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[도서]필립 코틀러의 마케팅 수업

아베 테츠야 감수/서희경 역
소보랩 | 2021년 12월

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마케팅 관련 쪽에서는 워낙 유명한 사람인 필립코틀러(Philip T. Kotler), 내가 대학생활중에 마케팅 원론시간에 배운것이 90년대 초반인데, 아직도 이사람이 업계최고 1인자다. "대가" 라는 별칭으로는 부족한지 마케팅의 "신"이라는 단어까지 등장했다. 경영학쪽에서 피터 드러커, 마이클 포터 만큼이나 마케팅쪽에서는 유명한 사람이다. 학창시절에 배운 책의 제목은 Principles of Marketing...영어 원서였는데, 우리가 그동안 알고 있던 고교 교과서와는 너무 다른 컬러판의 책크기도 어마어마했던 거억이 난다... 당시 경제학원론 같은 국내 저자들의 책은 대부분 2도 인색에 아주 제한적인 흑백 사진만 등장했다. 그러나 영어원서의 충격은 매우 신선했다. 책값도 비쌌지만, 전혀 아깝지 않았던 기억이나고, 영어사전을 봐가면 번역/독해했던 기억이 난다. 

그렇게 학창시절에 배웠던 마케팅 이론을 일러스트와 함께 요약된 글로 압축해서 정리한 책을 접하고 매우 기뻤다.

90년대 배웠던 마케팅 기본 이론부터 시작해서 최근까지 확장된 이론까지 정리된 책이다.

당시에는 마케팅 1.0...4.0 이런식의 표현은 없었는데, 요즘 트랜드에 맞게 바뀐거 같다. 요즘은 마케팅 5.0까지 거론대고 있는것 같다.

마케팅이라는게 사실 100년정도 의 학문적 역사를 가지고 있는 분야다. 대량생산, 대량소비가 이루어지면서 부터 본격적으로 판매의 기법으로 시작되어 점차 발달된 것으로 알고 있다. 학창시절에도 물론 그랬지만 내용자체가 상당히 재미있기도 하고, "그래 그래서 그런식으로 상품이 판매되고 있구나 "하고 무릎을 치게 만드는 경우도 많다.

글로만 표현했을때 이해하기 어려운 부분을 일러스트와 예제를 들어가며 매우 쉽게 설명하고있다. 

마케팅의 기초 이론을 가볍게 빨리 배우고자 하는 마케팅 입문자에게 매우 유익한 책으로 보인다.

짧은 글과 일러스트는 마케팅을 쉽게 접근하고 빠르게 학습할 수 있게 도와주고, 특히 개념 정립에 매우 유용하다. 

그리고, 마케팅을 배웠던 사람들이나 관련업계 내지는 현직에서 직/간접적으로 수행을 하고 있는 사람들에게는 복습을 할수 있는 기회를 주는것이고, 현재의 문제점이나, 앞으로의 계획등을 세우는 데 도움이 되리라 본다.

회사생활을 하면 현재에 처한 당면 과제나 회사의 문제점, 앞으로의 개선계획 등을 해결, 구상하는데 도움이 충분히 될것으로 본다.

짧은 글과 일러스트로 쓰여져 있지만 내용은 결코 빈약하지 않다. 핵심적인 내용은 다 들어 있다고 본다.

한분야 분야를 깊게 파고들면 또 하나의 책으로 나올 정도지만, 전체적인 부분, 개관적으로 볼때는 더 없이 좋은 책으로 보인다. 사실 너무 두껍고 복잡한 책은 바쁜 직장인들에게는 아주 깊은 지식까지 필요한 경우는 드물다. (물론 마케팅 분석팀이나 관련부서에 있다면 당연히 실전 경험이 많아서 예외일 것이다.)

잘모르는 분들에게 마케팅을 한줄로 설명하자면 아래와 같다.

고객에게 어떤 가치(상품)를 제공할 수 있을까를 살펴보는 것부터 어떤 경로로 고객에게 전달될 것인가까지의 전체 과정'이다. 이 과정 전체를 말하는 것이고, 좁은 의미로는 단순하게 판매 전략, 기법으로 많이 오인되기도 한다.

1900년대 이후 마케팅은 아래의 단계를 거치면 진화했다.

마케팅 1.0 : 제품 중심, 4P (product, price, place, promotion)

마케팅 2.0 : 고객 지향, 차별화 / 세분화 / 고객니즈 충족, STP(segment, targeting, positioining)

--> 내가 학교에서 배운건 여기까지였다. 벌써 세월이 많이 흘렀다.

마케팅 3.0 : 가치 주도, 휴대폰 / 전자상거래 / 유행의 가속화, 3i (identity, image, integrity)

마케팅 4.0 : 연결의 시대, 스마트폰 / SNS / 온라인쇼핑몰 / ECO / 공동창조, 5A (Aware-Appeal-Ask-ActAdvocate)

마케팅 5.0 : 곳 등장하겠지요? 이미 등장했나?

각장마다 심화된 내용을 일러스트와 함께 구체적으로 그러나 지루하지 않게 설명한 느낌이다. 마치 마케팅 총론의 요약본이라고 할까?  예전에 배웠지만 있고 지내던 것들을 다시 생각나게 했고, 3.0,  4.0의 내용들은 사회와 여러 장비들의 변화와 발달로 인해 새롭게 알게된 것도 많았다.

