안녕하세요. 노마드보스입니다.
청약 맞춤 교과서 100% 활용법
저자 박지민(월용이)은 2013년 광교 신도시에서 분양한 아파트에 당첨돼 당시 미분양임에도 계약을 감행했다.
하지만 얼마 지나지 않아 분양권을 저렴하게 매도했고, 그 후 프리미엄이 쭉쭉 치솟는 걸 지켜봐야 했다.
뼈아픈 경험을 계기로 절치부심하며 청약 공부를 시작했고 이후 가족, 지인, 동료 들의 당첨을 도우며 가점 계산 노하우가 쌓여 이를 2015년부터 네이버 블로그에 청약 관련 글을 게재했다.
그 글을 본 이웃들의 강의 요청과 언론사 인터뷰 요청이 들어오면서 2017년부터 자연스레 강사의 길을 걷게 됐다.
현재까지 300회 이상의 외부 강연과 40기 이상의 정규 강의를 진행하며 수천 명의 수강생들 중 천 건을 훌쩍 뛰어넘는 당첨을 도왔다.
2018년 국내 최초 청약 전문 서적인 《35세 인서울 청약의 법칙》을 발간하며 청약·분양권 No.1 전문가라는 타이틀을 얻었다.
청약 강사 중에서는 유일하게 예상 경쟁률과 가점표를 제공하는 등 청약 분야에서 최초, 유일의 타이틀을 보유하고 있다.
· 네이버 블로그 [월용이의 부동산 일지]
https://blog.naver.com/sunman30
· 네이버 카페 [월급을 용돈으로 - 청약, 아파트의 모든 것]
https://cafe.naver.com/wallyong
· 유튜브 [월용이의 모모청약]
http://youtube.com/c/%EC%9B%94%EC%9A%A9%EC%9D%B4%EC%9D%98%EB%AA%A8%EB%AA%A8%EC%B2%AD%EC%95%BD
이 책의 구성은 다음과 같습니다.
Class 0 청약 기본부터 알고 가자
Class 1 3기 신도시 기다릴까, 지금이라도 살까?
Class 2 주택 수에 따른 맞춤 청약 전략
Class 3 가족 수에 따른 맞춤 청약 전략
Class 4 분양가에 따른 맞춤 청약 전략
Class 5 규제 타이밍에 따른 맞춤 청약 전략
Class 6 당첨이 힘들다면 분양권을 사자
‘로또 분양’은 나와는 상관없는 얘기이고, ‘청약 당첨’은 나만 빼고 다 되는 것 같은 기분이 든다.
단지 ‘내 집 마련’이라는 작은 소망을 갖고 열심히 청약을 시도해 보지만 번번이 낙첨되고, 그러는 사이 집값은 범접할 수 없을 만큼 가격이 치솟았다.
조급함과 무력함 앞에 지금이라도 집을 사야 할지, 3기 신도시를 기다려야 할지, 이제껏 기다린 시간이 아까워 청약에 계속 도전할지 무주택자들의 고민이 깊어진다.
무주택자 중에서도 가점이 높은 사람과 낮은 사람의 온도 차는 다르다.
1주택자 역시 새 아파트로 갈아타고 싶은 열망과 투자로써 청약을 시도해 보지만 무주택자들이 절대적으로 유리한 분양 시장에서 당첨을 기대하기 힘들다.
이렇듯 예비 청약자들이 처한 상황이 저마다 다르기 때문에 각자의 포지셔닝에 따른 청약 전략이 필요하다.
그런 점에서 《청약 맞춤 수업》은 청약 홈 사용법, 청약절차, 청약조건 등의 정보의 집약을 넘어 청약 통계를 통해 청약자의 심리를 파고드는 본질적인 핵심을 다루었다.
3기 신도시를 공략해도 좋은 청약자가 누구인지, 주택 수, 가족 수에 따라 어떻게 계획을 세워야 하는지, 분양가와 규제 타이밍에 따라 청약의 틈새를 파악하는 방법과 청약 당첨이 힘든 사람은 분양권을 제시하는 등 ‘청약 희망 고문’으로 하루하루를 보내는 사람들에게 단호하고 분명하게 갈 길을 알려 준다.
