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[201810] 파워문화블로그 미션 - 완료 | 매력쟁이크-파블록! 2018-10-31 17:57
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  [2018/10] 파워문화블로그 미션 - 완료


  제목 리뷰
 [경제/경영] 부의 나침반  http://blog.yes24.com/document/10794539 
 [문학/에세이] 하늘을 날지 않아도 난 행복해  http://blog.yes24.com/document/10786577
 [자기계발] 야근은 하기 싫은데 일은 잘하고 싶다  http://blog.yes24.com/document/10777615
 [문학/소설] 반짝반짝 공화국  http://blog.yes24.com/document/10756100
 [외국어/영어] 독자도 되는 영어 공부법  http://blog.yes24.com/document/10786551 
 [외국어/영어] PART별로 완성하는 G-TELP 2급  http://blog.yes24.com/document/10776564
 [여행기자세 하나 바꿨을 뿐인데 사람들이 나를 … http://blog.yes24.com/document/10753578




 이번 달도 어찌저찌 7권을 겨우 채웠네요 ^^ㅋ

 사실 그렇게 부담스럽지는 않은 양이긴 한데 책 읽는 시간만큼 사진찍고 ㅋㅋ
 리뷰 정리하는데 시간이 또 들어간다고 할까나요, 회사가 여유있을 때는
 나도 퀄리티 좀 높여봐야 겠다. 하는 욕심도 부려봤었는데. 지금은 정말 틈이 없네요!

 지금 할 수 있는 범위에서, 언제나 그렇듯 - 후회없이 최선을 !
 차가워진 날씨에 깜짝 놀라지만, 마음만큼은 따뜻하게 지켜내기 !! 행복한 11월 - ♥



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[스크랩] [리뷰어 모집]『슬픔을 건너가는 중입니다』 | 매력쟁이크-관심책! 2018-10-31 08:19
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슬픔을 건너가는 중입니다

앤 기슬슨 저/정혜윤 역
세종서적 | 2018년 09월


신청 기간 : 1104 24:00

모집 인원 : 5

발표 : 1105

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죽음과 태풍이 지나간 자리, 살아남은 이들을 위로한 건 책이었다
세상 끝에서 만난 책, ‘나’를 되찾는 여정의 시작


허리케인 카트리나가 할퀴고 지나간 뉴올리언스의 어느 집 거실, 저마다 해소하지 못한 아픔을 간직한 이들이 하나둘 모여 와인 잔을 채우며 책을 편다. 이들은 ‘실존적 위기에 빠진 사람들의 독서클럽’ 멤버들이다. 이 책의 저자 앤 기슬슨도 그 자리에 있다. 그녀는 쌍둥이 여동생 레베카와 레이철을 자살로 잃었고, 이 사건은 “함께 공유했던 역사와 유전자가 찢겨나가는 충격과 마치 한 인간의 정체성을 칼로 도려내는 듯한 상실감”을 안겼다.

이 책은 쌍둥이 동생들의 비극적인 죽음을 고백하는 것으로 시작한다. 이 고통은 저자만의 것이 아니었다. 저자의 아버지는 그녀가 만약 쌍둥이들의 죽음을 글로 써 세상에 발표한다면 결코 용서하지 않겠다고 으름장을 놓았고, 겁에 질린 저자는 마음에 둑을 쌓아 슬픔을 가로막았다. 온 삶을 휘감은 슬픔을 세상에 내놓기까지 오랜 시간이 필요했던 만큼 한 구절 한 구절 터져 나오는 감정은 무척 힘이 세고 짙다. 저자는 슬픔과 고통이라는 감정을 대단히 지적인 태도로 성찰한다. 실존주의 사상의 선구자 키르케고르, 매혹적인 텍스트로 실존주의의 길을 넓힌 사르트르를 비롯한 여러 지식인들과 작가들이 남긴 위대한 글귀들이 책 곳곳에 등장하며 깊은 울림을 준다. 저자와 독서클럽 멤버들은 열두 달의 책 읽기를 통해 폐허가 된 도시, 폐허가 된 마음에서 살아남았다. 이들이 해낸 치유의 독서는 앞으로 나아갈 힘이 필요한 독자들에게 비극과 투쟁할 힘을 길러줄 것이다. 

