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[서울아파트 마지막 기회가 온다] 서울 까막눈이 꼭 읽어야 할 가이드 | 기본 카테고리 2018-11-27 07:19
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[도서]서울 아파트 마지막 기회가 온다

강승우 저
매일경제신문사 | 2018년 10월

내용     편집/구성     구매하기

서울 까막눈이 꼭 읽어야 할 가이드

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내용 줄거리

 

01 지금이라도 사야 할까? 

CHAPTER 1 기다리는 것도 투자다 

 

서울과 수도권을 잇는 교통인프라가 갈수록 확대 및 개선되면서 수도권은 서울 주택의 대체재로 충분히 자리매김할 수 있다. 서울 아파트 전세가가 비싸면 수도권으로 이주하는 수요가 많아진다는 뜻이다. / 15쪽 => 서울과 수도권은 교통망이 갖춰져 있어서 하나의 생활권이라고 보면 되겠다. 결국 중심업무지구에서 출퇴근할 있는 마지노선이 어디까지인지 파악하는게 투자의 핵심.

 

결국 높은 가격대의 아파트 상승이 멈출 경우, 그보다 낮은 가격대의 아파트 상승도 곧 멈춘다. 따라서 5분위 아파트 평균 가격의 추이가 전체 시장의 향방을 결정한다고 해도 과언이 아니므로 이들 아파트군의 움직임을 유심히 쳐다볼 필요가 있다. , 5분위 아파트가 하락 내지 약보합으로 전환될 경우, 서울 아파트 시세의 하락전환 가능성은 커진다고 있다. 가능성을 번째로 가늠해볼 있는 것이 2018 연말 헬리오시티 입주. / 23쪽 => 5분위, 비싼 아파트들의 흐름이 이하분위들의 흐름을 결정한다. 대장아파트 흐름을 모니터링해야 필요성. 헬리오시티가 대장아파트에게 어떤 영향을 .

 

아파트 단지별로 촘촘히 형성된 서열은 웬만한 호재가 아니면 무너지지 않을 것이다. 이러한 측면에서 , 10 이상 아파트는 '파크리오', 10억원 이하 아파트는 '강서힐스테이트' 실거래가 추이를 눈여겨 보자. 고가 아파트는 파크리오, 중저가 아파트는 강서힐스테이트의 향방과 약간의 시차를 두고 궤를 함께 것이다. 바꿔 말하면 파크리오와 강서힐스테이트의 반등 없이 아래 가격대의 상승은 어렵다. / 30 => 그래프를 그려보았으니, 정확한 선후관계를 파악하기는 어려운 같다. 그냥 흐름을 같이 한다는 것은 확인.  => (적용할점) 파크리오, 강서힐스테이트, 다이아몬드표에 추가.

 

 

CHAPTER 2 2019년, 매수 타이밍이다 

 

노무라 금융투자연구소에 따르면 10 이상의 기간에 걸쳐 지표(서울 아파트 시세, 결혼 10년차 부부 증감률) 상관관계가 매우 깊은데, 부부가 결혼 10년차가 되면 초등학교에 입학하는 자녀 때문에 넓은 집으로 이사하거나 전월세를 벗어나 마련에 적극적으로 나선다. , 10년차 부부가 주택 구매의 강력한 수요층이라는 것이다. / 35 => 10년차면 나네. 공감.

 

나는 GTX A,B,C 완공이 서울 아파트 장기 하락의 방아쇠가 것으로 본다. 철도 교통망의 확충은 택지 공급과 같은 성격을 띤다. 새로운 철도망의 건설로 통근이 편해지면 도시 면적이 확대되는 효과가 잇다. / 50 => 서울은 내리고, 산본은 오르고~~~ ㅋㅋㅋ 가자 C!

