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오를 지역을 짚어주긴 하는데... 다 아는 곳이라는 것이 함정 | 기본 카테고리 2018-09-14 23:12
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[도서]앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자

박연수(쌈지선생) 저
슬로디미디어 | 2018년 08월

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지은이

 

저자 : 박연수

2017년 경제·경영 분야 베스트셀러를 기록한 《다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오》 외, 《재테크 망해봐야 성공한다》 《디지털 아빠의 경제 읽기》 등 다수의 경제?경영 서적을 저술해왔다.

현재는 본격적으로 대중 속으로 들어가 대중과 소통하는 것을 즐기고 있으며, 다음 최대 회원을 가진 재테크 포털, ‘텐 인 텐(10 in 10)’ 전문가 칼럼니스트로 활동 중이다. 저자의 최근 글들은 텐 인 텐 전문가 칼럼에서 읽을 수 있다.

저자는 삼성전자, 삼성화재, 삼성생명, 현대중공업, 포스코, KB국민은행 연수원, KD산업은행, 외환은행, 농협중앙회연수원, 금융연수원 등에서 강의해 왔으며, 재테크 전문지 , <한경비즈니스>, <이코노미스트> 등에 고정 칼럼을 기고하였다. 

또한 성균관대 국제통상대학원, 서강대 경제대학원 석사 과정, 서울대 공과대학 AIP 과정을 수료했으며, 현재는 ‘쌈지선생’이라는 필명으로 전문가 활동을 하고 있다.

[인터넷 교보문고 제공]

 

출처: <https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=13846035>

 

 

 

 

내용 줄거리

 

프롤로그

 

부동산 시장에서 정부의 정책보다 투자자에게 영향을 미치는 것은 금리와 시장유동성이라는 사실을 잊지 말아야 것이다. 특히 금리 인상이 현실화되어 있고 은행권의 대출 규제가 강화되고, 대출금리까지 오르는 시점에는 더욱 그러하다. / 16

 

1. 대한민국 부동산의 현재를 읽는 키워드 

 

그런데 정부의 부동산 정책은 강남을 제외한 서울의 강북 지역까지 얼어붙게 만들었고, => 아니, 지금은 강북까지 활활. 지방권의 부동산은 이미 거래절벽에 가격마저 하락하고 있다. 이리하여 수도권과 수도권과의 양극화 현상은 심각해져만 간다. 정부도 이러한 상황들을 알고 있을 텐데, 정책의 방향을 수정하지 못하는 것일까? / 28 => 정부도 안다. 핵심은 강남이라는 것을. 강남을 떨어뜨려야 분위기가 꺾인다는 것을. 지방은 이미 떨어졌으니, 나중에 살리더라도.. 일단 강남을 잡고 보자!?

 

2013 이후 불어닥친 부동산 상승국면은 정부의 부동산 규제 완화 정책에 힘입은 것도 있지만, 진정한 부동산시장의 호재는 한국경제가 처음으로 경험한 장기간의 저금리 흐름 때문이었다고 생각한다. 그러니 없는 사람들마저 저금리 흐름을 이용해 대출을 받아 부동산에 투자한 아니겠는가. 대출이 벽에 막히면서 생계형 부동산 투자자는 거의 철수하고, 진짜 현금 부자들만 남을 것이다. 그렇기에 고가매물 위주로 부동산 가격이 움직이는 것이다. / 35 => 공감. 사실 대출 받아서 투자하는 사람들이 얼마나 있을까..하는 생각도 있지만, 있다고 하더라도 많은 사람들은 대출 안받을 . 현금부자들이 얼마나 많은데.

 

부동산 시장에서 인구가 줄고 있는 사실 이상의 악재가 있을까? 우리나라의 인구는 매년 감소하고 있다. => 거짓말. 검증해보자. 2018년은 우리나라가 인구절벽 시대로 진입하는 첫해가 된다. (중략) 취업인구가 감소한다는 것은 부동산시장의 잠재수요층이 감소한다는 것을 의미하며, 장기적으로 보면 부동산시장의 악재다.  /50 => 창기적으로 부동산 시장 수요의 파이가 줄어드는 것에는 공감. 다만 모든 사람들은 ''이라는 공간이 필요하기 때문에, 사람들이 몰려드는 곳에는 수요는 차고 넘친다.  