카프카의『변신』, 셸 실버스타인의『아낌없이 주는 나무』, 셰익스피어의『리어 왕』, 톨스토이의『이반 일리치의 죽음』처럼 우리에게 친숙한 작품부터 20세기 미국 현대문학의 거장 존 치버의 단편소설「헤엄치는 사람」, 해학과 풍자를 쉴 새 없이 휘두르는 작가 킹즐리 에이미스의「숙취」, 고통스러운 삶을 문학으로 풀어낸 브라질의 작가 클라리스 리스펙터의 글까지 폭넓은 텍스트들을 만나 ‘살아간다는 것’의 실마리를 찾는다.

---

 

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[스크랩] [리뷰어 모집]『회사에서 잘 나가는 중간의 기술』 | 매력쟁이크-관심책! 2018-10-30 17:31
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회사에서 잘나가는 중간의 기술

아라이 겐이치 저/하진수 역/김한솔 감수
더퀘스트 | 2018년 11월


신청 기간 : 1105 24:00

모집 인원 : 5

발표 : 1106

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“중간, 정말 쉽지 않죠?”

실무자와 관리자의 딜레마 속에서 고통 받는 중간관리자를 위해
회사에서 당장 적용할 수 있는 커뮤니케이션, 리더십, 회계 기술을 담았다!
효과가 탁월한 매뉴얼로 직장 내 문제점을 ‘기술적’으로 해결하라

중간관리자가 편안한 시절은 없었다지만 요즘, 더 괴롭다. 조직 내 다양성이 나날이 커져 예전의 관리 방식으로는 통솔이 어려워진 탓이다. 경영 환경과 조직 문화가 달라지고 있는 만큼 이제 새로운 커뮤니케이션 기술과 리더십 기술이 필요하다. 업무에 있어서는 프로지만, 부하직원에게는 ‘재미있는 사람’으로 다가가는 유연함, 합리적인 업무 규칙을 세워 일의 효율성을 높이는 노련함, 그리고 평가는 공정하게 진행하는 엄격함을 갖춘 중간관리자! 이상적으로 보이겠지만, 불가능한 것도 아니다. 저자는 수많은 기업과 직장인들을 대상으로 개인의 경력관리와 조직경영에 관해 컨설팅한 사례를 바탕으로 실용적인 노하우를 전수한다.



 

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[책수다] 부의 나침반 | 매력쟁이크-서평요정 2018-10-29 23:51
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[도서]부의 나침반

김형일 저
성안당 | 2018년 09월

내용     편집/구성     구매하기

부동산 투자 입문서로 시작하며 개념잡기에 도움이 될만한 책이예요 ^_^b

위 상품을 구매하면, 리뷰등록자에게 상품판매대금의 3%가 적립됩니다. (상품당 최대 적립금액 1,000원) 애드온 2 안내





[매력쟁이크's 책수다] '부의 나침반' 이 책은 제목을 잘 지었구나 하는 생각이 드네요. ^^
한국에서 돈 불리기 좋은 투자처는 다른 수단에 비해 안정적인 '부동산'밖에 없구나 하는 생각을 계속
하게 되는 요즘이기 때문에 더 공감할 수 있었던 것 같습니다. 

부동산 투자에 관련한 내용을 두루두루 이해하기 쉽게 설명해주는 부분이 도움이 많이 되었고,
각종 경제 지표와 각 정부가 시행했던 '부동산 정책'에 따라 부동산 경기나 흐름이 바뀌는 부분을
눈으로 확인해볼 수 있어서 좋았습니다.

좋은 빚과 나쁜 빚의 차이점을 들어 좋은 빚은 내 주머니에 돈을 넣어주는 빚이라고 설명합니다.
투자에 성공하기만 한다면 근로소득처럼 시간과 장소에 얽매이지 않고 돈이 돈을 버는 구조를
만들 수 있을 것 같아요. 물론, 좋은 물건을 잘 고르는 안목이 필요하겠지만 말이예요.







문재인 정부가 들어서면서 부동산 각종 규제 대책이 연이어 나오고 있는 다소 답답한 실정이지만
그 와중에서도 갭투자 (전세가와 매매가가 얼마 차이나지 않을 경우) 매매 후, 세입자에게 전세를 
내어주면 3~4천만원의 종잣돈만 있다면 거의 무이자 대출 (레버리지, 지렛대 효과)로 투자 수익을
올릴 수 있다는 의견을 제시하고 있는 부분에서는 너무 위험하지 않은가? 하는 생각도 들긴 했습니다.