 

 

 

02 지금도 앞으로도 가장 뜨거운 지역 

CHAPTER 3 그래도 서울이다 

 

전국에서 가장 높은 서울의 무주택자 비율은 서울 주택가격의 하방 경직성을 강화시켜주는 요소다. / 70 => 집값이 내리면 언제든지 집을 매수할 있는 대기자들.

 

 

CHAPTER 4 오르는 아파트의 기준 4가지 

 

출근시간대 하차 인원이 많은 역과 인접 역세권

1000세대 이상 대단지

희소성이 부각되는 신축

일자리와 교통 측면에서의 새로운 호재

 

결국 신축 대단지의 입주는 주변 기축 아파트 시세 형성에 악영향을 미친다고 볼 수 있다. 하락장에서는 더 크게 하락하게 만들고, 상승장에서 충분한 상승을 못 누리게 하는 결과를 가져왔다. 신축 대단지의 입주는 해당 지역 내 주택 수요의 쏠림 현상을 가져와 기축 아파트에 악재가 된다. / 97쪽  => 맞는 이야기다. 다만 투자관점에서 봤을때, 기축아파트는 투자금이 적게 들어가기 때문에- 수익률은 따져봐야 할 문제.

 

 

03 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳 

 

중대현 투자를 원한다면 강남구,  서초구, 양천구 순으로 수요가 뒷받침되어 있다고 있다. 반대로 관악구, 금천구, 강북구 등은 피해야 하는 지역이다. 중소형 투자는 인구도 늘고 있지만 가구 수는 크게 늘고 있는 강서구와 용산구를 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. / 188 => 2017 인구주택 총조사 자료에서 가구당 가구원 (세대당 인구수) 증감추이를 보고 내린 결론. 전반적으로 세대당 인구수가 어짜피 줄어들고 있는 상황에서 감소폭이 급격한 곳은 대형 수요가 없을 것이고, 완만한 곳은 그나마 대형 수요가 있을 것으로 추정하는 방식. 인구수가 증가하는 것과 가구수가 증가하는 속도를 비교해서 중소형 수요가 많을 것인지, 중대형 수요가 많을 것인지 판단하는 방법은 신선하다. 배울 . 

 

 

알게된 느낀

 

지난 늦은 서울 변두리 지역을 임장하며 '투자 할까말까..여기는 너무 변두리인데.. 이정도 입지면 경기도 좋은 입지가 낫지 않을까?' 우물쭈물하는 사이, 꿈틀거리던 시장이 갑자기 올라가버리는 광경을 앞에서 목격했다. 내가 이틀전에 매물이 그냥 바로 거래 되어버리고, 다음 매물은 높은 가격에 나오고. 부동산 사장님들이 '이제 이거 팔리면 높은 가격에 나올거야'라고 말했었는데, 그게 거래를 성사시키기 위해서 하는 말이라고 가벼이 들어 넘겼었던게 패착이었다. 당시 나는 이랬다. ' 지역에 무슨 호재가 있다고.. ~찍히, 여긴 별루거든요?'

 

그렇게 반년이 지난 지금,

"아무리 변두리라도, 서울을 서울이다" 제대로 체감하며, 그때 타이밍을 알아보지 못한 까막눈을 탓하며 눈물을 흘리는 중이다. 흑흑.

 

근데, 그럴 수밖에 없었던 .. 그동안 나는 서울을 너무 몰랐기 때문이다.

쾌적한 신도시에서 20 이상 살면서 부족한 점을 느끼지 못했고, 서울로 출퇴근한 적은 있지만 도로는 너무나 막히고 사람 많은 지하철에 질려서 "여긴 사람 데가 "라고 생각해왔기 때문에, 아예 서울에 관심이 없었다. 주말마다 종로니 강남이니 홍대니.. 다니면서, '집에 가는 길이 너무 멀다'라고 생각했으면서, 그게 우리집이 서울이 아니기 때문이라고 생각하지 않았을까? 오히려 차가 막히고, 지하철에 사람이 많기 때문에… 걸어다닐 있는 '회사 바로 (=직주근접)' 아파트에 살아야 한다는  생각은 안했을까? 옛날의 나는, '회사와는 멀리 떨어져 사는게 좋다'라고 철썩같이 믿었었다. (ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 지금 생각해도 넘나 어이가 없네 -_- 뼛속부터 부자되긴 글렀음)