 

미래에 대한민국 부동산시장은 인구절벽으로 인한 인구의 비대칭성으로 수도권과 지방권의 부동산 양극화는 점점 심화될 것이다. 필자는 일부 대도시의 핵심권역을 제외하면 "지방 부동산은 죽었고 앞으로도 그럴 것이다."라고 단언한다. / 53 => 지방도 지방 나름이다. 인구가 계속 늘어나는 지방도 있음을 잊지 말기. 인구가 줄어들더라도 자리를 채워줄 있는 배후수요가 있는 지역이라면- 상승의 기회가 수도 있겠다.

 

나는 한국은행의 기준금리 인상의 문제보다 대출규제가 부동산시장을 위축시키고 있다고 생각한다. 따라서 자신의 현금 안으로 투자하는 고액투자가들에게는 지금 상황이 호재로 집결하고 있고 실제 그들이 투자 대상으로 삼고 있는 강남의 아파트는 정부의 규제책에도 불구하고 크게 오르고 있지 않은가. 부동산 시장마저도 부익부 빈익빈 현상이 나타나고 있어 매우 안타까운 일이다. / 69 => 지역별로 분리해서 보자. 세상에는 생각보다 많은 사람들이 많다. 지금 강남을 중심으로 시장은 전혀 위축되어있지 않다.

 

 

2. 앞으로 3년, 대한민국 부동산이 요동친다 

 

평창 동계올림픽을 계기로 경기도와 강릉을 잇는 복선 전철구간인 판교-여주선이 개통됨에 따라 상황이 역전되었다. 수도권 부동산 시장에서는 교통 개발로 서울 중심권의 이동시간이 단축되는 교통 호재 만한 것이 없다. / 78 => 경강선라인의 집값 변화 찾아보자.

 

투자는 세금을 내고도 수익이 발생하면 투자를 하는 것이지, 정부 정책 때문에 영향 받아서는 안된다. / 89 => 그렇지. 정부정책을 보고 그에 맞게 대응을 하면 되는거지, 정부정책이 이러니 투자를 하지 말아야겠다! 이건 아닌거다.

 

예전에는 서울 지역간에도 가격의 양극화 현상이 절대적이었다. 그런데 지금은 사라졌다. 서울 부동산은 그것이 어느 물건이든 서울에 있다는 사실 자체가 호재가 되는 시대로 진입했다. / 94 => 궁금했었다. 서울프리미엄이라는게 있는가. 오히려 서울인데도 1기신도시보다 별루인데? 근데 요즘 집값을 보니 인정. 그냥 주소가 '서울특별시~~' 시작하는 것만으로도 프리미엄이 있는거다.

 

부동산은 아파트만 있는 것이 아니다. 이번 정부의 규제정책이 아파트에 초점이 맞춰져 있는 것이라면 우회해서 다른 물건들에 대한 투자도 생각해봐야 한다. 안되는 것을 과거의 생각으로 판단해 투자한다고 돈을 버는 것이 아니다. / 102 => 상황의 흐름에 따라 투자방식도 변해야 하는. 상황에 '대응'하면 되는거다. 고수는 어떤 상황에서도 수익을 낸다는 잊지 말기.

 

은행권에서 '동시패션'이라는 은어로 부르는 주택담보대출기법이 있다. 동시패션이란 구매자가 소유자의 동의 아래 은행에서 근저당 설정과 동시에 자리에서 대출금을 받아 매입자금을 치르는 방법이다. / 116 => .. 원래 주담대는 이렇게 받는게 아닌가?

 

투자는 너무 많은 경우의 수를 놓고 머리를 굴리다 보면 결국 머리만 굴리다 끝난다. 그래서 당신의 실시간 재무적 현황을 파악하고 안전적인 스탠스를 확보한 다음에는 남보다 투자를 해야 돈도 있다. / 127 => 나의 상황에 맞게 투자하기. 정부 상황에 대응하기.