좋은 물건이라면 가능성이 없지는 않지만 이렇게 집값을 잡겠다고 각종 규제가 쏟아져 나올때는 
잠시 숨고르기 해야하는 타이밍 같긴해요. '빚내서 집사자'라는 정책 기조에서 '투기는 꼭 잡겠다'
까지 참 온도차가 큰 정책 사이에서도 서울 집값은 나날이 오르는 것을 보면 '부동산'에 대해
좀더 깊고 면밀하게 공부해야 겠다는 생각이 절로 듭니다.







작가는 한국의 언론은 부동산 투자에 회의적인 견해가 많다는 의견을 기재하기도 했는데요.
소위 말하는 '부동산 거품론' 입니다. 지금은 가격에 거품이 끼어 지나치게 올라있고 가까운 나라
일본에 겪었던 부동산 가격 폭락이 몇 년후에 일어날 것이다는 부정적인 견해는 몇 년 전부터
계속 이어지는 기조라고 볼 수 있습니다.

하지만 부동산만큼 안정적으로 계속 오르는 자산을 쉽게 찾아볼 수가 없는 게 사실입니다.
몇몇 지방의 경우 부동산 가격이 폭등, 폭락이 심하다고 하지만 '서울'만 두고 봤을 경우엔
'서울 집값은 오늘이 가장 저렴하다' 라는 현실에 이견을 내기는 힘든게 사실이니까요.







부동산에는 매매, 경매 등 여러가지 방법이 있고 그 종류도 토지, 건물, 아파트, 빌라 등 다양한 
종류가 많아 선택의 폭이 넓다고 합니다. 이 모든 부동산 투자의 기본은 다름 아닌 정부가 제공하는
기본 정보에 충실할 것을 계속 강조합니다.

'국토개발계획'과 '도시기본계획' 이 대표적인 예가 될 수 있겠네요. 모두에게 공개하는 정보이지만
이것을 보지도 않고 그저 다른 사람이 사니까 나도 한번 식의 투자는 옳지 못하다는 의견에는 정말
백배공감합니다 ^^

누군가는 부동산 투자수익을 '불로소득'이라고 폄하하지만 과연 그럴까요?
정보를 얻기위해 지속적으로 관심을 가져야 하고, 실제 거래를 위해서는 임장 등 실제 발로 뛰어서
직접 발품팔고 물건 고르는 안목을 키우는 노력이 덧붙여져야 성공적인 투자로 이어질 수 있겠죠?








'부동산 투자, 이렇게 하라' 라는 방법론을 제시하는 책은 아닙니다.
정책에 따라 흐름이 어떻게 변하는지 기본적인 개념을 이해하며 잡아가기에 더 어울립니다.

부동산은 특히나 글로 배울 수만은 없는 종목인거 같아요. 내 집을 사보고 직접 거래를 하고 
여기저기 정보도 얻고 공부하며 감각을 키우며 실제로 '도전'해야 결과물을 만들 수 있는 
분야 임에 틀림 없습니다.

작년부터 공공임대, 공공분양 등으로 여러가지 경험을 쌓고 있어요. 내년에는 드디어 제 이름으로
등기를 치는 경험도 해볼 수 있을 것 같답니다. 책을 통해 쌓은 경험을 토대로 실전으로 한 스텝씩
도전해 보려고 해요. 저도 일안하고 돈이 돈을 벌어오는 구조를 한 번 만들어 보고 싶습니다요 ^.^








기업인은 자신이 해외에 일주일씩 다녀와도 회사가 돌아갈 수 있는 시스템을  
장착시켜야 하고, 투자자는 한 달간 해외여행을 떠나도  
자본이 스스로 일해 돈을 벌어오는 투자처를 찾아야 한다. 



모든 기업들이 각자의 사업을 하면서 좋은 명당자리에 공장이나 회사를  
차려놓고 
시간이 흐른 후 해당 토지 가격이 상승하면 큰 수익을 내곤 한다

내가 사는 대구 월성동에는 공장지대가 많았는데,  
그곳에 실월성택지가 조성되면서 아파트와 상가가 대규모로 들어섰다.  
그곳에서 공장을 운영하던 한 지인은 이를 통해 100억 원대의 부자로 거듭나며  
모든 사람들의 꿈인 '경제적 자유인'의 신분을 획득하는데 성공했다.  

반면 온갖 이유로 
부지를 매입하지 않고 임차로 공장을 운영했던 이들은  
폭등하는 월세를 감당하지 못해 또다시 외곽으로 밀려났다
.  
그들은 여전히 매달 내야 하는 월세에 대한 부담으로 힘겨운 삶을 이어나가고 있다.  



