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[책수다] 서울 아파트 마지막 기회가 온다 | 매력쟁이크-서평요정 2018-11-30 18:52
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[도서]서울 아파트 마지막 기회가 온다

강승우 저
매일경제신문사 | 2018년 10월

내용     편집/구성     구매하기

서울 집값은 오늘이 가장 싸다' 족집게 과외같은 명확한 투자서 ^^

위 상품을 구매하면, 리뷰등록자에게 상품판매대금의 3%가 적립됩니다. (상품당 최대 적립금액 1,000원) 애드온 2 안내




[매력쟁이크's 책수다] 최근에 읽었던 부동산 , 재테크 관련 서적중에 가장 속 시원하고 직관적인
책이다라는 느낌이 강하게 드는 책이었어요. : ) 거의 모든 부동산 관련 강사나 관련 서적 저자들이
손꼽는 서울의 "삼성"동 부터.. 오르는 아파트의 기준 4가지를 근거로한 서울 권역별 블루칩, 
옐로칩 아파트들의 실명으로 나열하며 선정 이유를 상세히 설명해 주기 때문입니다.

오르는 아파트의 기준 4가지로 1) 주요 역세권 , 2) 1,000세대 이상의 대단지, 3) 신축의 희소성,
4) 교통, 일자리의 새로운 호재 이렇게 항목을 나눠 근거를 명확하게 제시해줘서 좋았어요.

우리나라의 경우는 '부동산 거품론' 머지않아 '집값 폭락론' 등 언론도 그렇고 부정적인 기조가
주류가 아닐까 생각합니다. 미디어의 영향더 그렇고 가까운 나라 일본과 비교되며 인구 감소에 
따라 집값이 떨어질 일만 남았다고 하지만 그럼에도 불구하고 '서울'의 아파트가격은 계속해서
오르고 있는 현실을 살아가고 있습니다.







IMF와 같은 경제적 빅 이슈에 따른 결혼 감소율,  결혼 후 새 아파트에 대한 수요가 가장 커지는 구간은
평균적으로 결혼 후 10년, 아이가 커가고 학교에 가고 하는 보편적인 라이프사이클 등을 종합적으로 
고려해볼 때 그간에 집값, 전세값 데이터로 예측해볼때 2018, 19년에는 공급량 확대로 일시적 집값
하락이 예상되므로 이때가 매수 타이밍이며 2020년부터는 다시금 올라갈 예정이니 지금이 조금이라도
저렴하게 서울 아파트를 구매할 수 있는 '적기'라는 설명에 많은 부분 공감했습니다.

서울 권역별로 자세한 정보가 필요하신 분은 책을 한 번 읽어보시는 것도 도움이 될 것 같네요 : )







● 서울 5개의 권역 

  1) 동남권 (강남구, 서초구, 송파구, 강동)
  2) 서남권 (강서, 관악, 구로, 금천, 동작, 양천, 영등포) 
  3) 도심권 (용산, 종로, 중구)
  4) 동북권 (강북, 광진, 노원, 도봉, 동대문, 성동, 성북, 중랑)
  5) 서북권 (마포, 서대문, 은평)







'확증 편향 Confirmation Bias' 이란 심리학 용어가 있다. 
자기가 보고 싶은 것만 보고, 믿고 싶은 것만 믿는 현상을 말한다. 
이런 편향성은 의사 결정 시에만 일어나는 게 아니라 정보를 수집하는 단계에서부터 나타난다. 
재테크 성공에 있어 가장 위험한 성향이라고 할 수 있다. 
확증 편향의 함정에 빠지지 않기 위해 
최대한 다양한 이야기를 듣고 곱씹어보는 습관이 그래서 필요하다. 
자신의 성향과 다르다고 무조건 배척하지 말고 수용할 건 수용해야 한다
는 뜻이다. 



내가 부동산 관련 데이터를 언급할 때 주로 
KB부동산 시세를 인용하는 이유는 
매우 긴 기간의 자료가 축적되어 있기 때문이다. 
실제 KB 부동산 사이트에 들어가면 1986년부터 현재에 이르기까지 기간별, 지역별, 
주거형태별 매매 · 전세 증감률을 쉽게 찾아볼 수 있다. 
'과거는 미래의 거울이자 미래를 여는 열쇠'라는 말이 있듯이 KB부동산 자료들을 통해  
단순히 과거 데이터들을 나열하는 것이 아니라 그 숨은 의미를 찾아서 이해한다면  
우리 스스스로 
미래를 점쳐보는 안목을 기를 수 있게 될 것이다. 

그런 의미에서 KB시세를 주의 깊게 들여다보고 발견한 첫 번째 사실이 있다. 
바로 
'서울 아파트는 6년 연속 상승한 적이 없다'
6년 연속 상승한 적이 없다는 사실은 우연히 일어난 일이 아니다. 

(…) 

"
주택 인허가 실적 및 한국 주택 가격 상승률의 관계는 밀접하다. 
주택 가격이 상승하면 이내 인허가 실적이 늘어나며, 
이게 짧으면 2년 길면 5년 이내에 입주로 이어지며 주택 시장을 누르는 것이다." 







