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주식 투자의 기초를 알려주는 책 | 경제/경영 2021-01-11 07:42
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[도서]주식투자가 뭐예요?

하창완 기획/이정복 저
별하 | 2020년 10월

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주식투자의 기초서

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주식투자가 뭐예요? 

제목에 이 책의 정체성이 드러난다. 주식투자를 처음 하는 투자자에게 정말 알아야 할 기초적인 

부분을 설명한다는 의미로 받아들여진다.

저자 하창완님은 체대 졸업 후 교사로 재직하다 증권가에 입문하여 17년차 증권맨이다. 

이 책에 다루는 주제는 투자자의 자세, 투자 방법, 차트 분석, 기업 분석 등을 다룬다고 한다. 

기본적으로 알아야 할 주식 용어 (PER, PBR, ROE)에 대해 설명하고 예상적정주가를 산정하는 공식도 등장한다. 

예상적정주가 = 예상주당순이익(EPS) X 주가수익비율(PER)

투자자세에 대해서 투자원칙을 세우고 지키라는 말을 많이 듣는다. 

저자는 다음과 같은 투자자세를 가지라고 한다. 

1. 딱 한 번만 투자할 수 있다고 가정하고 투자하라. (매수, 매도 시점에 대해 신중하라는 의미이며 차트를 보며 확인할 필요가 있다.)

2. 매수한 이후에 불안해할 거면 투자하면 안돼요. 

    * 불안하지 않으려면? 

    가. 투자 비중을 정해야 한다. (투자 시작 금액도 중요할 것이다.) 

    나. 과한 위험에 노출되지 않도록 해야 한다. (우량주 선택)

    다. 정확한 투자 전략을 세우고 접근해야 한다. (매수가, 목표가, 손절가를 정한다.)

    라. 주가가 움직이는 이유에 대해 확인한다.

    마. 차트를 정해진 시간에만 확인한다. 

3. 투자한만큼 종목에 관심을 주세요.

4. 의심하고 또 의심하세요. 

5. 수익금은 비밀 창고에 넣어두세요. 

투자자세는 주식투자에 있어 마인드컨트롤을 하는데 도움이 될 것 같다. 주식투자를 하다가 손실을 많이 보게 되면 불안해지는 데 불안하지 않으려면 저자의 이야기를 실천할 필요가 있다.

투자 방법에 있어 주목하는 부분은 주식 투자 일지를 작성하는 것이다. 


 

일별 매매를 하지 않으므로 일지는 아니더라도 종목별 투자 관련 내용을 정리할 필요가 있음을 느끼며 현재 보유하고 있는 종목의 매수, 매도 이유는 정리할 것이다. 

P.148 차트는 결국 해당 종목을 바라보는 사람들의 모든 생각들이 정리되어 매수, 매도한 결과의 움직임입니다.

차트를 왜 보아야하는지도 설명한다. 내 경험으로도 내가 사고 나면 올라가는 경험이 있었다. 나중에 차트를 보니 매도 시점에 나는 샀던 것이다. 물론 차트를 보고 100퍼센트 그렇게 된다는 사람은 없다. 그러나 맞을 확률이 70%이상이라면 참고할 지표가 되는 것이다. 

사야할 시점인가 팔아야 할 시점인가의 참고 지표는 차트인 것이다. 

종목 선정은 기본적 분석을 통해 안전성을 확보하고 기술적 분석을 통해 사야할 시점을 알 수 있다면 주식 투자에서 실패하지 않을 확률을 높일 수 있을 것 같다. 

이 책을 통해 이동평균선의 골든크로스, 데드크로스도 알게 되었다. 앞으로 참고할 지표가 하나 더 늘었다. 

주식투자는 끊임없이 공부해야 하는 분야이다. 배운 것을 활용해보고 투자 원칙을 세워보자.

 

주식투자에 대한 기본 자세와 투자하면서 불안하지 않는 방법을 이야기해준 저자 이정복님, 별한 출판사에 감사인사를 전한다. 이 책을 소개해준 YES24 리뷰어클럽에도 감사인사를 전한다.

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부동산 사업가로 부자 되는 길 | 경제/경영 2021-01-10 08:50
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[도서]아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다

황성태,효연,하선 공저
예문 | 2020년 12월

내용     편집/구성     구매하기

부동산에도 사업의 기회가 있다.

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김포 집값이 들썩였던 2020년 6월부터 부동산에 관심을 갖기 시작하였다. 이 책은 부동산 투자서가 아닌 부동산 사업가가 되는 길을 이야기하고 있다. 