학교에서는 들을 수 없는 수업, 하지만 인생에서 한 번쯤은 반드시 들어야 하는 필수 수업, 《청약 맞춤 수업》이 당신의 인생에 전환점이 되어 줄 것이다.
《청약 맞춤 수업》이 필자의 이전 책, 그리고 여타의 청약 책들과 다른 점은 청약자의 모든 상황을 최대한 고려했다는 점이다.
가구 형태, 거주 지역, 가족 구성원 수, 그리고 그에 따른 청약 가점과 납입 인정 금액을 조합해 청약자가 처할 수 있는 모든 상황에서의 방향을 제시했다.
예를 들어 3자녀 이상이나 부모님을 부양하는 대가족, 가장 일반적인 가구 형태인 4인 가족, 자녀가 없는 딩크족이나 기혼자같이 가족구성원에 따라 청약 전략을 달리 취해야 한다는 내용을 담았다.
지금까지 이 책을 읽으며 특별공급 대상자도 아니고 높은 가점 통장도 아니어서 청약으로 내 집 마련이 힘들다고 판단한 청약자들은 이번 장을 특히 주목하길 바란다.
새 집을 갖는 방법은 세 가지 청약, 분양권 매수, 입주권 매수가 있다.
먼저 분양권과 입주권의 차이를 확실히 알아보고 매입을 고려한다.
분양 시장에서 유주택자와 다주택자 청약자들의 설자리가 좁아지고 있다.
반면 무주택자의 청약 당첨 가능성은 유주택자에 비해 월등히 높다.
무주택자는 유주택자와 다주택자에 비해 세금과 대출에서도 상대적으로 이점이 크다.
예비 청약자들은 자신의 거주 지역과 주택 보유 수에 따라서 청약 포지션을 정해야 한다.
무주택이라도 가점이 낮아서 추첨제에 당첨을 기대해야 하는 청약자도 있고, 다주택자이지만 거주지가 수도권·광역시가 아닌 비규제지역이면 청약 1순위 가점제에 기대를 걸어 볼 수도 있다.
이번 장에서는 주택 수와 거주 지역에 따라 자신의 청약 포지션을 정해 보자.
청약 가점이 무엇인지 어떤 점수로 구성되는지 처음 접하는 예비 청약자들은 본인 가점을 정확하게 계산하는 것이 청약 준비의 첫걸음이다.
청약 시 기입한 가점이 60점이고, 당첨 커트라인이 57점이라면 당연히 당첨이지만 계산 착오로 인해 실제 가점이 55점이었다면 부적격 당첨이다.
부적격 당첨은 향후 1년간 청약이 제한되고, 그 기간 동안 다른 분양 아파트에 청약을 못하는 기회비용까지 날리게 되니 청약 가점 계산은 신중하고 정확하게 해야 한다.
3기 신도시가 아직 먼 얘기임에도 불구하고 무주택자들이 가장 관심을 많이 갖는 부분이다.
사전청약을 통한 3기 신도시 당첨이 내 손에 잡힐 수 있을지 아니면 멀고 고된 허황된 꿈일지 면밀히 판단해 보아야 한다.
왜냐하면 속절없는 기다림보다 현재 여력이 된다면 당장 주택을 구매하는 것이 낫기 때문이다.
2기 신도시의 경우, 택지 지정부터 첫 분양까지 4~10년의 기간이 소요됐다.
3기 신도시 역시 사전청약을 미리 받는다 하더라도 본 청약까지 2년이 걸릴지 8년이 걸릴지는 정부도, 건설사도 아무런 확답을 내릴 수 없다.
토지 보상, 지반 분석, 유적지 발굴 등 시간을 늦추는 변수들이 수없이 많기 때문이다.
그럼에도 불구하고 3기 신도시와 사전청약을 기다려도 되는 무주택자는 다음과 같다.
청약으로 공급하는 주택의 종류는 공급 주체에 따라 국민주택과 민영주택으로 나뉜다.