부동산이라는 상품은 어디에서 시작될까? 
모든 상품은 사용 가치와 교환 가치 그리고 희소 가치를 포함한다. 
사용 가치로서 부동산은 전세나 월세 가격에 영향을 주고,  
교환 가치는 매매 가격에 영향을 준다. 

만약 
사용 가치가 높아지면 전세나 월세 가격이 오르고,  
교환 가치가 높아지면 매매 가격이 올라가는
 식이다. 
희소 가치는 부동산이란 상품의 희소성에 기인한다. 



부동산 중 희소 가치가 높은 것으로는 토지가 으뜸이다. 
괜히 '
창조주 위에 건물주, 건물주 위에 지주'라는 말이 있는 게 아니다. 

토지는 특정 위치에 단 하나밖에 존재하지 않는 유일한 상품이기 때문에  
가치가 매우 높고, 가격도 천차만별이다.  
땅의 사용 가치를 높게 생각하는 사람은 비싸더라도 사려고 하지만, 
사용가치를 낮게 생각하는 사람은 저렴해도 매입하지 않으려 하기 때문이다. 

유동인가구 많은 강남과 인구가 적은 강원도 산골의 차이라고 생각하면 된다. 

주택, 특히 아파트는 비슷한 상품이 많기 때문에 희소성이 다소 떨어진다. 
다만 희소 가치가 높은 토지의 경우 보편성(사용성)이 떨어져 주인을 찾기가 어려우나, 
아파트처럼 보편성이 충분한 부동산은 상대적으로 매매가 쉽게 되기 때문에 교환 가치가 높다. 



대출을 얻어 좋은 부동산에 투자를 한다면 착한 빚이 될 것이다. 

반면 
나쁜 빚이란 신용카드를 이용하는 소비라든가, 자동차 할부 구입,  
그리고 
소비를 목적으로 하는 대출이다.  
모든 자산에 투자한 비용이 아닌 소비를 위한 빚이기 때문에  
나중에 그 빚이 돈을 벌어오지 않는다.  

좋은 빚은 우리 주머니에 돈을 넣어준다
내 집 마련을 위한 대출이나 자산을 매입하기 위한 대출이 바로 그것이다. 
예를 들어 수익형 부동산이나 아파트 투자를 위한 대출은 좋은 빚이다.  
대출보다 높은 수익률을 가져다주고, 물가 상승으로 인한 자산의 가치가  
높아져 우리에게 수익을 주는 까닭이다. 




부동산 투자를 하기 위해서는 먼저 일정 수준의 목돈을 모아야 한다
하지만 이를 절약과 저축으로 모으기에는 너무 많은 시간이 걸린다. 
그사이 부동산 가격은 물가상승률 이상 폭등할 것이 불보듯 뻔하다. 

이런 현실에서 착한 빚, 즉
 투자를 위한 대출을 이용하면  
투자 시작 시기를 10년 이상 앞당기는 효과를 볼 수 있다. 
 

물론 대출 이자를 상회하는 수익률을 가져다주는 물건을 고르는 것은  
오롯이 자신의 노력에 달려 있다는 사실을 기억해야 한다. 



부동산의 지렛대는 바로 '
무이자 대출'이다.  
아마 많은 사람들이 '무이자 대출이 가능한가?'라는 의문을 가질 것이다.  

필자가 말하는 무이자 대출은 바로 '
전세금'이다.  
이제는 널리 알려진
 '갭투자'가 지렛대(전세금)를 활용한 대표적인 부동산 투자방법이다. 



부동산 투자에 있어서 지식은 곧 힘이다.  
똑같은 기사나 뉴스를 보더라도 각자의 생각과 지식에 따라  
해석하는 방향은 완전히 달라진다.  

필자는 부동산 관련 기사를 볼 때마다 신문사와 기자의 이름을 꼭 확인한다.  
신문사마다 부동산을 대하는 기조가 각기 다르고,  
기자에 따라 긍정과 부정이 나뉘는 까닭이다. 



언론이 주도하는 이른바 
'부동산 불신'은 결국 사람들의 내집 마련을  
방해하는 가장 큰  장애물
이다. 아직 내 집이 없는 절반의 국민들은  
불황과 호황을 떠나 부동산 매입 결정을 스스로 내리지 못하는 경향이 있다.  
그러다 보니 정작
 부동산을 적극적으로 매입하야 하는 불황기나 하락장에서  
내 집 마련을 못하고, 활황기의 정점에서 가장 비싼 가격에 부동산을 매수
하게 된다.  