부동산 투기세력으로 인해 아파트 값이 올라갔다며 정부에서 강력한 규제책을 내놓고 있지만 어제 변창흠 신임 국토부장관은 공급대책을 내놓았고 여당은 '소규모주택 정비에 관한 특례법' 개정안을 발의했다. 용적률을 높이고 그 중 일부를 공공임대로 기부 채납한다는 것이다. (디지털타임스 뉴스 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2021010802109932036001&ref=naver)

정책 변화의 흐름에 이 책에서 이야기하는 노후주택 개발 사업은 시기 적절한 사업 아이템이라는 생각이 든다.  책에서 이야기한 시점보다 더 좋은 조건이 되었다. 용적률을 높이면 더 높은 층으로 올릴 수 있으며 공공임대로 기부채납 하더라도 개발 사업자에게 돌아가는 면적이 더 클 것이라 예상되기 때문이다. 



P.25 숨어있는 가치(빨간 벽돌집:오래된 주택)를 눈에 보이게끔 재탄생시킴으로써 단순한 시세 차익과는 비교할 수 없는 결과를 얻을 수 있는 것이 부동산 사업

이 책의 정체성이 드러나는 부분이다. 부동산 투자가 아닌 부동산 사업을 이야기하겠다는 것이다. 구축을 철거하거나 리모델링을 해서 임대 또는 매각을 하는 사업이야기인 것이다. 

단독 주택과 아파트 중 단독 주택이 더 올랐다고 한다. 노후 단독 주택의 건물 가격 비중은 거의 제로이지만 땅값은 계속 상승했다. (사진 참조)


 

< 사업의 트랜드 적합도 및 사업 목적의 정당성 >

P.38 늙어가는 메트로폴리스의 도심에서 소규모 재생 사업이 번창하는 건 전 세계적 트렌드이기도 합니다. 우리나라에서는 이제 막 주목받기 시작한 블루오션이에요.

P.43 노후 건출물을 개발하는 부동산 사업은 공간의 사용가치를 높이고 낡은 골목에 생기를 불어넣는 등 기존 투자와는 다른 의미를 지니고 있습니다. 

P.45 사용 가치를 높여 수요자들에게 훌륭한 공간을 제공하고, 교환가치를 높여 투자재로써의 매력을 높이는 두 마리 토끼를 잡는 부동산 사업

위에 언급한 현재의 트랜드 및 사업 목적의 정당성을 보면 훌륭한 사업 모델이라고 생각된다.

 

이제, 어떻게 사업을 하게 되는지가 궁금해진다. 


 

일반적인 사업의 흐름과 같다. 사업 기획 및 구상을 하고 필요한 자금을 조달하며 어떻게 매출을 할 지에 대한 흐름이다. 

모든 투자의 핵심은 "싸게 사서 비싸게 파는 것이다."

이 책에서 이야기하는 것도 동일하다. 

부동산 사업을 위해서는 "원가를 적정하게 산출하고 건물의 가치를 높일 수 있게 건물을 사용할 사업자 또는 건물주의 입장에서 가치를 높여 건축하고 비싸게 파는 것이다."

책에는 사업에 필요한 원가 산출하는 방법, 건물의 가치를 높이는 방법과 금융 조달(PF)을 위한 사업계획서 작성 방법도 소개하고 있다. 

이 부분이 용어도 어렵고 공부가 필요한 부분이다. 저자는 6개월 만에 이를 실행으로 옮겼다고 하는데 일반인이 과연 이를 실행으로 옮길 수 있을까하는 의문이 드는 부분이다. (저자 황성태는 2020년 7월 공동저자 하선의 북콘서트에 참여하고 6개월 만에 공동 건물주가 된 것이다.) 

책에서 강조하는 것이 '공부'이다. 사업을 하는 데 있어서 해당 사업에 대한 공부가 선행되지 않고는 무기도 없이 전쟁터에 나가서 이기겠다고 하는 것과 동일할 것이다. 

또 한가지, 사업에 필요한 것이 '돈'이다. 빌라 한 채 값이 논란의 여지는 있지만 책에서 이야기하는 것은 공동 사업을 방안으로 권하고 있다. 함께 할 사람이 있으면 공동 투자를 통해 공동 분배할 수 있어 투자금을 줄일 수 있다는 것이다. 

P.213 건축주, 건물주는 누구나 될 수 있지만 사업가는 아무나 될 수 없어요.