 

 

3. 3년 후 핵심 지역을 선점하라 : 미래의 핵심 지역 베스트 10 

 

001 3년 후 핵심 지역, 흔들리지 말고 선점하라

살기좋은 아파트란 자연에 둘러싸인 곳에 지어진 내부 구조가 건실한 아파트가 아니다. 우리에게 좋은 아파트란 시세보다 잠재가치가 높아 미래에 시세차익이란 달콤한 열매를 안겨주는 곳이다. / 140

 

002 강남을 대체하는 신 강남 남부 벨트 아파트

서초구 내곡동에서 시작해 강남구 자곡동, 세곡동, 수서역세권을 거쳐 새로 개발된 위례신도시 거여/마천지구, 하남시 미사신도시에 이르는 서울 동부/남부권을 아우르는 지역이다. / 145

 

003 용인 아파트투자 고개를 들어 서쪽을 보라

용인시의 아파트 시세는 용인고속도로, 신분당선 수혜지역, 수도권의 교통지도를 완전히 새로 쓰는 수도권 광역 교통망 GTX 용인기착지인 구성지구를 눈여겨 필요가 있다. / 149

 

004 신 강남 벨트의 연장 수혜 지역, 송파구 아파트

 

005 개발이 본격화되고 있는 한강 핵심 축선상의 용산, 한남, 성수지구

만약 내가 부동산을 매입하는 목적이 살기 좋은 집촌을 찾는 것이 아니라 투자가 목적이라면 현재의 가격을 보지 말고 미래의 가치에 투자하라고 권하고 싶다. 미래 용산/한남/성수지구는 최고가가 지역임이 분명하다. / 157

 

006 강남 재건축단지의 반사 효과 지역, 송파구 재건축단지

 

007 뛰어난 거주 여건으로 재평가되는 한강신도시

한강신도시는 서울과 경계로 하고 있고 평지에 건설된 신도시다. 마곡산업단지와는 자동차로 40 이내로 있는 곳으로, 이곳에 직장을 두고 있는 실수요자에게는 궁합이 맞는 곳이다. / 161 => 자동차로 40!

 

008 마곡지구

009 평촌신도시

010 교통혁명으로 가치가 급상승하는 남양주택지지구

=> 아… 안타깝다. 누구나 아는 . 서울 접근하기 좋은 입지의 집값은 어딘들 안오를까. 남들 모르는 곳을 알려주세요~

 

 

4. 정부의 부동산 정책과 대응전략 

 

정부의 공공주택 100 건설이 현실성이 없다고 생각되는 것이 지금 당장 공사를 시작해도 2020년대 중반에 가서야 입주를 수가 있기 때문이다. 과연 2022년까지 얼마나 공급이 이뤄지겠는가. 정부의 100 주택 공급은 시장에 공포감만 주는 결과로 용도 폐기될 가능성이 농후하겠다고 하겠다. / 177 => 이명박때 보금자리 반값아파트 100만호 공약이 어떻게 되었더라…

 

주택임대사업자로 등록하면 보유 임대주택에 대한 취득세, 재산세, 지방세 감면 임대소득에 대한 소득세가 30퍼센트 또는 75퍼센트 감면되고, 5년이상 장기 임대를 경우에는 양도소득세 감면 종합부동산세 비과세 혜택을 받는다. / 182 => 임대사업자 관련 정책도 계속 바뀌기 때문에, 트래킹 필요가 있다.

 

재건축으로 발생한 이익을 국가가 가져가야 하는지에 대한 비판이 그래서 많은 것이다. 건축된 너무 오래되어서 주거 자체가 위험하다고 판단되는 집을 재건축하는 것인데 정부가 개입해 초과이익을 환수한다는 것은 사회주의 국가에서나 벌어질 있는 일이다. 그리고 정부에 의한 중복과세는 엄연한 사유재산 침해다. / 196

 

 

5. 아파트 투자 바로 보기

 

조정국면이 지나면 인구절벽 현상에도 불구하고 지역 인구의 비대칭성으로 핵심 지역과 비핵심 지역 간의 양극화는 심해질 것이다. 따라서 조정국면 이후의 부동산시장의 흐름에 맞는 투자는 시세가 높게 형성돼도 가급적 미래가치가 상승할 지역을 선점해 투자할 것을 강권한다. / 214 => 당연. 조정국면에서는 좋은 곳에 투자해야지.