부동산 불신을 부추기는 언론들의 무책임함이 서민들의 실질적인 피해로 이어지는 모양새다.








우리나라의 부동산에 대한 전반적인 정책과 법을 제정 · 시행하는 곳은 정부이며, 
그 외의 세세한 
이용계획 수립은 지자체가 담당한다. 다시 말해 부동산에 대해서는 
정부와 지자체가 가장 잘 알고 있다는 뜻이다.  

정부와 지자체가 하는 일은 국민들에게 투명하게 공개되어야 하는 만큼 부동산에 대한  
모든 정보, 즉 '부동산 설명서'는 대중에게 아주 친절하고 완전하게 제공되고 있다.  
정부와 지자체가 제작 · 발행하는 부동산 설명서의 이름은  
'국토개발계획'과 '도시기본계획' 등이다. 



국토개발계획의 사전적 의미는 '국토 전역에 걸친 종합적 개발 계획'이다. 
국토개발계획은 토지 · 물 등 천연자원의 개발 · 보전 · 이용에 관한 계획으로  
'도시와 농촌의 공간 배치 및 그 구조에 대한 계획', '산업 입지 및 산업 기반시설의 배치  
및 조성에 관한 계획', '문화 · 후생 및 관광시설의 배치 및 개발에 관한 계획',  
'수해 · 풍해 · 기타 재해의 방재에 관한 계획 등을 포괄한다. 



다른 나라에 비해 면적이 작다고는 하지만 그래도 
한 국가의 국토 전반에 대한 계획을 
샅샅이 살펴보는 것은 쉽지 않고, 모두 읽어볼 필요도 없다.  

하지만 향후 우리나라 토지에 대한 전체적인 개발 계획이 총망라되어 있는 만큼  
대략적인 흐름은 파악해두는 게 좋다. 
특히
 토지에 대한 계획은 변동 가능성이 낮기 때문에 투자의 좋은 기준이 된다. 



공항, 항구, 철도, 도로 등 사회기반시걸을 만드는 SOC사업 역시 결국  
부동산 개발과 맥이 맞닿아 있다
. 해당 시설이 들어서게 되면  
인구 유입이 늘어나는 것은 물론, 지역 전체에서 부동산 개발이 이어질 확률이 높다.  
인천공항과 인근 송도, 영종도의 관계를 생각하면 이해가 빠를 것이다.  

국토개발계획에는 SOC 사업에 대한 향후 진행 계획이 자세히 나타나 있기 때문에  
해당 내용을 꼼꼼히 살펴본 후 투자에 들어가면 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 



각 지자체별로 계획은 모두 다르지만, 도시기본계획 역시 국토개발계획과 마찬가지로  
한번 결정되면 일부 세부내용의 변동은 있을지언정 큰 틀에서의 사업 계획은 90%이상  
그대로 진행되는 경우가 많다.  

도시기본계획은 해당 지역에 대한 깊은 이해를 도와주는 최고의 자료
인 셈이다.  



대다수의 사람들이 부동산 투자는 땅이나 건물을 사는 것이라고 여긴다.  
하지만 필자의 생각은 다르다. 
부동산 투자는 땅이나 건물이 아닌 시간에 투자하는 분야다. 

수시로 등락을 거듭하는 주식처럼 쉬이 매입 · 매도할 수 없고,  
와인처럼 시간이 지날수록 그 가치가 드러나는 부동산투자는 요즘 말로  
'빅 픽쳐'를 그리는 마음으로 임해야 한다. 



부동산 투자자라면 국토교통부 홈페이지에서 제 4차 국토종합계획 수정 계획을 다운받고, 
각 지방자치단체 홈페이지에 들어가서 
관심 있는 지역의 도시기본계획을 다운받아 책으로 
편철해 몇 번이고 읽어볼 것을 권한다




● 
우리나라 모든 부동산 정보가 한 곳에, '한국감정원'에 접속하라 

부동산 투자자들이 제일 많이 보는 분야는 역시
 시장의 동향이다.  
한국감정원에서 제공하고 있는 
월간 주택 가격 동향, 주간 아파트 가격 동향, 거래 현황,  
지가 변동률, 아파트 실거래 가격 지수 등의 여러 지수와 부동산 시장이  
어떤 방향으로 흘러가는지 한눈에 파악
할 수 있을 것이다. 