< 부동산 사업 전, 후 공간의 변화 : 사업의 결과 >


 

2021년 정부도 공급 정책을 통해 집값을 안정화시키려는 방향으로 정책 방향을 수정하였다. 구주택을 신축으로 공급하는 선한 영향력을 행사하면서 매매 차익으로 수익도 발생시킬 수 있는 부동산 사업은 부동산을 내 집 마련과 투자의 관점으로만 보았던 나의 시야를 넓혀주는 계기가 된 책이 되었고 내 집 마련 후에 도전해 보고 싶은 매력적인 사업이라고 생각한다.

 

작년에 보았던 책 중에 관련 책도 소개한다. 

http://www.yes24.com/Product/Goods/92289456 (서울연립주택투자지도, 진서원, 2020)

주린이로서 보유 중이며 관련 사업을 하고 있는 주식종목도 소개한다.

[자이에스앤디(317400)]



 

부동산 사업 분야를 알려준 저자 황성태,효연,하선님, 예문출판사, YES24 리뷰어클럽에

감사인사를 전한다. 

 

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다. 

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부동산 세금 총정리 | 경제/경영 2020-12-28 21:57
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[도서]합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편

신방수 저
아라크네 | 2021년 01월

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부동산 세금을 사례별로 알아보자

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세금하면 아껴야 한다고 생각한다. 합법적으로 세금을 아끼는 방법을 신방수 세무사가 제시하여 서평단에 신청하였다. 17년 연속 베스트셀러로 2021년판이라고 한다. 그만큼 세금을 절약하는 방법에 대한 궁금증을 가지고 있는 사람들이 많은 것 같다. 

 

 
부동산 관련 세금은 크게 3가지가 있다. 

 

취득할 때 : 취득세

보유할 때 : 보유세 (재산세, 종합부동산세), 임대

팔 때 : 양도세, 상속세, 증여세

 

정부는 부동산 관련 규제책으로 3가지 세금에 대한 세율 및 과세 대상 범위 조정을 통해 집값을 잡겠다고 한다. 

 

 
세 가지 종류의 세금이 하나의 표로 정리되어 있다. 
 
부동산을 취득할 때 내는 취득세부터 보자. 2020년 8월 기준으로 취득세가 바뀌었다. 
기존에는 1~4%이던 세금이 12%까지 증가하였다. 단순 계산하면 10억원 아파트가 기존에는 최고 4,000만원이었는데 1억 2천만원까지 취득세가 나올 수 있다는 의미일 것이다. 
특히, 조정대상지역인 경우에 취득세가 증가한다. 김포가 풍선효과로 인해 아파트 가격이 급등했는데 세금을 보면 이해가 된다. 취득세만 해도 3배 차이가 날 수 있는 것이다.
 
부동산을 취득하고 나면 보유세가 부과된다. (재산세와 종합부동산세로 구분)
종합부동산세가 많이 올랐는데 단독 명의의 경우 9억원 이상 부동산에 대한 세금이다. 
보유세는 매년 6월 1일 현재 소유권을 가지고 있는 사람이 납부하는 세금이다.
 
보유세 중 임대소득에 대한 세금도 정리되어 있다. 
임대소득에 대한 세금도 다주택자 중 임대소득이 2000만원 이상인 경우에 해당한다. 
 
부동산을 양도 시에 발생하는 양도소득세도 다주택자에게 중과하는 내용이다. 
양도소득세도 이전에 비해 비과세 요건이 강화되었다. 1세대 1주택자는 2년 보유 2년 이상 거주시 비과세된다. 
 
2020년 7월 10일 개정된 부동산 거래가 예정되어 있는 분들에게 세법은 잘 알아 두어야 한다. 
 

 

 

이 책을 보다 보니 1주택자이면서 고가(9억원 이상) 주택을 소유한 경우가 아니라면 세금 관련해서 크게 신경쓸 것은 없어 보인다. 다만 사례별로 여러 가지 경우의 수 (분양권, 상속, 증여, 공동 명의, 다세대 주택, 입주권)가 있을 수 있어 그에 대해 책에서 나오는 설명이 각 개인의 사례별로 적용할 수 있을 것 같다. 

부동산 세금 분야에 있어서 사전과 같이 곁에 두고 개인의 사례별로 어떻게 세금을 계산해야 하는지 보면 좋을 것 같다. 

다주택자 및 고가 주택 보유로 부동산 투자를 하고 있는 분들에게 추천하고 싶은 책이다.  

부동산 관련 세금을 설명해준 저자 신방수님, 아라크네출판사, YES24 리뷰어클럽에 감사인사를 전한다.

 

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다. 

 

 

 

 

 

 

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2021년 투자 전략 | 경제/경영 2020-12-26 07:26
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[도서]언택트 이코노미 2021

최성근,장두석,문홍철,권기정,양석재 공저
한빛비즈 | 2020년 11월

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2021년 경제를 예측하고 이해하는 데 필요한 내용과 경제 공부에 도움이 된 책

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2021년 경제 전망을 통해 내년도 투자 전략을 세우고 싶어 서평단에 신청하였다. 

