주행성능의 향상으로 완전 자율주행이 가능한 차량이 등장한다며, 이른바 운전수(조종수, 드라이버)라는 직업 자체의 종말을 맞이 할수도 있다. 물론 이과정에서 사회적 갈등은 피하기 어려울 것 같다.

그럼에도 다양한 논의와 시행착오를 통한 변화에 순응과 도전은 필요하가. 예전에 역사시간에 배운 마부와 마차산업을 보호하다가 자동차산업에서 뒤쳐지게된 영국의 사례, 게임체인저인 스마트폰의 등장을 무시했던 노키아의 사례를 반면교사로 삼아야겠다.

 

 

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