일반회사에서는 이런 이론들을 현실에 적용시키기 위해 많은 노력을 하는 것으로 알고 있는데, 회사와 시장의 현실을 직시하지 못하고, 자꾸 이론에 업무의 방식을 맞추려고 하는 경우도 많다. 부디 이론을 회사의 업무에 맞게 반영하는게 우선되어야 할것으로 본다. 잘못하다 보면, 완벽한 이론에 맞춰서 회사의 업무방식을 수정했는데, 능률이 더 떨어지는 현상이 벌어질 수 있다. 어설픈 무당이 사람 잡는다고, 부분적인 마케팅 기법을 무리하게 회사의 업무에 적합하지 않게 도입하는 우를 범하지 않았으면 한다. 많은 사람들이 고달파진다.....

이론은 완벽한데, 현실은 더 엉망이 되는 경우가 종종 있다

마케팅은 판매기법이 아닌 과정 전체를 두어야 한다. 영업 또는 마케팅 담당자만 볼것이 아니라, 모든 회사 구성원이 가볍게 읽고, 어렴풋이나마 이러한 개념을 알게  되었으면 한다. 아직도 마케팅은 기획이나 판매쪽에 국한된 분야로 아는 분사람들이 많다, 인사, 재무, 생산 등은 나와는 무관한 분야로 취급하는 경향이 있다. 자신의 업무에 대해서 고민이 있고, 회사에서 왜 이런 요구를 하는지, 당면한 문제를 해결할  방법이 보이지 않을 때 이 책을 가볍게 읽으면 어느 정도 방향이 보일것 같다.

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과학은 우리곁에 | 기본 카테고리 2021-12-19 20:43
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[도서]과학관으로 온 엉뚱한 질문들

이정모 저
정은문고(신라애드) | 2021년 11월

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책커버에 이렇게 저자를 소개하고 있다.

저자 : 이정모

직업: 공무원. 시험을 치지 않고 면접으로 어쩌다 공무원이 된 어공이다. 하지만 2011년 9월 25일 이후 단 하루도 쉬지 않고 늘 공무원이었다. 서대문자연사박물관 관장, 서울시립과학관 관장, 국립과천과학관 관장. 관장이 직업이다.

취미: 걷기. 코로나 이전에는 매일 15~31킬로미터를 걸었다. 목표는 하나. 체중 감소. 먹는 것 마시는 것을 줄이지 않고 체중을 16킬로그램 줄였다. 요즘은 매일 1만~1만 5,000보 정도만 걷는다. 이 책 나온 후에는 다시 많이 걸을 거다.

외모: 꿔다 놓은 똥자루 같은 몸매에 장비 같은 수염. 하지만 나름 매력 있다(고 믿는다).

별명: 좋든 싫든 별명은 인기가 있어야 붙는다. 중학교와 제3사관학교 시절에는 펭귄. 그리고 한동안 별명이 없었으나 요즘은 ‘털보 관장’ 정도로 통한다.

난 잘 모르는 사람인데, 고등학생인 큰 딸은 이사람을 알고 있더라. 이사람이 쓴 책을 몇 권 읽어보았다고 하며 <저도 과학은 어렵습니만>책이 중학 교과서에 실렸다고한다.

검색하여보니 국립과천과학관 첫 민간 출신 관장 이정모에 관한 이런 기사가 보인다.

2020년 2월 24일 과학기술정보통신부는 국립과천과학관장에 이정모 전 서울시립과학관장을 임명

했다. 국립과학관 관장이 2000년부터 개방공모제로 전환된 이후 첫 민간 임명 사례다. 그동안 국립과천과학관장은 관료 출신이 임명돼왔다. 신임 이정모 관장의 임기는 3년이다.

이말은 즉 국립과학관도 그동안 일반 공무원이 했다는 뜻이다. 슬프다 국립 과학관 관장이 공무원 시험으로 선발된 공무원이었다는 게 놀랍다. 과학분야 정도는 전문가에게 맞겼어야 하는게 맞지 않나 싶다. 관료주의가 팽배한 과학관이 지금까지 잘 운영되었을까싶다. 그러고 보면 우리주위의 각종 과학관, 박물관 등등의 시설이 죄다 공시로 들어온 관료들이라는 이야긴데, 그래서 그런지 관에서 운영하는 이런 문화시설들은 하드웨어에 치중하고, 소프트웨어는 야박한 공뭔스타일 이었던거 같다. 더 재미있게 운영할 수도 있을거 같은데, 사무적이었던것 같다.

각설하고, 저자는 과학을 과학자만의 것이 아닌 일반 시민의 것으로 만들고자 많은 노력을 하는것 같다. 우리는 일상에서 자주 말도 안 되는 비과학적인 선택을 한다. 원자력은 위험한 것이도, 식품첨가물, 조미료는 몸에 해로운 것이며, 실험실에서 추출한 약품은 일단 나쁜것이고 자연에서 추출한 물질은 상대적으로 좋은것이다. 일회용은 나쁜것 다회용은 좋은것, 이런 이분법적 논리에 사로잡히게 되고, 덩달아 정치인들이 이런 심리를 이용하여 사람들을 불안하게 만들고 엉뚱한 방향으로 예산을 낭비하게 만드는 것이다. 합리적으로, 과학적으로 살아야 안심하고 안전하게 살 수 있고 내 돈과 세금을 절약할 수 있다. 그래서 과학으로 이해하는 사회가 만들어져야 한다고 생각한다. 그래서 이책도 나온것으로 보인다.