언택트 이코노미 2021은 비대면 경제 시대의 맞춤형 투자 전략을 제시한다. 

세계 경제, 국내 경제, 금리 환율, 주식, 부동산의 5가지 테마로 이야기를 하고 있다. 



P.32 경제 위기 상황에서 저금리에 의존한 부채의 증가는 필연적이기도 하지만, 

        금리가 상승하기 시작하면 늘어난 부채는 버블의 붕괴와 다시금 경제 침체와 

        위기로 이어지는 악순환의 고리를 형성할 수 있다는 점을 유념

2021년의 경제 전망을 이야기할 때 금리는 중요한 변수가 된다고 한다. 금리를 올리지 않는다는 신호를 미국 연준에서 보내고 있지만 어쩔 수 없이 올려야 하는 상황이 오면 부채의 증가로 인한 자산 가격의 하락 상황을 초래할 수 있다.


P.64 신흥국 경제의 회복 여부에 중요한 요소 중 하나는 국제 원자재 가격, 그중에 

         대표적으로 국제 유가의 회복세다. 

P.65  신흥국 경제 회복 여부는 달러화의 약세 지속 여부에도 달려 있다.         

신흥국(중국,인도,러시아, 브라질, 중동, 아프리카) 경제 전망을 논할 때 유가, 달러화 환율 변화를 지켜보아야 한다. 경제는 원자재 가격, 유가, 환율, 금리 등 여러 가지를 종합적으로 바라볼 수 있어야 하는 것 같다. 


P.82 전반적인 무역 환경이 글로벌 공급망에 기반을 두 자유무역에서 공급망 재배치 및

         제조업 고도화에 따른 리쇼어링에 기반을 둔 보호무역으로 변화하고 있다.

우리나라는 수출에 기반을 둔 경제이다. 2019년 미국과 중국의 경제 전쟁을 시작으로 미국을 중심으로 한 자국 중심의 보호무역으로 전환하고 있는 흐름 속에서 우리 나라 정부는 적극적인 리쇼어링 정책을 통해 국내 일자리를 창출하고 내수 경제를 활성화하는 노력을 기울여야 할 것이다.  


P.87 코로나-19사태로 인해서 2021년을 포함하여 향후 수년 동안의 성장은 지체될 수

         밖에 없고 소득불평등은 높아질 수 있다. 불황의 시기에 혁신적인 개인 혹은 

         기업에 있어서는 이 시기를 잘 살아남으면 향후 경쟁력을 높일 수 있는 시기

코로나 19로 3월 폭락장(1439포인트)을 경험하였지만 현재 종합주가지수는 2800포인트로 주가만 보면 코로나 19 이전보다 경제가 좋아진 것처럼 보인다. 그러나, 지금의 주가는 양적 완화에 따른 유동성 증가로 보는 견해가 많다. 유동성 장세 이후는 기업의 실적이 받쳐주는 종목이 성장할 것으로 애널리스트들은 전망한다. 


P.102 설비투자가 증가한 부분이 자동화와 에너지 및 환경 관련 투자

종목 선정 시 설비 투자가 증가하는 산업을 관찰해 보자.


P.132 중,장기적으로 새로운 산업이 성장하는 것은 다양한 콘텐츠 산업 

         (교육 콘텐츠. 양방향 소통 시스템 )

2020년에는 문화 콘텐츠가 더 성장하는 해였던 것 같다. 기생충 영화, BTS와 BLACKPINK의 빌보드 차트 1위 및 10위 내 진입, 게임 산업의 성장, 만화 산업의 성장 등의 콘텐츠 산업의 세계화를 이야기할 수 있었다. 2021년에도 유망한 분야가 될 것 같다. 


P.149 2021년에 금리는 아래쪽, 환율은 위쪽으로 압력이 지속적으로 작용할 것으로 

          생각된다.

금리와 환율은 경제에 있어서 중요한 지표가 되는 데 지속적으로 관심을 가지고 있어야 할 지표이다. 2021년에 금리 인상을 예견한 전문가는 거의 없지만 세상 일은 모르는 것 아닌가.


P.154 향후 수년래 한국과 미국도 마이너스 금리를 채택할 가능성이 높다

          선행 조건은 현찰 화폐의 중단, 디지털 화폐 도입, 양적 완화 정책 시행 등

우리나라도 물가 상승을 감안하면 마이너스 금리이고 이로 인한 자산(부동산, 주식 등) 가격의 상승을 경험한 2020년 이었다. 앞으로 선진국처럼 마이너스 이자를 내고 은행에 예금을 하는 날이 올것인가.