 

 

 

 

알게된 느낀점

 

하루가 멀다하고 '부동산 대책'이라는 이름으로 각종 정책이 쏟아져 나오는 요즘이다. 상황에 따라서 예외케이스가 너무나 많아서 나는 그래서 도대체 지금 집을 사면 대출은 얼마나 받을 있는건지, 지금 팔면 세금을 얼마나 내는건지.. 보유세는 얼마정도나 되는지 수가 없다.

 

이런 시점에 출간된 책은, 그런 의미에서 컨셉을 잡은 같다.

현재 우리나라 부동산 시장은 어떤 상황인지,

앞으로 3( 정부 집권기간)동안 어떤 일이 벌어질 ,

3년간 어떤 곳에 투자해야 하는지,

매일같이 쏟아져 나오는 정부 정책에 대응하는 ,

그리고 그럼에도 불구하고 부동산 투자의 본질은 무엇인지-

짜여진 개요를 바탕으로 흐르듯이 쉽게쉽게 읽힌다.

 

 

요점은

  • 서울/수도권 핵심지역(교통이 좋아지는 )에는 소형 아파트에 투자하고
  • 수익률이 좋은 외곽지역(직장/대학가 근처)에는 원룸/오피스텔 임대를 놓는다.
  • 금리는 오를 것이지만 10년전 수준으로 오르지는 않는다. 올라도 여전히 저금리. 그래도 주의할 .
  • 인구 절벽으로 서울/수도권-지방 양극화는 심화될 것이다. 똘똘한 지역에 투자하라.

 

.. 맞는 이야기.

책이 술술 읽혔던 것은, 어쩌면 너무나 당연한 이야기이기 때문일지도 모르겠다.

상식적으로 알고 있던 이야기를 다시한번 확인시켜 줌으로써 심적인 평안을 얻었지만,

그래서 반대로  새롭게 알게된 것도 많지 않다.

 

곳곳에 부정확한 정보들도 등장하는데, 예를들어 인구가 계속 줄어들고 있다거나, 올해가 인구절벽 해라는 이야기 등이다. 하지만 실제로  우리나라 인구는 증가율이 감소하고 있을 , 절대 수치는 계속 증가하고 있고, 2035 정도가 되어서야 그때부터 인구가 줄어들 거라는 통계청 추정이 있었다. 특히 세대수는 꾸준히 늘어나고 있기 때문에, 인구절벽으로 인해 지금 당장 큰일 것처럼 기술한 것은 옳지않아 보인다. 어떤 근거로 인구절벽 첫해이고, 인구가 계속 감소하고 있다고 이야기하는건지 궁금하다.




, 계속 일본 사례를 들며 우리나라도 일본처럼 거라고 이야기 하는데- 그것도 어떤 근거로 일본을 우리가 따라간다는건지 명확하게 밝히지 않았다. 많은 나라중에 일본인지? 일본의 거품이 꺼지던 시기와 우리나라의 현재는 상황이 다른데도 말이다.

 

출간일이 가량  밖에 안되었는데도 불구하고,  내용이 오래된 느낌도 들었다. 아마도 예전에 써놓은 글을 활용 한데, 이미 2018년이 2/3 지난 상황에서 많이 뒷북같이 느껴지는 내용들이 있다.  곳곳에 오타도 많아서, 나처럼 오타 잡아내는게 직업인 사람들은 읽기에 거슬리는 부분이 있었다. (막판에 교정을 제대로 안보신 )

 

부동산 관련 서적을 몇가지 분류로 나눈다면 아래 4가지 정도로 나눌 있는데-

 

1.부동산 시장을 거시적으로 이해하게 주는

2.입지를 설명해주는

3.투자기술을 알려주는

4.부자 마인드와 태도를 강조함으로서, 부자의 기본기를 다져주는

 

책은 1번에 해당하는 같다.

시기적으로는 좋았으나, 1 종류의 책이 해야 역할을 충실히 하지는 못한 느낌이다.

개정판을 낸다면, 좀더 현재 상황을 그림에서 담고, 시장을 이해할 있는 좀더 명확한 근거를 바탕으로 기술하면 좋은 책이 되지 않을까 싶다. 정책이 급변하다보니, 책을 읽고있는 와중에 부동산대책이 발표되며, 책에 담긴 내용이 지나간 정보가 되어버렸다. 그래도 덕분에 정책이 어떻게 변했는지 비교하며 많이 공부했다. ^^;

 

 

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