예를 들자면, 아직도 우리나라에서는 MSG가 첨가된 라면을 먹을수 없다. 국내제조사들이 국내용에는 MSG를 넣을수 없다고 한다. 그런데, 수출용에는 MSG 가 첨가된다. 해외여행가서 간식으로 먹은 한국 브랜드의 라면이 더 맛있게 느껴지는 건 나만의 착각이 아니라, MSG가 들어가 있어 훨씬 맛있는 것이다. MSG가 해로운 물질이라면, WHO는 뭐하고 있는건가? 정작 일반 대중식당에서는 MSG를 첨가한 음식들이 버젓이 팔리는데, 왜 라면에는 넣으면 안되는 것인가?

과학하면 일단 하얀가운을 입은 학자가 칠판 빽빽하게 각종 공식을 적어놓고 고뇌하는 장면이 연상되는데, 이책에는 복잡한 수식이나 공식은 하나도 없다. 사실 수학공식만 봐도 경기가 나오는 사람들이 제법있다. 그래서 과학이 항상 우리 일상의 곳곳에 함께 하면서도, 과학적인 소식이나 기사만 나오면 외면하거나, 그래서 결론이 뭐냐는 식으로 깊은 사고없이 받아들이기만 하려고 한다.

조금만 생각해보면 어처구니 없는 말도 안되는 소식이나 풍문들에 반응하여 호들갑 떠는 경우가 너무 많다.

사람들이 좀더 과학적이라면, 아니 정확하게 말하면 좀더 과학적인 객관적인 사고를 하게된다면 지금보다 더 발전적인 세상이 이루어 질 것으로 본다. 이세상을 과학과 좀더 친숙하게 만들기 위해서 과학관에 접수된 엉뚱한 질문의 형식을 빌어서 일반인들(어린이들)도 쉽게 이해할 수 있는 단어와 표현으로 읽기 쉬운 책을 만들어 낸것으로 보인다.

목차에 나온 이야기중 상당부분은 이미 알고 있는 내용이고, 확실한 결론이 안나는 것은 열린 결론으로 남겨 두었다.

예를 들자면 꿈에 대한이야기는 REM 에 관한 짧은 설명이 이어지만, 왜 꿈을 꾸는지에 대한 설명은 부족한 면이 있습니다. 많은 학자들이 뇌의 휴식을 위해서 꿈을 꾼다고 하지만 지금도 극히 일부만 알려진 두뇌에 관한 부분이고, 잠에 관한 이야기로 자연스럽게 넘어간다. 아직도 모르는 부분이 많은게 두뇌에 관한 이야기니까....

그런데, 처음으로 알게된 것도 많이 있다. 가장 대표적인게 왜 사람들은 거미를 무서워 할까라는 질문이다. 난 그동안 이부분이 인간의 후천적인 학습의 결과라고 생각했는데, 2015년에 발표된 논문에 따르면 거미공포증은 선천적인 것이라고 했습니다. 인류의 진화의 과정에서 자연스럽게 습득하게된 정보가 수세대에 이어진 결과라는 것이다. 즉 거미를 두려워하고 멀리 하는것이 생존에 더 적합하였으며, 그로 인해서 후세대에 전해 졌다는 것이다. 파충류 특히 뱀을 무서워 하는것도 뱀에 대한 공포를 가지는 것이 더 생존에 유리했고, 그런 원시인류가 후세로 더 많이 살아남아서 전해졌다는 것이다.

또한 좀 궁금한 내용이 있었는데 알게된 것도 있다. 허밍버드라고 하는 벌새는 아열대(열대)일부지방에서만 서식하는데, 우리나라 봄,여름철 꽃밭에서도 비슷한 곤충인지, 새인지 불분명한 것을 본적이 있다. 분명 우리나라 기후에는 벌새가 생존할 수 없는데 말이지..... 그런데 그것이 나방의 일종이라는것을 이번에 알게 되었다.... 스포일것 같아서 그 명칭까지는 말하고 싶지 않다.


 

과학을 대중화하기 위한 다양한 노력들 중에 저자는 선두권에 있다고 본다. 난 과학은 과학자들만의 영역이 아니라 모든 인류를 위한것이며, 일반인이 알기 쉽도록 풀어서 설명하는 것도 과학자의 의무라고 생각한다. 노벨상을 타는 과학만 과학이 아니다. 우리생활속에서 과학적 사고를 하고 과학적인 행동을 하는것이 어쩌면 노벨상보다 훨씬 중요하다고 생각한다.

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부자가 되는 비법? 그런건 없다. | 기본 카테고리 2021-12-15 23:38
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[도서]히든 리치

고스트라이터 저
빈티지하우스 | 2021년 12월

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수많은 부자들이 방송이며 인터넷 유투브등 다양한 매체 등장한다. 물론 가짜 사기꾼도 있고, 오마하의 현인(워렌버핏) 같은 넘사벽의 부자들도 있다. 그러나 우리주위에는 생각보다 많은 부자들이 있고, 그런 부자들중의 상당수는 자신의 부를 숨긴채, 평범하게 살아가고 있다.