- 한국감정원 http://www.kab.co.kr  



전세 가격이 꾸준히 올라 매매와 임대의 시세 차이가 줄어들게 되면  
이제는 전세입자들이 본격적으로 내 집 마련을 시도하는 경우가 늘어나게 된다.  
매매와 전세의 금약 크게 차이가 크지 않으니 2년마다 전세금 압박에 시달릴 바에는  
조금 무리를 해서라도 내 집 마련을 하려는 것이다. 

참고로 
이때가 갭 투자자에게는 가장 좋은 투자 시기라고 할 수 있다. 

매매가 늘어나게 되면 가장 먼저 소진되는 물건은 '새 아파트'다.  
구축보다 신축 아파트의 인기가 많은 것은 당연한 상식이다.  



'새 아파트에 살고 싶다'는 사람들의 욕망은 곧 신규 분양 물건의 프리미엄 형성과  
신축 아파트의 가격 상승
으로 이어진다.  
하지만 모든 사람이 새 아파트에서 살 수 있는 것은 아니다. 

자금적인 어려움과 청약 탈락 등의 이유로 많은 사람들이  새 아파트를 매입하지 못하기 마련이다. 
때문에
 차선책으로 구축 아파트로 수요가 몰림에 따라 덩달아 가격이 상승하는 효과가 발생한다. 
이른바 '
낙수효과'인 셈이다. 






구축 아파트까지 수요가 몰리는 현상이 지속되면 결국 정부나 지자체가 나설 수밖에 없다. 
즉, 
재개발 · 재건축 사업이 새롭게 시행될 확률이 높아지는 것이다. 
또한 재개발 · 재건축은 물론, 앞서 진행된 건설회사의 신규 분양 실입주 역시 수년 후에  
실현될 일이기 때문에 수요를 흡수할 대체제가 필요해진다.  

이러한 이유로 인해 부동산업자들은 너도나도 인근의 토지를 매입해 '나홀로 아파트'나  
빌라, 원룸 등의 가격을 올려 분양이나 세롤 놓는다. 



최근까지 이어진 신축 대형 아파트 부족 현상을 근거로 봤을 때 앞으로 등장할  
서울과 수도권의 대형 새 아파트가 부동산을 이끌 가능성이 높다고 판단하고 있다. 
똘똘한 한채, 이왕이면 서울과 수도권의 대형 새 아파트에 주목하길 바란다. 



필자가 
추천하는 선점 시기는 감정 평가가 난 후다. 
감정 평가액에 실망한 소유주가 내놓는 이른바 
'실망 매물'을 매입하거나,  
아예 
감정 평가가 나기 전에 빌라를 선매입 하는 것도 좋은 방법이다.  

빌라를 추천하는 이유는 주택에 비해 시세가 낮고, 거래 사례 비교법으로  
감정 평가가 나 주택보다 감정 가격이 높게 나오기 때문이다. 


안정성에 기초한 최적의 재개발 · 재건축 투자 타이밍은 관리처분 인가 후다.' 
밑줄 쫙 그어야 할 부분이다. 그러면 많은 사람들이 이렇게 반문할 것이다. 

"관리 처분 인가가 나면 벌써 프리미엄이 붙어 가격이 높아지는데 투자하기 늦지 않나요?" 
그렇다.  
관리 처분 인가가 난 지금의 서울 재개발 물건은 프리미엄이 몇 억 원씩 올라가 있다. 

그러나 재개발 · 재건축 투자가 활발하지 않았던 3년 전에는  
프리미엄이 적거나 아예 없는  지역도 있었다.  
결국 투자자들이나 현지인들이 투자처로서의 가치를 깨닫기 전에 선점하는 것이 중요하다.  
과거 그런 곳이 서울이었다면 지금은 어디일까? 

2018년 8월 시점, '인천'과 '대전'을 꼽을 수 있다. 



● 재개발 · 재건축 물건 (입주권)의 매도 타이밍은? 


 1) 
일반 분양 시 
  - 사업 주체 측에서 모델하우스도 짓고, 일반 분양 홍보도 대대적으로 하기 때문에  
   관심이 높아진다. 이때 가격이 상승한다.  
   즉, 
이때 매도하면 재개발도 곧 단기 투자가 되는 것이다. 

 2) 
완공 후 입주 시 
  -
 실거주자들의 관심이 가장 높은 시기로, 가격 상승의 여지가 많다. 