 

부동산 공부를 시작하면서, 상대적으로 익숙하고 접근하기 쉬운 1 신도시를 먼저 봤다. 그리고 주변으로 서서히 확장해왔다. 이제서야 서울 일부 지역을 돌아보기 시작했지만, 그럼에도 여전히 서울을 한번에 이해하기는 힘들었다. 여전히 내가 보기에는 주거 쾌적성이 떨어지고, 사람들 표정에 여유가 없어보였기 때문이다. 그렇게 하반기 상승장에서, 내가 봤던 집들이 1-2억씩 - 오르는 걸 보고서야

 

서울은 비탈이 있는 당연하며,

빌라와 아파트가 섞여있는게 당연하며,

아파트 주변에 중앙공원이 없는게 당연하며,

사람들은 바쁘고 여유가 없는게 당연하다는 것을,

그래서 서울은 경기도와는 비교할  곳이 아니라는 것을 깨달았다.

 

뒤늦게 '이제 서울을 본격적으로 공부해봐야지'라고 했지만, 어디부터 어떻게 시작해야할 막막했었는데- 제목에 혹해 서평단 신청한 책에서 서울을 어떻게 바라봐야 할지 가이드를 받았다.

 

서울은 6년연속 상승한 없다거나,

결혼 10년차 부부와 집값과의 상관관계라거나,

가구수/인구수의 증감추이로 서울의 지역을 판별하는 ,

그리고 무엇보다 오르는 아파트를 판단하는 4가지 기준 ,

저자는 풍부한 근거를 바탕으로 조목조목 서울 시장을 바라봐야 가이드를 제시한다.

그리고 근거가 반박할 없을 정도로 탄탄하다.

 

부분에서는 올랐고 내릴 64 단지를 찍어주는데- 이름 한번쯤은 들어봤을 법한, '누가봐도 좋은 단지'들이다. 첨에 휘리릭 넘겼을땐 그랬다. "이정도는 나도 찍어주겠네". 근데 읽을 수록, 빠져든다. 오오.. 맞아맞아. 이래서 이랬구나. 그래서 그랬구나…

물론 여기에 언급한 단지들이 나처럼 '소액'으로 접근하기에는 넘사벽인 곳들이지만, 앞으로 10년간 내가 부동산 투자자로 성공하기 위해서는 짚고 넘어가야 곳들임에는 확실하다.

 

붇카페에서 유명한 분이라고 하는데, 그럴만 하겠다 싶다. 많은 사람들이 통계나 데이터를 가져오는건 하지만, 거기에 나의 인사이트를 더하는 것에 익숙하지 않은 경우가 많은데, 본인의 인사이트를 설득력있게 전달한다. 특히 필력이 좋아서 이해하기에 어렵지 않게 술술 읽힌다. 어느정도 공부하면 이정도 인사이트가 생길까?  싶을 정도로 부럽다.

 

제목처럼 내년에 서울 아파트 마지막 기회가 올까?

나처럼 소액투자자에게는 여전히 불가능하겠지만, 자금력이 있고 서울에 실거주할 사람들이라면- 정말 내년이 좋은 타이밍일 수도 있겠다는 생각이 든다. 물론 저자가 제시한 근거가 맞아떨어진다면. 정말 시장이 그렇게 흘러갈 지켜봐야지.

 

 

[벤치마킹] 어떤 현상을 발견했으면, 맞든 틀리든 글을 보자.

[함께 읽으면 좋은 ]  앞으로 5, 부동산 상승장은 계속된다


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