성공을 한 사람들의 공통적으로 가지는 현상은 자신의 이야기를 하고 싶어 한다는 것이다. 사회적으로 엄청난 성공을 하고 사회발전에 공헌한 경우도 있으나, 단순히 부자가 되었다는 이유로 자서전 같은 것을 펴내기는 현실적으로 어렵다. 그래서 대부분 대필작가를 구하기 마련이다. 책을 쓸 능력은 안 되지만 자기 이름으로 책 한 권을 간절히 내고 싶은 사람, 책을 쓸 시간이나 능력은 안 되지만 책이 될 만한 스토리를 갖고 있는 사람들이 그렇다.

저자는 공통적으로 25명 모두에게 아래의 질문을 했고, 그에 대한 이야기를 적고 있다.

“당신의 현재 자산은 얼마입니까?”

“처음 시작할 때 수중에 얼마가 있었습니까?”

“당신은 어떻게 부자가 되었습니까?”

사실이 질문은 현재(결과)와 과거(과정)에 대한 질문이다. 지금 현재 진짜로 부자인 당신의 결과는 어떠한 과정을 통해서 이루어 진 것인가? 사실 우리는 결과에 감탕하지만, 과정이 더 궁금할 따름이다.

유교사상이 아직 많이 남아 있는 대한민국이지만 자본주의가 갈수록 득세를 하고 있다. 그러난 아직까지 ‘부자’, ‘돈’에 대한 우리의 인식은 고상함보다는 천박함, 합법보다는 편법, 인간적이기보다는 비인간적, 수전노, 갑질, 집요함 등이 먼저 떠오르는 것이다. 부자들을 욕하는게 주류이며, 입으로는 그들을 폄훼하지만 맘속 한구석에는 나도 부자가 되었으면 좋겠다는 생각을 하는 역설적인 것이 오늘날 대한민국이다.

열심히 일하고, 자신의 분야에서 성공하여 부자가 되었다는 교과서적인 답변말고, 진짜 부자가 될 수 있었던 비법같은것이 있지 않을까? 라는 물음에서 이책은 출발하고 있는 거 같다. 신분을 감춘 저자가 직접 취재를 통해 밝혀낸 스물다섯 명의 부자 이야기(25명의 재산을 다합치면 약 2조 5천억이라고?) 를 담담하게 적고이있다. 그리고 나름대로의 기준으로 23명의 6개 유형으로 분류하여 그들의 경험담과 삶의 지혜, 가치관, 부의 축적 과정들을 보여주고 있다

누가 현재 얼마나 많은 재산을 가지고 있으며, 어떻게 현재의 재산을 가지게 되었는가를 유형별로 분류했지만, 이책을 읽으면서 공통적으로 나오는 것이 있다. 그냥 돈이 저절로 잘 벌리는 경우는 없었다. 정도의 차이는 있지만, 그들은 모두 간절하게 돈을 벌기를 원했고, 원했던 만큼 많은 생각을 하고, 간절하게 행동을 했다. 교과서적인 방법처럼 회사에 제일 먼저 출근하고, 제일 늦게 퇴근하며, 열심히 일을 하고, 우연한 기회에 독립을 해서 부자가 된 사람들, 부자가 되고 싶다는 일념을 가지고 열심히 여러 분야를 공부하고 많으 사람들을 만나서 자신만의 노하우를 가지게 된 사람들도 등장한다. 물론 좀 여유있는 부모를 만나서 스타트 부터 달랐던 부자고 있다. 그리고 마지막으로 행운(?) 덕에 부자가 된 사람도 등장한다.

물론 우리는 로또 당첨같은 행운을 가진 부자가 제일 바라는 형태이 일 수도 있다. 그러나 내가 느낀 바는 부자도 열심히 실행하는 사람이 부자가 된다는 것이다. 로또 당첨도 로또를 구매해야지 가능한 일이다. 부자들도 마찬가지다, 부자가 되기 싫었는데, 돈을 벌기 싫었는데, 그냥 운 좋게 부자가 된 경우는 단연코 한명도 없다. 그들은 모두 나름대로 치열하게 인생을 살아 온것이다. 실행력 ! 이부분에서 차이가 나는것 같다.

주위를 돌아보면, 한탄만 하고 부러워만 하는 사람들이 대부분이다. 심지어 일부는 부자들을 폄훼하기 까지 한다. 나는 저런식으로 끼지 하면서 부자가 되고 싶은 맘은 없다고 말한다 하지만 그들은 입버릇처럼 부럽다를 연발한다. 아무리 좋은 방법을 가르쳐 줘도 해결되지 않는다. 그들은 한방에 대박이 나기를 원하는 것이다. 간혹 진짜 드물게 대박이 나는 경우도 있을 수 있다. 그럼 과연 그 대박을 계속 유지할 수 있을까? 한번의 행운은 말 그대로 행운에 불과하다, 그런데 그러한 행운이 계속되는 사람이 있다면, 과연 단순히 운이라고 만 할수 있을까?

난 행운도 기회도 준비한 자에게 온다고 본다. 아무런 준비도, 노력도 행동도 하지 않으면서 대박의 결과를 바라는건 어불성설이다. 그들은 간절하지 앟은 것이다.