P.157 금리 하락에도 인플레이션이 발생하지 않는 이유

1. 돈이 늘어난 것은 맞고 인플레이션도 왔으나, 인플레이션이 우리가 평소에 소비하는 

    물건에 온 것이 아니라 자산 가격에 왔다.

2. 글로벌 초과 공급 여력 (좀비 기업의 유지)

3. 금융 기관 규제

4. 서비스의 교역재화 : 서비스업(교육, 금융, 법률, 의료)도 국제 교역의 대상

5. 유가 하락

금리가 내려가는데도 디플레이션을 걱정해야 하는 시대이다. 인플레이션보다 디플레이션이 더 위험하다고 한다. 물가가 내려갈 것으로 예상되면 사람들의 소비는 줄어들 것이고 불황은 계속 악순환을 하게 되는 것이다. 일본의 잃어버린 10년 이야기를 우리나라 경제에도 빚대어 이야기하는 전문가들도 있었던 것은 디플레이션을 염두에 두고 한 것 같다. 우리나라는 수출 비중이 높아 자산 가격 상승에도 수출이 확대되면 경제는 좋아지는 방향이 되지 않을까, 일본과는 다르지 않을까 생각한다. 따라서, 2021년은 수출이 확대되는 산업에 투자하는 것이 좋을 것 같다. 성장하는 산업을 잘 따라가야 할 일이다. (BATTERY, GAME, 반도체 등)


P.165 미국 연준이 발표한 '평균물가목표제'는 물가가 일시적으로 2%를 넘어도 몇 년간의 평균 물가가 2%에 미치지 못한다면 여전히 완화적 통화 정책을 펼쳐야 하는 것

미국 연준이 2020년 8월 27일 발표한 평균물가목표제는 과거 10년 가까이 유지하였던 통화 정책을 바꾼 것이라고 한다. 뉴스를 통해서는 관심을 갖지 않았을 내용이나 다른 책에서도 이 정책이 미치는 영향을 언급하는 것을 보면서 중요한 변화임을 인지하게 되었다. 


P.173 한국의 국가 부채 비율을 그대로 믿어서 안 되는 이유는 국민연금, 

          건강보험기금, 공사채 부담, 통일 비용 등의 문제 때문이다.

경제학자들마다 우리나라 국가 부채 비율이 높다, 낮다 이야기를 하는데 저자는 높은 수준이라고 한다. 국가 부채에 포함되지 않는 다른 비용들 때문이라는 주장이다. 


P.178 2021년에 급진적으로 다가올 증세는 디플레이션 압력을 더욱 심화시키는 역할

P.186 마이너스 금리는 경기 침체나 디플레이션의 결과

경제가 어려운 이유가 여러 가지 요인들이 반영되는 결과라서 그런 것 같다. 환율, 금리, 세금, 수출입 변동, 유가, 원자재 가격, 통화 정책 등 여러 변수들로 인해 서로 영향을 받고 영향을 주면서 경제가 움직이는 것 같다. 


P.190 유로화가 약해지면 달러는 강해지고 반대면 달러는 약해진다.

P.191 달러는 글로벌 '돈' 그 자체이기 때문에 달러 가치가 떨어진 것은 금리 인하와 

         동일한 효과 

         원자재나 금, 원유 가격이 상승하고 신흥국 주가에도 긍정적으로 작용(달러 약세

         의 긍정적 영향)

달러화 약세의 긍정적인 면을 이야기하는데 저자는 2021년 달러와 환율을 강세로 예상하고 있다. 


P.204 돈의 가격이 국가 안에서는 금리로, 국가 간에서는 환율로 측정된다는 것

           돈의 값은 싸질수록 경기가 개선되고 자산 가격은 오른다.  금리가 낮아질수록

           달러가 약해질수록 그렇다. 

2020년 달러화는 코로나 이후 하향 추세에 있었다. (출처 : 네이버 환율) 


우리나라 한국은행 기준금리는 2019년 10월 1.75%에서 코로나 19 이후로 0.5% 까지 떨어졌다. 금리와 환율 하락은 자산 가치의 상승을 불러 오기에 2021년에도 금리와 환율이 올라가지 않는다면 부동산과 주식은 상승할 것으로 예상할 수 있다. 금리와 환율 등 경제 지표를 관심있게 지켜봐야 하는 이유이다. 