 3) 
입주 후 전세 한 바퀴 시 (2년 후) 
  -
 투자 수익이 극대화 되는 시기로, 지역 부동산 시장에 상승 여력이 있다고  
   판단될 경우 2년 정도 후에 매도하면 수익률을 극대화 할 수 있다. 



● 내 집 마련, 'RR'이 중요하다? 


부동산에 관심이 있는 사람이라면 
로얄동 · 로얄호, 이른바 'RR'이란 단어를 들어봤을 터다. 
쉽게 말해 여러 아파트 중에서 가장 선호도가 높은 조건을 가진 물건을 RR이라고 표현한다. 
"아파트는 좀 비싸도 꼭 RR을 매입해야 하나요?" 
결론부터 말하면 실거주자의 입장에서는 
다소 무리를 하더라도 RR의 매입을 추천한다. 
반면 투자자의 경우 굳이 그러한 조건에 구애받을 필요는 없다. 

(…) 

사람들이 선호하는 조건이었던 까닭이다.  
또한 지금 당장은 4,000~5,000만 원의 차이가 커 보이겠지만 수년 뒤 
아파트의 가치가  
정점을 찍는 시기가 오면 그 차이는 1~1억 5,000만 원까지 벌어질 수 있다고 판단했다.  

실제로 대부분의 서울 지역 아파트에서 RR과 저층 혹은 탑(꼭대기) 층의  
가격 차이가 억 단위를 보이는 경우가 많다.






말 그대로 '윈윈 win-win 관계'다.  
특히
 정보가 중요한 부동산 투자에 있어 해당 지역 부동산 시장의 흐름을  
누구보다 잘 알고 있는 중개인과의 신뢰 관계 형성은 선택이 아닌 필수
다. 

부동산 중개소에 대한 이미지 역시 바뀌어야 한다.  
부동산 중개소는 단순히 물건을 매매만 이루어지는 공간이 아니다.  
부동산 중개소는 그저 계약서만 써주고 높은 수수료를 받는다고 생각할 수 있으나,  
하나의 계약을 위해 수십 명의 사람을 만나서 설명하고 설득해야 한다. 

아파트일 경우 관리비나 가스비 정산, 집에 대한 보수나 손실 정도 등을 체크하고  
처리해줘야 하는 책임도 뒤따른다. 심지어 주택이나 상가일 경우 과정은 더 복잡해진다. 



발코니는 2층 이상 건물의 거실 및 방에서 바깥쪽으로 연장된 공간을 말한다. 
많은 사람들이 '아파트 베란다'라고 표현하는데, 사실 이 공간은 '발코니'에 해당된다. 
같은 맥락에서 흔히 '아파트 베란다 확장공사'라고 하는데 이 역시 정확하게 말하면 
'아파트 발코니 확장공사'다.  

발코니 확장은 합법이지만 베란다 확장은 불법이기 때문이다. 

베란다는 주택을 건축할 때 일조권 및 도로 사선 등으로 생기는 상층부의 옥외 공간이나 
위층이 아래층보다 작아서 생기는 공간
을 가리킨다. 주택가에 보면 베란다를 확장해 사용하는 
경우가 종종 있는데, 앞서 말한 대로 이는 명백한 불법이다. 그래서 주택을 구입할 때에는 
베란다 확장을 한 부분이 있는지 확인해야 혹시 모를 불이익을 피할 수 있다.  

특히 요즘 원룸의 주인 세대에 베란다를 확장하는 경우가 있는데 주의해야 한다.  
필자도 원룸을 구입한 후 나중에 베란다 확장에 대한 철거 요청이 들어오는 바람에  
매도자에게 이를 요구하기도 했다. 




발코니와 베란다의 구분법을 좀 더 쉽게 설명하면
 '창문과 지붕이 있는 공간은 발코니'이고, 
'창문과 지붕이 없는 것은 베란다'라고 생각하면 된다.  

테라스는 보통 전원주택 같은 곳에서 자주 볼 수 있으며, 
1층의 정원 쪽으로 연장된 공간
을 말한다. 

요즘은 타운하우스나 아파트의 1층 또는 탑층에 테라스를 만들어 분양하는 경우가 많다. 



수익률 = (연간 임대 수익 - 연 대출 이자) / (총 투입액-보증금-대출금) 


해당 물건을 매입할 시 이율 4%의 대출 7,000만 원을 받았다고 했을 때 보증금까지 고려한 
실투자금 2,000만 원 (매매가 1억 원 - 대출 7,000만 원 = 실 투자금 2,000만 원)이 된다. 