국민주택은 국가, 지자체 및 LH 공사에서 건설하는 주택이고, 국민주택을 제외한 나머지가 민영주택이다.
국민주택과 민영주택을 분양할 때 당첨자를 선정하는 기준은 공급 대상에 따라 다르고 복잡하다.
예를 들면 국민주택 중에서 공공 분양의 경우 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 점수제(13점 만점)이고, 민영주택 신혼부부 특별공급의 당첨자 선정 방식은 자녀가 많은 순서이다.
가장 많은 청약자가 참여하는 민영주택 일반공급의 경우 당첨자 선정 방식(84점 만점) 기준에서 먼저 자신의 청약 포지션을 판단하는 것이 중요하다.
현재 정책상 대출이 힘들다는 점에서 청약 시 현금이 많이 필요하다.
그래서 이번 장은 현금 예비 청약자들은 대출도 막힌 상황에서 ‘현금 부자들만 청약하라는 말인가’라고 생각하고 책을 덮어버릴 수도 있다.
하지만 자신이 청약이 가능한 것인지 그 방향성을 잡아야 한다.
‘향후 2~3년간 서울을 청약하는 건 나한테 불가능하구나’라는 현실을 인지했다면 청약이 아닌 기축을 사는 방향으로 전환하거나 점수가 높아질 때를 기다리면서 거주비용을 최소화하는 방법을 찾아야 한다.
또는 서울이 아닌 수도권에서 청약 가능성을 엿보는 등 방향을 선회하라는 의도이다.
청약을 통한 첫 번째 내 집 마련을 준비하는 무주택자들은 부동산 정책이 발표될 때마다 먼저 겁부터 난다.
생소한 부동산 용어를 접하는 것이 첫 번째 이유이고, 용어가 익숙해졌어도 아파트를 사고판 경험이 전무하기 때문에 정책에 따라 출렁이는 부동산 시장을 어떻게 대응해야 할지 두려운 것이 두 번째 이유이다.
두려울 때는 팩트 체크가 필수이다.
과거에 규제가 발표된 이후 투기과열지구나 조정 대상 지역으로 묶였던 지역의 아파트 가격 등락폭을 확인하는 것이다.
그리고 규제 전과 후의 청약과열 정도를 파악한다.
단순히 경쟁률만 참고하는 것은 착시를 일으킬 수 있으니 청약과열 정도는 청약자 수로 가늠한다.
10세대를 뽑는데 100명이 지원한 것과 1,000세대를 뽑는데 1만 명이 지원한 것은 질적으로 다르다.
청약자수가 청약 경쟁률과 청약 가점을 직접적으로 반영한다.
나날이 청약 경쟁이 심해지고 있는 지금 이 시기에 무작정 당첨되기를 기다리는 것이 아니라, 전략적이고 분석적인 방법으로 청약에 접근할 수 있는 방법이 담겨 있다.
또한 청약에 희망이 없다면 어떠한 포지션을 취해야 하는지까지 사례별로 친절히 알려 주어, 청약을 꿈꾸며 기다리는 사람들은 꼭 읽어 봐야 하는 필독서이다.
내 집 마련에 관심을 갖게 된 지인들도 청약에 계속 도전하고 있다.
경쟁률만 봐도 알 수 있지만, 청약 당첨은 전보다 더 어려워졌다.
이런 상황에 지금이라도 그냥 주택을 구입할지, 3기 신도시 청약을 기다려야 할지 고민하는 사람들을 많이 본다.
올해 청약을 통해서 인생을 조금이나마 바꾸고자 한다면 이 책을 추천드립니다.
기다리면 반드시 기회는 오게 되어 있으니 사전에 준비하여 대비한다면 누구에게나 청약은 되리라고 자부합니다.
저자의 단톡방 운영에 대한 정보를 알려 드립니다.
https://blog.naver.com/sunman30/222237930644
월용이 저자 특강을 바로 접할 수 있는 기회도 있으니 아래에서 신청하시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/sybangse/222250089561
이 책은 출판사로부터 도서 지원을 받아 주관적으로 작성한 것입니다.
감사합니다.