이책에 등장하는 많으 에피소드를 보면 좀 과장된 면도 있고, 드라마적인 상황도 약간 있다. 독자의 상황에 따라 공감이 안되는 부분도 있을것으로 본다. 그러나 첨부터 잘하는 사람은 없었다. 정도의 차이는 있지만 그들은 모두 배움부터 시작했다. 유일한 가정주부로 부자의 반열에 오른 Y씨의 결론은 이것이었다.

배움부터 시작하고, 메모하고, 모르면 아는 사람을 찾아 물어보고, 내것으로 만들고, 그리고 기회를 노려야한다.

배우고, 기록하고, 내것으로 만들고.....

 


 

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부동산 세금을 쉽게 | 기본 카테고리 2021-12-12 07:14
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[도서]2022 부동산세 완전정복

택스워치 저
어바웃어북 | 2021년 11월

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책의 표지가 재밌다. 넷플릭스 오징어게임을 패러디하여 작성되었다.


 

전통적인 부동산 투자기법은 입지의 저평가된 물건을 얼마나 잘 찾아내어 최대한 많이 소유하고 차익을 보느 것이었다. 그러나 거기에 추가로 절세 전략을 어떻게 짜느냐가 필수가 되었다. 이른바 취득, 보유, 양도 단계에서 엄청나게 복잡한 세금이 기다라고 있다. 심지어 현직 세무사도 헷갈려할만큼 부동산 세금 관련규정이 복잡해졌고, 관련부처간의 세금 부과 기준의 유권해석도 서로 다르게 나타나고 있다.이글을 씨고 있는 12월의 경우, 종부세 폭탄에 관한 기사가 신문, 방송을 도배하기도 했다.

기본적으로 다주택자에 대하여 징벌적인 세금이 부과되는 만큼, 비교적 싼 주택을 2-3채를 보유하는것 보다 이른바 서울 강남의 똘똘한 한채가 훨씬 유리한 상화이다. 늘 그러하듯이 1주택자는 보호받아야할 서민으로 분류되어 있고, 세금 규정도 그런 방향으로 짜여져 있다. 물론 서울의 20-30억짜리 1채를 가진 사람이, 지방의 다 합쳐서 10억도 안되는 다주택자보다 보호받는게 공정하냐는 물음이 생긴다. 지금의 세제는 실거주 1채 보유자는 최대한 배려하고, 주택의 가격이 낮더라도 다주택 투자자는 과세를 통해서 징벌적으로 억압하는게 정부의 방향이다. 다주택자는 이른바 적폐, 청산대상이다.

상대적으로 가진 돈이 없어서 서울의 아파트는 엄두도 못내고, 지방의 저렴한 아파트, 주택에 투자했는데 서울의 비싼 아파트보다도 더 많은 세금을 내게 되는 역설적인 상황이 벌어질수 있으니 이제는 매수할 때부터 세금을 고려한 투자가 필요하다. 게다가 부동산 관련 세금이 매년 바뀌고 있으니 한 해 빠짝 공부했다고 끝나는 것이 아니라 매년 개정된 내용을 꾸준히 업데이트해야 한다.

세금관련의 책자들의 공통점이 딱딱하고 재미가 없다는 것이다. 그도그럴 것이 세법 자체가 재밌을 수가 없다. 그럼에도 불구하고 「2022년 부동산세 완전정복」 은 최대한 많은 컬러 삽화를 넣고, 다양한 표와 아기자기한 구성으로 시중에 출간된 책 중 가장 최신 내용을 반영하고 있음에도 불구하고 덜 지루하다. 또한 여러가지 다양한 사례를 통해 쉽게 설명하고 있기에 책 전부를 다 읽지 않더라도 목차를 보고 필요한 부분만 골라서 읽더라도 충분히 도움이 될 것으로 본다.

책은 크게 6개 단원으로 취득세, 보유세, 양도세, 상속·증여세에 관한 내용과 CASE STUDY 로 구성되어 있다. 이책의 하이라이트는 단연 CASE STUDY. (다양한 사례를 통해 알아보는 부동산 세금). 그리고 마지막 권말 특집으로 자영업자들을 위한 절세 플랜에 관한 내용으로 구성되어 있다. 권말 특집의 경우는 부동산과는 직접적인 연관성은 떨어지지만, 월급쟁이가 관두면 바로 닥치는 일이 자영업이다. 이부분은 가볍게 읽어도 될거 같다.

부동산을 매수할 때 내는 취득세와 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 매도할 때 내는 양도세는 부동산에 투자할 계획이 있는 사람이라면 누구나 알아야하는 필수적인 세금인데 앞서 말했다시피 이 세금을 부과하는 기준이 자주 바뀌다보니 항상 신경쓰지 않으면 자칫 큰 손해를 보는 경우가 생기기도 한다. 특히 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌는 경우 달라지는 것들이 많기에 부동산에 관심이 있는 사람이라면 끊임없이 관심을 가지고 살펴봐야 한다. --> 순간의 실수로 몇천만원, 몇억원이 왔다 갔다 한다.