P.268 펩 건설에 수 조원이 소요되다 보니 반도체 설계 기술자들이 IDM(반도체 설계, 

      생산 패키징까지의 모든 과정을 내재화한 종합 반도체 기업)에서 나와서 립하여 

      설계만 하는 회사를 설립했다. 이를 펩리스라고 부른다. 반도체 생산만을 전문으로 

      하는 업체를 파운드리(FOUNDRY)라고 한다.

      파운드리는 대만의 TSMC가 부동의 1위다. 2위는 삼성전자.

삼성전자는 메모리 분야에서는 1위이지만 신성장 동력으로 비메모리 분야에서 파운드리 업체를 표방하며 2위에 있으며 매출은 TSMC의 3분의 1이지만 향후 점유율을 높이고자 하고 있다. 삼성전자 주가가 최근에 급격하게 오른 이유이기도 한 것 같다. 


2021년 주식 전망은 미국과 한국 종목 추천과 추천 이유를 설명하고 있다.  

{카카오, NAVER, 클라우드(더존비즈온,한글과컴퓨터), 삼성전자, 전기차(현대차), 배터리(LG화학)}  2020년에 주가가 상승한 종목들이다. 저자는 2021년에도 성장할 것으로 전망한다.


오타가 많아 책의 완성도가 떨어지는 점은 아쉬웠다. (개정판에는 개선 되었으면 한다.)

P.23 가정 필요한 → 가 필요한

P.38 대중 무역 수지가 2019년 800달러 → 대중 무역 수지가 2019년 800 달러

P.62 브라질은 사망자수가 14만 4,000여 명 (표9.코로나-19 누적 확진자 수 및 

         사망자수에는 러시아가 14만 4,000여명이고 브라질은 9만 9천여명)

P.108 취업자 수는 회복되지 않을 상태 → 취업자 수는 회복되지 않은 상태

          2사분기에 최초에 코로나-19가 발생할 → 2사분기에 최초코로나-19가 발생할

P.139 가상화폐는 사람들이 타인에게 글로서 주는 재미나 가치를 → 

           가상화폐는 사람들이 타인에게 글로주는 재미나 가치를

P.278 22019년 1월 전고체 → 2019년


전반적으로 경제 관련 이슈들을 공부하는 데 도움이 되었다. 2021년 경제 관련 트랜드와 어떤 것을 보아야 하는 지 알 수 있도록 설명해주는 책이다. 


경제 공부를 하고 투자를 생각하는 분들에게 추천하고 싶은 책이다.  

세계 경제와 국내 경제, 금리 환율 등을 설명해준 저자 최성근,장두석,문홍철님, 한빛비즈출판사, YES24 리뷰어클럽에 감사인사를 전한다.


YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다. 




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직주근접을 아는가 | 경제/경영 2020-12-19 13:16
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[도서]무엇이 집값을 움직이는가

정창래(직주근접 전문가) 저
지서연 | 2020년 11월

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집값이 움직이는 원리를 알아보자

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내 집 마련을 위해 살 집을 찾는데 도움을 받고자 서평단에 신청하였다.


2020년 부동산 시장은 내게 부동산에 관심을 갖게 만드는 시장이었다. 시장의 움직임이 내 삶에도 영향을 미쳤다. 인천 검단까지 투기과열지구가 지정되고 김포는 비규제대상 지역으로 풍선효과 이야기가 나올 때쯤 현재 살고 있는 집을 매수할 수 있는 기회가 왔다. 부동산과 재테크에 전혀 관심이 없던 상황에서 갑자기 온 기회를 놓치고 불과 4개월 만에 최고가 기준50%가 올랐다. "집 값은 이렇게 움직이는구나."  이 책을 보니 부동산은 심리라고 하고 올라갈 것 같은 심리가 가격을 급격하게 올린 것이다. 우리가 부동산을 공부해야 하는 이유가 여기에 있다. 정부의 강력한 규제책이 나왔음에도 나와 같은 경험을 한 많은 무주택자들이 집을 사고자 하는 심리가 있기에 "내년에도 집 값을 받쳐주는 역할을 하지 않을까." 생각한다. 

이 책의 저자 정창래님은 드림부동산투자연구소 대표로 부동산 투자자의 관점에서 집값에 대해 이야기하고 있다. 
P.39 이 책을 쓴 목적 : 집값을 오르게 하고, 떨어지게 만드는 근원적 힘을 공부하고 실제 사례에 적용해 보면서 그 안목을 내 것으로 만들 수 있도록 돕는 것
부동산에 대해 알지 못하는 부린이들에게 절실히 필요한 내용이다. 

