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부동산 생활백서2-닥터아파트리서치연구소(위너스북) | 내맘대로생각-경제 2012-07-17 17:00
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[도서]부동산 생활백서 시즌 2

닥터아파트 리서치연구소 저/이영진 감수
위너스북 | 2010년 11월

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간략하지만 내용은 알찬 책!

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초판 1쇄 발행 2010년 10월 25일

 

'미납국세 열람제도' : 전세 계약 이전에 임대인의 동의를 얻어 납부하지 않는 세금 열람 가능.

                              해당 건물의 관할 세무서 민원 봉사실에 미납국세 등 열람신청서 제출 후 가능.

 

2008년 서울 1순위 마감 단지와 3순위 미달 단지의 시세 상승력의 차이는 두 배 정도.

 

주택 가격이 비싼데 시세 차익이 크지 않다면 타인에게 매도해서 양도세 내는 것이 유리하다.

그러나 증여 받은 자녀가 납부한 증여세와 양도소득세의 합계가 증여자가 직접 양도할 때의 양도소득세보다 적다면 편법으로 보고 증여 자체를 인정 않는다.

 

같은 단지 아파트 가격차는 일조, 조망(경관, 개방감), 사생활 침해, 소음 등의 차이 때문임. (입주자 모집 공고 하단 작은 글씨로 표현 되어 있슴.)

 

3년(인기good), 5년(조금), 10년(거의 없슴), 16년(인기good) : 재건축 및 리모델링에 대한 기대감이 생기기 시작하는 시점은 입주 후 16년차부터다.

 

일시적 1가구 2주택일 경우 매각이 어려울때는  자산관리공사(www.kamco.or.kr)에 매각 의뢰시 2년 지나도 중과세 없이 매도 가능하다.

다주택 중과세 부과는 2010년 12월 31일까지 한시적으로 중지되었다가 8.29 대책으로 2012년 12월말까지 2년 연장된 상태이다.

유찰 계속 될 경우 시세보다 낮은 가격에 매각 될 수 있지만 원치 않으면 매각하지 않을 수 있으나 2주택자에 대한 면제 혜택은 소멸된다.

 

분양전환 되는 민간 임대A(5년 임대기간) : 최초 계약 시점에 분양가 책정(시세차익 입주자 몫)

분양전환 되는 공공 임대A(10년 임대기간) : 분양 전환되는 시점에 분양가 책정(시세차익 주택사업자 몫)

국민 임대(30년) : 보증금-월세(LH공급으로 분양전환 안 됨.)

공공 임대(5년-분양전환 가능/50년-LH공금으로 분양전환 안 됨.보증금-월세)

장기 전세주택(20년) : 보증금(SH공사 공급으로 분양전환 안 됨.)

 

10년간 3,000만원은 증여 받을 수 있다. 넘으면 증여세(10-50%) 부과한다.

따라서 3,000만원은 증여보다 빌리는 것이 유리하다.

그러나 1억 이상은 법정 이율 9%적용되어 무이자로 빌릴경우 이율만큼 증여받은 걸로 간주되 과세가능.

 

강남권 교통 호재

1. 신분당선 2011년 9월 개통

2. 신분당선 연장선 2014년 개통예정.

3. 강남순환 고속도로 2013년 개통예정.

 

경매 낙찰 후 1.빠른 잔금 납부 : 소유자 거주집이거나 시세보다 채무 적은 집.

                  2.늦은 잔금 납부 : 세입자가 살고 있는 경우 대금 납부기한 도래일까지 기다렸다 납부한다.

 

오피스텔 1.주거용 : 주민등록, 미성년 자녀 거주여부, 공과금 영수증, 구독하는 신문 잡지 종류, 의료보험

             2.업무용 : 사업자등록(월세의 10%세금계산서 발행-소득세 매출세액에서 공제함)

             3.실제 사용인이 주거용으로 사용하면 주택으로 과세

             4.실제 사용인이 상사,사무실로 사용하면 업무시설로 과세

                ->주택보다 보유세인 재산세, 종합부동산세는 적다. 그러나 비과세는 아니다.

 

임차인이 사라진 경우 - 건물 명도 청구 소송 제기(법원에 공시 송달 신청)

임차인 상대로 '임차인이 월 임대료를 2회이상 내지 않아 본 소장부본송달로 계약을 해지하고 건물명도청구를 구한다'는 내용을 원인으로 하는 건물명도청구소송 제기.

임차인 행방 불분명한 경우 법원에 공시송달신청을 하고 재판 진행 가능하다.

 

이런 땅은 조심 1.현금 급한 급매물 - 정말 급매물인지 주변 시세 확인필.

                     2.옆 땅에 이미 개발허가 나 있는 땅 - 연접개발제한으로 개발허가 안 날 수 있다.

                     3.하천계곡 등 물에서 500미터 이내의 땅 - 집중호우 때 유실 가능성 있다.

                     4.인구가 매년 줄어드는 지역의 땅 - 사람이 몰려야 개발되고 성장한다.

                     5.경사도가 가파른 땅 - 30도 이상 가파른 경우 개발비용 많이 들고 허가 나기 쉽지 않다.