취득단계 절세 플랜

취득세 편에서는 자금조달계획 작성 방법과 분양권에 대한 내용 뿐만 아니라 최근 핫하게 떠오르고 있는 오피스텔의 취득세율에 대한 내용도 소개하고 있다. 뭔 내가 내집을 사는데, 자금을 어떻게 조달할지 계획을 적어서 낸다는 것이 우습다. 이는 한마디로 꼭 필요하지 않다면 집을 사지마라는 무언의 압력이다. 즉 절차를 복잡하게 만들어 그러한 시도를 줄이려는 꼼수다.

에전에는 주택은 취득세가 낮고, 토지, 상가, 오피스텔 등은 상대적으로 높았다. 그런데 정부의 방침이 주택의 취득수요를 줄이기 위해서, 취득세를 대폭 인상했다. 특히 다주택, 법인의 경우는 이른바 등기치는 비용을 올려서 수요를 억제시키고자 한다. 따라서 근자에는 주택을 대체하는 오피스텔, 생활형 숙박시설등의 대체 상품에 대한 관심이 높은 것은1주택자가 그러한 부동산을 매수하더라도 취득세, 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 물론 오피스텔이라고 무조건 중과되지 않는 것은 아니고 용도가 주거용이 아니라 "상업용 또는 업무용"이어야 한다는 것이다. 주거용에 대한 판단은 해당 오피스텔 임차인의 실거주, 전입신고 여부 등을 따지기 때문에 매수한 오피스텔이 상가분 재산세가 나오고 있다고 하더라도 무조건 상가용으로 취급하는 것이 아니란 점에 주의해야한다.

그 밖에도 단독명의, 공동명의, 입주권, 분양권에 대한 규정도 자세하게 설명하고 있다.

보유단계 절세 플랜

보유세 편에서는 현재 가장 문제가 많이 불거지고 있는 종합부동산세와 재산세, 그리고 도시지역분이나 지방교육세와 같이 정확한 정체를 알 수 없었던 세금에 대해서도 자세히 설명하고 있다. (도시지역분은 참으로 생소하다.)

특히 종부세는 국민청원 및 헌법소원이 재기될 만큼 핫 이슈다.

재산세는 가구당 물건당 과세인 반면, 종합부동산세는 인별 과세로 "한 사람이 보유"한 주택의 "공시가격"의 합이 "6억원"을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 다만 이 때 1세대 1주택자라면 공시가격이 11억원 이상인 경우에만 과세한다. 그 밖에도 만 65세 이상이 받을 수 있는 고령자세액 공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액도 있다. 인별과세인만큼 공동명의가 나은지 단독명의가 나은지 계산할 수 있도록 설명해 준다.

추가적으로 서울 25개구 거래량 상위 아파트 공시가격 및 보유세 예상액을 표로 실어놓았다.

양도단계 절세 플랜 A

매매차익을 거두어 들이는 단계에서 발생하는 세금인데, 한마디로 다주택일수록, 보유기간이 짧을 수록 불리하다. 다주택자라면 주택 처분 순서를 잘 계획하는 것이 중요한데, 기본적으로 일시적 2주택을 최대한 이용하고, 불가하다면 최대한 매매차익이 적은 것부터 처분하는게 원칙이다.

양도세 내느니 가족에게 싸게 팔자고 생각할 수도 있는데, 가족에게 부동산을 팔 때는 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이내 혹은 3억원 중 작은 금액어야 한다고 한다. 이 범위를 초과해 거래하게 되면 비정상 거래로 세무당국의 조사를 받을 수 있다.

양도단계 절세 플랜 B

다주택자의 경우 현재 양도세에 대한 부담이 크다보니 증여에 대해 고려하고 있는 사람이 많을 것이다. 실제로 뉴스를 보면 증여세가 사상 최대치라고 한다. 정부의 정책이 잘못된것이, 이른바 쥐를 쫗더라도 도망갈 구멍은 남겨둬야 하는데, 취득, 보유, 양도 단계 모두에서 높은 세율을 적용하니 세금을 낼 바에는 자식들에게 물려주는 폐단이 발생하는 것이다. 책에서 증여세를 절세하기 위한 여러가지 다양한 방법에 대해 설명하고 있으나 그 중에 한 가지가 "분산증여" 가 있다. 분산 증여는 재산을 자식과 자식의 배우자 그리고 손주들에게 각각 나누어 증여하는 것인데, 이 경우 자식에게 단독 명의로 증여하는 것보다 과세표준과 세율을 낮출 수 있다. 꼬빌을 아들에게만 증여할게 아니라, 아들,며느리에 함께 증여하면 상대적으로 낮은 세금이 나온다고 한다. (그런데 이부분도 문제가 있는것이 건강보험료가 아들, 며느리에게 동시에 부과될 수 있다. 세금보다 더 무서운 건강보험료가 기다리고 있다.이부분은 세금이 아니니 이책에서는 다루지 않고 있으나, 많은 자산가들이 건강보험료때무에 스트레스를 받고 있는 것이 현실이다.)

또한 가족 간 금전 대여에 대한 내용도 소개하고 있는데 원칙적으로 가족 간 금전 대여는 증여로 간주된다. 단순히 차용증만 썼다고 해서 무조건 인정받을 수 있는 것이 아니라 차용증의 작성 시기와 채무변제 조건을 명확히 기재해야하는데, 확실히 하기 위해서는 법원에서 확정일자를 받거나 내용증명으로 문서를 송달하는 방법이 안전하다, 기본적으로 가족끼리 짜고 장난을 한다고 보는것이 세무당국이다. 가족간의 거래에서는 비가족간의 거래와 동일한 수준의 문서정리와 더불어 은행 거래기록이 남아야 한다. 그리고 가족 간 적정 이자율을 연 4.6%로 수준에서 맞추는 것이 안전하며, 무이자거나 상환 시점이 특정되지 않는 등 일반적인 경우와 다를시에는 차용증이 있더라도 세무당국에서 인정하지 않을 수 있다.

