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김포 집값이 들썩였던 2020년 6월부터 부동산에 관심을 갖기 시작하였다. 이 책은 부동산 투자서가 아닌 부동산 사업가가 되는 길을 이야기하고 있다.

부동산 투기세력으로 인해 아파트 값이 올라갔다며 정부에서 강력한 규제책을 내놓고 있지만 어제 변창흠 신임 국토부장관은 공급대책을 내놓았고 여당은 '소규모주택 정비에 관한 특례법' 개정안을 발의했다. 용적률을 높이고 그 중 일부를 공공임대로 기부 채납한다는 것이다. (디지털타임스 뉴스 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2021010802109932036001&ref=naver)

정책 변화의 흐름에 이 책에서 이야기하는 노후주택 개발 사업은 시기 적절한 사업 아이템이라는 생각이 든다. 책에서 이야기한 시점보다 더 좋은 조건이 되었다. 용적률을 높이면 더 높은 층으로 올릴 수 있으며 공공임대로 기부채납 하더라도 개발 사업자에게 돌아가는 면적이 더 클 것이라 예상되기 때문이다.

P.25 숨어있는 가치(빨간 벽돌집:오래된 주택)를 눈에 보이게끔 재탄생시킴으로써 단순한 시세 차익과는 비교할 수 없는 결과를 얻을 수 있는 것이 부동산 사업

이 책의 정체성이 드러나는 부분이다. 부동산 투자가 아닌 부동산 사업을 이야기하겠다는 것이다. 구축을 철거하거나 리모델링을 해서 임대 또는 매각을 하는 사업이야기인 것이다.

단독 주택과 아파트 중 단독 주택이 더 올랐다고 한다. 노후 단독 주택의 건물 가격 비중은 거의 제로이지만 땅값은 계속 상승했다. (사진 참조)

< 사업의 트랜드 적합도 및 사업 목적의 정당성 >

P.38 늙어가는 메트로폴리스의 도심에서 소규모 재생 사업이 번창하는 건 전 세계적 트렌드이기도 합니다. 우리나라에서는 이제 막 주목받기 시작한 블루오션이에요.

P.43 노후 건출물을 개발하는 부동산 사업은 공간의 사용가치를 높이고 낡은 골목에 생기를 불어넣는 등 기존 투자와는 다른 의미를 지니고 있습니다.

P.45 사용 가치를 높여 수요자들에게 훌륭한 공간을 제공하고, 교환가치를 높여 투자재로써의 매력을 높이는 두 마리 토끼를 잡는 부동산 사업

위에 언급한 현재의 트랜드 및 사업 목적의 정당성을 보면 훌륭한 사업 모델이라고 생각된다.

이제, 어떻게 사업을 하게 되는지가 궁금해진다.

일반적인 사업의 흐름과 같다. 사업 기획 및 구상을 하고 필요한 자금을 조달하며 어떻게 매출을 할 지에 대한 흐름이다.

모든 투자의 핵심은 "싸게 사서 비싸게 파는 것이다."

이 책에서 이야기하는 것도 동일하다.

부동산 사업을 위해서는 "원가를 적정하게 산출하고 건물의 가치를 높일 수 있게 건물을 사용할 사업자 또는 건물주의 입장에서 가치를 높여 건축하고 비싸게 파는 것이다."

책에는 사업에 필요한 원가 산출하는 방법, 건물의 가치를 높이는 방법과 금융 조달(PF)을 위한 사업계획서 작성 방법도 소개하고 있다.

이 부분이 용어도 어렵고 공부가 필요한 부분이다. 저자는 6개월 만에 이를 실행으로 옮겼다고 하는데 일반인이 과연 이를 실행으로 옮길 수 있을까하는 의문이 드는 부분이다. (저자 황성태는 2020년 7월 공동저자 하선의 북콘서트에 참여하고 6개월 만에 공동 건물주가 된 것이다.)

책에서 강조하는 것이 '공부'이다. 사업을 하는 데 있어서 해당 사업에 대한 공부가 선행되지 않고는 무기도 없이 전쟁터에 나가서 이기겠다고 하는 것과 동일할 것이다.

또 한가지, 사업에 필요한 것이 '돈'이다. 빌라 한 채 값이 논란의 여지는 있지만 책에서 이야기하는 것은 공동 사업을 방안으로 권하고 있다. 함께 할 사람이 있으면 공동 투자를 통해 공동 분배할 수 있어 투자금을 줄일 수 있다는 것이다.

P.213 건축주, 건물주는 누구나 될 수 있지만 사업가는 아무나 될 수 없어요.

< 부동산 사업 전, 후 공간의 변화 : 사업의 결과 >

2021년 정부도 공급 정책을 통해 집값을 안정화시키려는 방향으로 정책 방향을 수정하였다. 구주택을 신축으로 공급하는 선한 영향력을 행사하면서 매매 차익으로 수익도 발생시킬 수 있는 부동산 사업은 부동산을 내 집 마련과 투자의 관점으로만 보았던 나의 시야를 넓혀주는 계기가 된 책이 되었고 내 집 마련 후에 도전해 보고 싶은 매력적인 사업이라고 생각한다.

작년에 보았던 책 중에 관련 책도 소개한다.

http://www.yes24.com/Product/Goods/92289456 (서울연립주택투자지도, 진서원, 2020)

주린이로서 보유 중이며 관련 사업을 하고 있는 주식종목도 소개한다.

[자이에스앤디(317400)]

부동산 사업 분야를 알려준 저자 황성태,효연,하선님, 예문출판사, YES24 리뷰어클럽에

감사인사를 전한다.

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.