                     6.주변에 혐오시설, 위험시설 있는 땅

                     7.여름과 겨울이 다른 땅 - 겨울에 진짜 땅 모먕을 봐야 한다.

                     8.나무가 울창하거나 과일나무 등이 심어진 땅 - 산지,수목 소유주가 다를 수 있다.

                     9.정부 정책과 빗겨난 땅 - 정책발표, 도시개발계획 등 눈여겨 봐라.

                     10.현장조사 안 한 땅

 

재개발 가능 지역 1.건축대지로서 효용을 다 할 수 없는 과소필지(90㎡ 미만의 토지)

                          부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역

                        2.주택접도율이 40% 이하인 지역 (단, 이 조례 시행 전에 고시된

                       2010 도시,주거환경 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역)

                        3.호수밀도가 60 이상인 지역.

                           즉 1ha당 최소 60가구(건축물의 동수 기준) 이상의 호수 밀도를 갖춰야 한다.

 

호수밀도에 따른 건축물 동수 산정 기준

1. 공동주택은 세대수가 가장 많은 층의 1세대를 1동으로 봄.

2. 신규 무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외함

3. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후

    다세대주택으로 전환한 경우에는 전환 전의 건축물 동수에 따라 산정

4. 비주거용 건축물은 건축 면적당 90㎡를 한 동으로 봄

 

무상지분율 계산식

총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비) = 개발이익(순이익)

개발이익 ÷ 3.3㎡분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)

(개발이익평수 ÷ 대지면적) × 100 = 무상지분율

대지지분 × 무상지분율 = 무상평수

 

채권매입상한액 = 인근주택매매가격 × (0.8) - 분양가격

                                 채권의 예상손실률

복등기 : 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종.

            즉 아파트 입주 전에 매매계약을 하고 입주 직후

                최초분양계약자 명의로 소유권이전등기를 한 후

                다시 새로운 매수자 앞으로 소유권이전등기를 하는 것.

 

상가는 양도시 건물분에 대해 부가가치세를 내야 한다.

간이과세자는 상가 건물 가격의 3% 납부(환급은 어렵다)

건물 재산세(7/16-7/31)

토지 재산세(9/16-9/30)

종합부동산세 : 토지 공시지가가 40억원 넘었을 경우 부과되나 공시지가는 실거래가보다 낮게 책정됨.

임대료 부분 부가가치세(1기: 7/1-7/25, 2기: 다음해1/1-1/25)

보증금 부분 부가가치세 : 보증금 × 4.2% ÷ 임대기간(일수) × 세율

 

                                     공동주택과 도시형 생활주택 차이점
구분 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 도시형 생활주택(단지형 다세대, 원룸형)
분양가상한제 적용 미적용
공급규칙 적용 일부적용(분양보증, 공개모집)
주차기준 세대당 1대 이상
(세대당 전용면적 60㎡이하 0.7대 이상)
단지형 다세대 : 좌 동
원룸형 : 0.2~0.5대(조례)
주거 전용면적 297㎡ 이하 단지형 다세대 : 85㎡ 이하
원룸형 : 12㎡ ~30㎡ 

 

전세금보장 신용보험 : 서울보증보험 02-3671-7000 (계약 체결일로부터 5개월 이내 가입 가능.)

 

제4차 국토종합계획 수정계획, 제3차 수도권정비계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 지구단위계획, 도시 및 주거환경정비 기본계획 등 많은 계획으로 5~10년 후의 개발 방향 가늠해 볼 수 있다.

 

                    중개와 입찰대리의 공통점과 차이점
     구    분               구 분              입찰대리
      공통점 1. 중개 및 입찰대리를 위한 실무교육 이수
2. 보증보험이나 공제의 가입 또는 공탁
3. 업무수행 요건 : 교육이수 + 등록증 + 공제(보증보험)
차이점 관할청 국토해양부 대법원
실무교육기관 공인중개사협회 대법원 지정교육기관
실무교육시간 34시간 32~44시간
거래수수료 0.4%~0.9% 감정가의 1% 또는 최저매각가의 1.5%
자격요건 공인중개사 공인중개사, 법무사, 변호사

공인중개사가 입찰대리를 할 수 있기 위해서는 법원행정처에서 지정승인된 실무교육기관(현재 한국공인중개사협회, 경일대학교 2곳)에서의 실무교육(32~44시간) 이수 및 평가 -> 교육이수증 교부 ->보증보험이나 공제의 가입 또는 공탁 -> 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장에게의 매수신청대리인 등록 신청 ->매수신청대리인 등록 및 등록증 교부 -> 등록증 게시 등의 절차를 거쳐야 한다. 그래야만 비로소 입찰대리 업무를 개시할 수 있다.

 

*Book in Book으로 수도권 교통들에 대한 요약이 이 책의 매력이다.

생활 전반에 대한 정확히는 부동산에 대한 중요 정보를 기록해준 책이다.

1편이 더 인상적이었지만 2편도 괜찮다.

소장하고 하나씩 찾아보는 재미도 괜찮다.

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