● 분양가 상한제의 위력 

분양가 상한제란 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비에 택지비를 더해 
산정하는 제도
다. 1989년 처음 실시된 이후 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌지만, 
2005년 8.31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되어 공공택지에 한해  
시행되었다. 2007년 9월에는 모든 공동 주택에 적용되었다. 
그리고 현재는 정부가 8.2 부동산 대책의 일환으로 
2017년 11월 7일자로 민간택지 분양가 
상한제 적용조건을 완화한 뒤 민간택지 분양가 상한제를 부활
시켰다. 

최근 3개월 주택 가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 2배를 넘어서는 지역을 기본 대상으로, 

 · 1년 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과했거나 
 · 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대1,  
 국민주택규모 (85㎥) 이하는 10대 1을 초과했거니 
 · 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등 


세 가지 선택 요건 중 하나를 충족하는 지역을 대상으로 주거정책심의회를 거치면 지정할 수  
있도록 정했다. 그러나 까다로운 조건 등을 이유로 아직까지 실제 적용된 곳은 없다. 
(민간 택지 기준) 



분양가 상한제는 대표적인 부동산 규제책
 중 하나로서 2015년 폐지되면서 아파트 가격 상승에 
불을 지폈다. 분양가 상한제 폐지로 건설사들의 고분양가 프리미엄 아파트 경쟁이 벌어졌고 
마침  서울의 신축 아파트 부족과 맞물려 완판 행진이 시작되었다. 
고분양가 아파트가 완판되자 비슷한 입지의 주변 기축 아파트의 가격도 덩달아 동반 상승하면서 
전체 시장을 뜨겁게 만들었다. 

이렇게 분
양가 상한제 폐기가 주택 가격 상승의 촉매제 역할을 했다면, 자연스레 분양가 상한제  
부활은 주택 시장에 대한 규제책으로 볼 수 있다
. 분양가 상한제가 부활될 경우 시장의 영향은 
다음과 같이 예상된다. 

  1) 사람들이 주택을 사지 않는다. 
  2) 고분양가 분양 성공이 인근 기축도 밀어 올리던 기존 메커니즘이 무너진다. 
  3) 분양가 상한제애 따른 사업성 약화로 재건축 · 재개발 등 사업이 지연되거나 중단됨으로써 
    중장기적인 공급 부족을 초래할 수 있다. 또한 가격에 맞는 원자재를 사용하기 위해 
    값싼 자재를 사용하거나 부실 건설을 초래할 우려도 있다. 







9 · 13 대책에는 투자자들의 유동성을 제한하는 여러 장치가 마련되었는데 
첫 번째로 눈에 띄는 것이 임대사업자와 유주택자의 LTV제한 (조정대상지역 內)이다. 

우선 임대사업자는 그동안  LTV 80%를 적용받았으나 앞으로 규제지역 내에서는 40%로 
제한받는다.  그리고 공시가격 9억 원(시가 13억원 수준)을 초과하는 주택에 대해서 유주택자의 경우  
주택담보대출을 받을 수 없으며 (1주택자는 기존 주택 2년 내 처분 조건만 예외적 허용), 
무주택자도 실거주 목적을 제외하고는 대출을 받을 수 없다. (구매 후 2년 내 전입하는 경우 등은  
허용). 공시가격이 9억원 이하 주택에 대해서도 유주택자는 대출이 금지되며 무주택자만 기존의  
LTV · DTI 비율로 대출을 받을 수 있다. 

유주택자들의 경우 대출에 의존하기보다는 갭투자를 하는 경우가 많기 때문에 이 조항이 
제대로 힘을 발휘하려면 전세가 추이를 잘 살펴봐야 한다. 
전세가가 내려 갈 경우 유주택자들의 신규 주택 취득 여력은 상당히 
제한받을 수 밖에 없을 것으로 보인다. 



유동성을 제한하는 조치 중 두 번째로 눈에 띄는 것이 
전세자금 대출 규제다. 
전세자금 대출 보증은 주택 금융공사와 주택도시 보증공사HUG, 서울보증보험 SGI 뿐인데 
2주택 이상자는 전세자금 대출 보증을 받지 못하며 1주택자는 부부 합산소득 1억 원 이하까지  
보증을 받는다. 단, SGI가 1주택자의 경우에는 소득 제한을 두지 않을 것으로 보여 큰 영향은 
없을 것으로 판단된다.







세대수가 많아 단지 내외에 각종 인프라가 잘 갖춰져 있다. 
특히 최근 대단지들은 커뮤니티 시설도 잘 되어 있어 헬스시설은 물론 실내수영장, 키즈카페, 
골프 연습장, 사우나, 게스트 하우스까지 있다. 이러한 시
설들로 인해 대단지 주민들의  
생활 편의가 극대화
 된다. 

게다가
 초품아 ('초등학교를 품에 안은 아파트 단지')가 인기를 끌듯 규모가 큰 대단지에는 
초등학교뿐 아니라, 중학교, 고등학교도 통학이 가능한 거리에 위치
하고 있어 안심하고 아이를 
기를 수 있다.  

이뿐만 아니라 
공용 관리비를 많은 세대가 나누어 부담하므로 관리비도 상대적으로 적게 나온다. 



● 추천 단지 선정 기준 

  1) 출근시간대 하차 인원이 많은 역과 인접 
역세권 
  2) 1,000 세대 이상 
대단지 
  3) 희소성이 부각되는 
신축 
  4) 
일자리와 교통 측면에서의 새로운 호재






From. 블레어 KR (http://blair.kr)  [바로가기^^]


* 이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.


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