P.45 좋은 동네의 3가지 조건
1. 직주근접(직장과 주거지가 가깝다) : 실수요자의 유입을 보증하는 하나의 근거
    투자자보다 실수요자가 많기 때문에 불경기에도 가격이 덜 떨어진다는 게 장점
2. 인문적 환경 : 생활 편의 시설이 잘 갖춰졌나, 교육 환경
3. 주거쾌적성 : 자연을 누릴 수 있는 공간

직주근접의 핵심은 일자리이고 일자리가 많은 동네를 찾는 방법은 [주간인구지수]를 확인하는 것입니다. 통계청에서는 이런 정보를 제공하고 있다. 
투자 관련 책을 읽다 보면 이런 정보들을 무료로 구할 수 있다는 것을 알게 된다. 

P.49 주간인구지수가 100보다 크면 일자리가 많은 동네, 100보다 작으면 집이 많은 
        동네
서울이 가장 높고 경기, 인천은 낮은 편이다. 경기, 인천에 거주하면서 서울로 출퇴근하는 사람들이 많다는 뜻이다.

시도별 평균 주간인구지수가 아닌 서울시 구별 주간인구지수를 보면 주간인구지수가 높은 곳이 대체로 집값이 높은 동네인 것을 알 수 있다. 
P.51 직주근접이 좋은 지역 나쁜 지역을 아는 두 번째 방법은 월세 비중이 많은 지역을 
        찾는 방법이다. 
월세 비중은 어떻게 알 수 있는지 소개가 없어 아쉽다. 

P.52 직주근접은 두 가지 의미로 이해된다. 
1. 일자리가 많은 동네와 물리적으로 가까운 것
2. 일자리 많은 동네와 교통편으로 가까운 것 (서울시 도시철도망 개발계획 확인)
교통 편리를 높이면 직주근접 문제를 어느 정도 해결할 수 있다

P.59 아파트가 숲을 이루면서 커다란 주거벨트를 형성하는 것도 집값을 높이는 데 일조
         신도시 등 새로 형성되는 외곽지역으로 나갈 때는 가급적 중심상업지역이 생기는 
         지역을 선점하는 게 좋다.
좋은 주거 지역의 입지 조건을 알아 두자.

P.63 주거쾌적성이 좋은 지역이 직주근접 좋은 곳보다 집값이 더 비싸다
일자리가 많은 지역은 일하는 것을 더 중시하지만 주거쾌적성이 좋은 곳은 일하지 않아도 경제적 여유가 있는 사람들이 많아서다. 

P.67 부동산은 확장성을 매우 중시한다.
     철도가 땅 속으로 들어가고 숲길이 생긴다는 계획만으로도 부동산 가격이 들썩인다.
     공원은 주거쾌적성을 높이는 대표적인 시설
P.69 고소득자 수요가 있는 곳은 부동산 투자가 실패하지 않는 곳
        소액투자를 하는 분들은 주거쾌적성보다는 직주근접을 따져야 합니다.
직주근접과 주거쾌적성을 고려한 입지 선정은 입지 선정의 중요한 판단 기준이 된다. 

P.103 서울 부동산 집값을 안정화시키는 방법은 장기적으로 아파트를 공급하는 정책을
          세우고, 발표하고, 실행하는 것 : 이상적인 방법이나 현실적인 방안은 없다.
공급을 지속적으로 늘리려면 택지 확보가 우선인데 서울은 택지 확보가 어렵기 때문에 계속적으로 집값은 인상될 것이란 전망이다. 

P.121 집값 상승 측면에서 볼 때 가장 좋은 그림은 실수요자가 들어가고 가수요자가 
          뒤따라 들어가는 경우
집값은 이렇게 상승하네요. 실수요자가 많은 동네는 가격이 많이 내리지 않는 장점이 있다.

P.125 3기 신도시는 경기도나 1~2기 신도시가 갖추지 못한 장점을 갖고 있습니다. 
         바로 직주근접(일자리)과 교통망입니다.
무주택자로서 3기 신도시에 대한 기대감을 가지고 있는데 정부가 제안한 내용대로만 되면 살기좋은 신도시가 될 것 같습니다. 

P.135 우리는 정책과 시장의 반응을 읽어가면서 보다 디테일하게 부동산에 접근해야 
          합니다. 그게 혼란스런 부동산 시장에서 길을 잃지 않는 방법이고, 소중한 우리 
          자산을 지키는 길입니다.
부동산 공부를 하다보면 시장의 반응과 정책 뉴스가 중요함을 느끼고 있습니다. 정책에 따른 심리의 변화를 이해하는 것이 중요한 것 같습니다. 풍선 효과라는 것도 좀 더 좋은 투자처를 찾으려는 사람들의 심리가 반영된 결과가 아닐까.