단, 취등록세, 공인중개사 수수료, 법무사비 등은 제외한다. 보다 구체적으로 계산하면  
연 수익 480만원 중 대출금 7,000만 원에 대한 연 이자 280만 원을 내더라도  
200만원이 남게 된다. 



필자가 
상가화 투자 노하우는 바로 물건 인근의 '건축사 사무소'를 방문하는 것이다. 
물론 
최종 허가 여부는 구청에서 결정되지만, 상가화 절차를 위한 기준을 누구보다 잘 알고 
나아가 리모델링 및 시설 증 · 개축까지 할 수 있는 전문가는 바로 건축사이기 때문
이다. 

건축사 역시 자신들의 잠재 고객이 될 수 있는 투자자의 방문을 환영한다. 
다소 사무적인 공무원들과는 달리 충분한 시간을 할애해 자세한 설명을 해주는 것도 
투자자의 입장에서는 고마울 따름이다.  

건출물에 새로운 생명을 불어넣어 가치를 재창조하는 마술, 필자가 주택 상가화 투자에  
주목하고 있는 이유다. 



● 용적률 

'부지 면적에 대한 건출물 연면적의 비율'을 가리킨다.  
참고로 연면적은 '대지에 들어선 하나의 건축물 바닥 면적의 합계'를 의마한다.  
용적률이 크다면 대지 면적보다 건축불 연면적의 비율이 높다는 뜻으로,  
그만큼 건물을 높게 지을 수 있음을 의미
한다.  

투자자의 입장에서는 용적률이 클수록 더욱 많은 투자 수익을 기대할 수 있다. 

용적률 산정 공식은 '건축물의 연면적 / 대지면적 X 100' 이다. 
예컨대 100평 규모의 대지에 바닥 면적 50평짜리 10층 빌딩을 지었다면  
해당 건물의 용적률은 '500(50평X10층) / 100 (대지면적) X 100 = 500', 즉 500%로 계산된다.







● 건폐율 

'대지 면적에 대한 건축 면적 1층 바닥 면적 합계의 비율'을 의미한다. 
건폐율이 크다면 대지 면적보다 건축 면적의 비율이 높다는 것으로,  
건물 규모를 넓게 지을 수 있다.  
건폐율 역시 클수록 투자자에게는 유리하게 작용한다. 

건폐율 산정 공식은 '건물 한 층의 바닥 면적 / 토지면적 X 100'이다. 
예컨대 100평 규모의 대지에 바닥 면적 70평짜리 1층 건물을 지었다면  
해당 건물의 건폐율은 '70(한 층 바닥 면적) / 100 (토지 면적) X 100 = 70%' 

즉, 70%라는 결론이 나온다. 



'용적률은 건물 높이', '건폐율은 건물 넓이' 정도라고 생각하면 된다. 
또한 용적률은 각 지자체별로 다르기 때문에 '자자체 조례'를 확인해야 하며 , 
건폐율은 어느 지역이나 동일하다.  

용적률과 건폐율은 '토지이용계획확인원'을 이용해 용도 지역을 확인한 후  
해당 조건을 찾으면 된다. 



정부나 지자체의 국토개발계획이나 도시정비계획, 사업 관련 기관이 내놓는  
재개발계획 등의 각종 정보가 친절하게 정리까지 되어 완전히 오픈되어 있다. 

트레저 헌터 (treasure hunter, 보물 사냥꾼) 사이에서는  
"땅을 파지 말고 정보를 파라"는 격언이 있다.  
부동산 투자자 역시 이들과 똑같다. 

좋은 투자 기회를 잡기 위해서는 그 무엇보다 '정보'를 우선적으로 확인하고 분석해야 한다. 
돈을 줘야 구할 수 있거나 어느 누구만 독점하는 특별한 정보가 아니다. 

정부와 공공기관, 지자체가 작성해 공개하는 정보만으로도 흘러넘칠 만큼  
충분한 투자 기회를 잡을 수 있다.





From. 블레어 KR (http://blair.kr)  [바로가기^^]


* 이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.


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[한줄평]부의 나침반 | 매력쟁이크-한줄리뷰 2018-10-29 23:41
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부동산 투자 입문서로 시작하며 개념잡기에 도움이 될만한 책이예요 ^_^b
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