그리고 이책의 하이라이트 5장에서는 다양한 사례(CASE STUDY)들을 통해 절세 TIP을 소개한다.

이부분은 드라마나 뉴스에서 자주 등장하는 내용이며, 실제사례를 바탕으로 하고 있는바 박진감 넘치는 이야기 많다.

갑자기 모장관의 청문회처럼 아들에게 아파트 증여하고 아들집에서 월세살이 한다는 이야기가 떠오른다. 합법적이라는게 더 황당했다. 이른바 사회 지도층 인사일수록 더 교묘하게 세법을 이용한다. 우리도 미리미리 준비하여 호구가 되지 않도록 조심할 필요가 있다.

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작은 건물주가 되어 봅시다. | 기본 카테고리 2021-12-10 12:39
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[도서]아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라

Andy Kim,장성수 저
이언이노랩 | 2021년 11월

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제목에서 이 책을 쓴 의도를 알수 있다. 앞서서 쓴 다른 서평에도 비슷한 내용이 있는데, 특히 부동산 투자의 대표라고 불리는 아파트 보다 빌딩투자가 좋은 이유가 있으나, 일반인(비재력가)들이 대로변 상업용 빌딩을 척척 매입하는 것이 현실적으로 쉽지가 않다.

이책의 저자는 아파트보다 상가주택이 좋은이유를 6가지로 들고 있다.

- 내급여는 생활비로, 월세는 대출상황

- 실제론 다주택인데 1주택자로, 종부세와 월세소득세 면세

- 임대주고도 실거주로 양도세 비과세 혜택까지

- 임대주고도 실저주로 장기특공 80% 혜택도

- 정당한 노력과 아이디어로 창출해 낸 정당한 부가가치

- 노후 대비 확실한 절세 수익형 부동산

올해 11월 말 12월 초의 부동산 핫 이슈는 단연코 폭등한 "종합부동산세; 종부세"다.

서울의 신축 아파트는 이제3.3㎡(1평)당 1억원이 기본이 된 세상이다. 모두 아파트만 쳐다보는 상황에 진짜 부동산 고수들은 ‘상가주택’에 집중하고 있다는 것이다.

이른바 똘똘한 아파트만 남기고 정리했다고 하더라도, 강남권 한강권의 2주택은 물론 1주택자도 대폭 늘어난 종부세를 감당하기가 쉽지 않다. 노후대비로 아파트 1채는 실거주, 1채는 전월세를 받는다고 해도, 1년치 임대소득을 고스런히 보유세로 납부해야 하고, 심지어는 임대소득 이상으로 종부세를 내야하는 상황이고, 내년에는 그 부담이 더 커질 상황이다.

상가주택은 아파트보다 절세 효과가 크다. 아파트는 원룸 type도 주택 수에 포함해 보유세를 내야 하지만, 상가주택은 3개층까지, 합계 200평 이하 면적 한도 내에서 몇 개 호실로 나누든지 세법상 하나의 주택으로 본다. --> 이런걸 다가구 주택이라고 한다. 예를 들어 전용 20평짜리 주택 10가구가 있는 상가주택 소유자를 가정해 보자. 건물주가 이 가운데 1가구에 입주하고 나머지 9가구를 임대해도 1주택자다. 보증금과 월세 수입이 발생하는데, 이런 주택들은 기준시가 9억원이 안 되는 경우가 많아 월세 수익도 100% 비과세되는 경우가 많다. --> 다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류되며, 다가구 상가주택의 경우는 공시가가 상대적으로 아파트 보다 낮다.

대부분 상가주택은 공시가격이 11억원 미만인 경우가 많다. 서울 강남의 고가 상가주택조차 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔하다. 아파트는 비슷한 평수가 많고 거래량도 많아 시세와 공시가격이 표준화한 측면이 있고, 시세가 올라가면 자동으로 공시가격도 따라 올라가는 구조다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세 부담이 증가하는데, 상가주택은 개별 건물이어서 해당 지역에서 거래량, 주택형 등이 제각각이다. 이런 이유로 상가주택은 매년 실제 가치를 산정하긴 어렵고 시세와 차이가 크게 벌어지는 경우가 많다. 역설적으로 거래가 많지 않고, 비교의대상이 애매하다보니 생기는 이점이다. 반면 아파트는 동일한 평수에 1201호와 1202호는 동일하게 가치평가를 한다. 내집만 시세를 낮출 방법이 없다.