P.141 용도 변경의 핵심은 용적률을 늘리겠다는 것
          주택은 층수가 높아질 수록 비싸지고, 상가는 낮아질수록 비싸진다는 사실
P.142 토지에 대한 가치는 용적률이 부여합니다. 용적률이 올라가면 그 만큼 땅값도 
          올라가죠. 
부동산 시장을 이해하는 데 용적률, 건폐율 이런 단어와 친숙해져야 한다. 부동산 책마다 나오는 용어들이다. 용적률을 늘린다는 것은 층수를 높인다는 의미이다. 용도 변경은 1종 주거지역이냐 2종 주거지역이냐의 개념이 들어가고 용도에 따라 용적률(층수)를 제한하고 있다. 

< 3기 신도시 >
3기 신도시 중에서 인천 계양과 부천 대장에 관심을 가지고 있는데 입주 시기와 정부 정책의 방향이 중요할 것 같다.

P.210 부동산 시장에 영향을 주는 3요소 : 대출, 거래세, 보유세
정부에서는 위의 3가지 요소를 정책에 반영하여 규제를 지속해오고 있다. 근데 돌이켜보면 노무현정부에서도 부동산 정책 실패로 집값이 폭등했는데 문재인정부에서도 집값을 잡겠다고 하고는 노무현정부 이상의 폭등이 발생했다. 양적완화에 따른 효과도 있었지만 정부에서 임대사업자를 확산하려는 정책이 집값 폭등의 한 원인이 되었다고 생각된다.

P.246 집값을 움직이는 힘 : 희소성
P.251 중장기적 희소성에 투자하라.
 명품이나 보석은 희소성이 있으면 가격이 오르기 마련이다. 희소성이 있으면서도 사람들이 많이 원해야 한다. 부동산도 마찬가지다. 공급은 없는데 수요가 많으면 가격은 오르기 마련이다. 

P.257 수익률이 높은 곳에 감춰진 비밀 : 공급량이 많다. 
           수익률이 높은 것은 투자자의 관심을 끌기 위한 수단
          부동산을 팔려고 할 때 내 물건에 관심 있는 투자 수요가 얼마나 되는지 살필 것,
           이것이 환금성의 원칙
상가에 투자를 권유할 때 고수익을 광고하는 경우가 많다. 결국, 고수익은 고위험이 있을 것이다. 수익률은 높지만 공실률도 높을 수 있다는 점을 알고 투자해야 할 것이다. 

P.262 빌라 등의 소형 주택과 인근 아파트의 집값 차이가 큰 곳이 가격 상승률이 높다.
            빌라 신축도 가격을 올리는 방법
비아파트에 투자할 때 참고해야 할 내용이다. 주변 아파트와 가격 차이가 크지 않으면 아파트에 대한 선호가 더 높을 것이므로 비아파트의 가격이 오르기 힘든 것이다. 

P.264 예전에 역세권 시프트를 진행했던 곳
            아직은 시세가 들썩이지 않은 곳
향후 투자를 할 만한 입지를 추천하고 있다. 

P.268 노후도란 불량 건축물의 비율을 의미
           '철근콘크리트로 지은 건물은 30년, 벽돌로 지은 집은 20년이 지나면 노후 불량
           건축물에 해당
P.270 재개발 지역으로 지정되는 때부터 투자자들이 들어올 것으로 예상
재개발 지역은 집값이 상승하는 입지가 된다. 그러고 보면 세상에 투자처는 많은 것 같다. 주식을 하면서도 올라가는 주식들이 많은데 어떤 것을 언제 구입하느냐는 수익률에 엄청난 영향을 준다. 재개발 지역으로 지정되는 곳은 좋은 부동산을 싸게 살 수 있는 기회가 된다. 


P.276 부동산은 심리입니다. 오를 것 같다는 그 심리가 가격을 올리는 것

주식이든 부동산이든 심리가 큰 영향을 미친다. 올라갈 것 같은 심리가 가격을 급등하게 만들고 떨어질 것 같은 심리가 우세하면 가격이 급락하게 된다. 다만 부동산은 급등했던 가격이 천천히 내려간다는 점이 좀 다른 것 같다. 


내집 마련과 부동산 투자를 생각하는 분들에게 추천하고 싶은 책이다.  

부동산 가격이 올라가는 요인을 설명해준 저자 정창래님, 지서연출판사, YES24 리뷰어클럽에 감사인사를 전한다.


YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다. 


#집값상승원인 #부동산투자 #부린이탈출 #내집마련 #직주근접 #집값예측 #3기신도시 #통계청 



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