 

더군다나 현정부의 취득, 보유, 매도 상의 세금규정을 볼때 아파트를 맘대로 처분하는것도 쉽지가 않다. 양도세 비과세기준을 9억에서 12억으로 올렸다고 한들, 서울시내의 똘똘한 아파트는 양도세를 피하기 어렵다. 아파트값이 12억원 미만이던 과거에는 보유기간 2년을 채운 뒤 12억원 이하에 거래해 양도세를 비과세 받을 수 있었다. 하지만 아파트 한 채가 20억 30억에 이르는 지금은 실제로10년을 거주해야 12억원 초과분 매매차익에 대해 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 상가주택은 주택이 여러 개여서 소유자가 실입주하면서 월세를 줄 수 있고 매도할 때 주택은 11억원 미만이 대부분이어서 비과세 받는 점을 감안하면 거주요건을 충족해 절세하는 것이 수월하다. 이른바 내집 한채에 살면서 월세도 받고, 살면서 재산새, 종부세등도 적게내고 나중에 팔때 양도세도 적게 내는 것이다.

요즘 말 많은 종부세는 주택 부분 공시가격만을 기준으로 부과한다. 상가주택은 아파트에 비해 시세 파악이 어려워 시가 대비 공시가 반영율이 현저히 낮다. 예를 들어 5층짜리 상가주택은 지하에서 지상2층까지 상가, 3~4층까지 주택인 경우가 흔한데, 이 경우 전체 부동산 공시가격에서 주택 부분이 차지하는 비중이 통상 30% 내외다. 실거래가 60억원짜리 상가주택이라도 주택 부분은 종부세 부과기준(1주택자 11억원)에 한참 못 미칠 수밖에 없다. 상가 건물 부분의 경우 건물과 부수토지 가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세를 부과한다. --> 이 덕분에 똘똘한 상가주택(꼬마빌딩)은 매물 자체가 사라졌고 나온다고 하더라도 시세가 과거와 비교할 수 없을 만큼 올랐다.

2주택이상이 더이상의 아파트를 보유하게 될시 종부세를 감당하기가 불가능 할 정도다. 종부세는 이른바 비실현소득에 대한 세금부과다. 이른바 시세상승만으로도 실제 차익이 없더라도 어마 어마한 세금을 감당해야한다. 임대소득을 제외하고 근로소득, 사업소득이 없는 은퇴자라고 하면 부담하기 불가능하다는 이야기가 나온다.

그래서 은퇴자의 경우라면 더욱 상가주택이 유리하다. 물론 재산이 수백억대라면 이런 책 안읽어도 된다.

우선 보유단계에서 1주택의 똘똘한 상가주택이나 다가구 주택으로 단일화를 했다면, 종부세의 걱정은 상당히 줄어든다, 아울러 주택부분의 임대수익은 신고의 필요도 없고, 비과세도 가능하다. 차기 정부의 부동산 세제가 어떻게 변화할지 예측하기는 어렵지만 공통적인 예측은 1주택자, 실거주자의 유지비용을 덜어주자는 것은 여/야가 모두 공통적인거 같다. 본인과 가족은 상가주택(다가구주택)의 주인세대에 살면서, 나머지 호실에서 나오는 월세만으로 충분히 생활이 가능하다. 재산세, 보유세의 경우도 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 적게 나온다.

주택인 만큼 아파트와는 달리 신경쓸 부분도 많다. 우선 주택의 관리를 소유주 본인이 직접 해야한다. 아파트의 경우 관리비를 납부하면 공동주택 관리규정에 의거하여, 전문가들이 정기적으로 관리를 한다. 그러나 단독주택의 경우는 고스란히 소유주의 책임과 비용이다. 달리말하면 소유주의 역량에 따라 건물 관리가 가능하다는 것이다. 아파트 값은 개인 노력으로 오르내리는 영역이 아니다. 개인보다는 집단의 의견과 지역사회의 상황에 따라 반응한다. 하지만 상가건물은 상권을 선택하고 신축이나 리모델링을 거치는 등 철저히 개인의 노력과 고생만큼 돈을 벌 수 있는 노력의 산물이다. 개인이 구축 건물을 매입하여, 대수선(리모델링)을 통하여 신축건물에 버금가는 건물로 바꿀수도 있고, 기존 건물을 철거하고, 신축을 해서 완전히 다른 건물로 재탄생도 가능하다. 침채된 상권속에서도 리모델링이나 적극적이 세입자 유치로 유독 임대가 잘 되고, 장사도 잘 되는 건물을 만들어 낼 수도 있다.

예전에는 내가 사는 아파트 1채, 그리고 월세 받는 아파트 1채, 그리고 약간의 금융/연금소득으로 노후준비를 성공적으로 할수 있었다. 그러나 종부세의 강화는 다주택자들에게 악몽이 될 소지가 다분하다. 1년 소득 전부 종부세로 다 날아간다는 우스개소리가 나온다. 이런 보유세를 피할수 있는 상가주택, 다가구 주택은 좋은 대안이라고 볼수 있다. 심지어 상가주택은 땅이 온전이 나의 소유이기에 낡으면 리모델링하거나 멸실하고 새로 지으면 되고, 올 주택이나 올 근생으로 용도변경도 가능하다. 이처럼 쓰임새가 당연한 상가주택은 일반인도 실속있는 건물주의 반열에 오를수 있게 도와준다.

이책의 구석구석에는 저자가 직접 복잡한 세무규정을 찾아가며 최적화된 절세 기법을 적어 놓았다. 특히 주택수, 보유상황에 따른 매수, 보유, 매도 단계의 세금을 자세하게 설명하고 있으니, 부동산 세제를 전반적으로 공부하기도 큰 도움이 된다.

 

 

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