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상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다 | 기본 카테고리 2020-08-30 19:11
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[도서]부동산 경매 고수 만들기

안신영(미소영) 저
다다리더스 | 2020년 06월

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상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다.

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요즘 우리 사회에서 가장 뜨거운 곳이라면 부동산 시장이 아닌가 싶다.  

코로나로 인해 촉발된 위기는 각국의 무제한 양적완화라는 돈 풀기 정책을 눈앞에서 보게 만들었고, 그로 인해 과도하게 불어난 유동성은 급격한 돈 가치의 하락과 자산가치의 상승이라는 부작용으로 나타나고 있다.
하루가 다르게 상승하는 집값으로 인해 '영끌(영혼까지 끌어모으다)'이라는 신조어가 생길 정도로, 지금 집을 사지 않으면 영영 살 수 없을 것 같은 조바심으로 젊은층의 집을 향한 매수도 크게 늘었다고 한다.  
여기에 더해 자주 바뀌어 그 흐름을 쫓아가기가 벅찬 부동산 관련법까지... 안 그래도 알기 어려운 부동산 시장을  멀게 느끼도록 만드는 것 같다.  



지금과 같은 시기에 왜 하필 경매에 관한 책인가?.

그리고 저자는 왜 10년 만에 다시 찾아온 기회라고 하는 것일까?.

그건 아마도 우리가 살고 있는 지금이 경기침체로 가는 위기의 순간에 놓여있기 때문이지 않나 싶다.

일반적으로 경매의 낙찰가율은 매매시장의 선행지표로 활용되는데, 이를 통해 부동산의 흐름을 파악해 볼 수 있다.
대체로 경기침체로 대출금을 갚지 못하는 사람들이 늘어날 경우 통상 5~6개월의 시차를 두고 경매사건이 증가하고 낙찰률과 낙찰가율이 낮아진다고 한다.
낙찰가율이 낮아진다는 것은 부동산 시장을 부정적으로 전망할 수 있는 근거가 된다.



이 책의 전체적인 흐름은 부동산 경매 절차에 맞춰 파트별 상세한 설명으로 구성되어있다.


경매 진행의 모든 과정이 중요하지만... 그중에서 권리분석과 배당 부분을, 임차인 위주로 간단히 정리 해 볼까 한다.  

특히 권리분석은 경매낙찰 후 명도와도 깊게 연관이 되어 있기에 꼼꼼히 파악하는 자세가 필요하다. 



권리분석 
우리가 이사를 위해 집을 구할 때 가장 먼저 만나게 되는 공적 문서가 바로 등기부등본이다.
특히 부동산 초보자의 경우에는 등기부등본을 볼 줄 모르는 경우가 대부분이어서 중개업자의 말에 전적으로 의지할 수밖에 없게 된다. (불과 몇년 전 나의 모습이기도 하다.ㅜㅜ)  
그러나 뉴스를 통해 들리는 각종 부동산 사기사건은 누구에게나 일어날 수 있기에, 적어도 등기부등본이라도 제대로 볼 줄 알아야겠다는 생각에 집어 든 것이 바로 경매 관련 책이었다.
물론 등기부등본도 완벽한 건 아니지만 적어도 이사가려고 하는 집의 상태 정도는 파악할 수 있기에, 위험한 순간을 미연에 방지하는데 많은 도움이 된다.

권리분석이란 부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사 · 확인 · 분석하는 작업으로, 낙찰자가 낙찰받은 후에 책임져야 할 권리와 금액이 있는지를 확인하는 것을 의미한다.
권리관계 확인은 등기부등본(등기사항전부증명서)을 통해서 가능하다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 총 세부분으로 구성되어 있는데, 
표제부에는 부동산의 소재지와 현황, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 사항이 기재되어 있다.

< 권리분석 4단계 >
1. 등기부등본의 갑구와 을구에 나와있는 모든 권리를 설정한 순서대로 나열한다.
    (설정순서가 동일한 경우에는 접수번호가 빠른 순으로 나열)
2. 말소기준이 되는 권리를 모두 찾는다.
3. 말소기준이 되는 권리 중 가장 먼저 있는 권리와 경매신청권자를 찾는다.
4. 말소기준권리보다 앞에 기록된 권리는 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준권리보다 뒤에 기록된 권리는 매각 후 없어진다. 
그러나 간혹 후순위여도 낙찰자가 인수해야 하는 권리도 있으므로 잘 살펴봐야 한다.


경매물건에 채무자인 소유자가 살고 있다면 권리분석은 대체로 쉽게 끝나지만, 전세나 월세로 사는 임차인이 거주하고 있다면 특히 신경 써서 살펴봐야 한다.

이들은 주택 소유자보다 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법 '주택임대차보호법'의 적용을 받기 때문이다. 


임차인 권리분석의 핵심은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권으로 나뉜다.


대항력임차인이 낙찰자에게 임대차계약과 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘

1. 대항요건 : 주민등록(전입신고)을 하고, 주택으로 인도(이사 및 점유) 할 것.

2. 대항력 성립요건 : 말소기준권리에 앞서 대항요건을 갖추어야 함. 

3. 대항력 발생 시기 : 주민등록을 하고 인도한 다음날 0시


우선변제권 : 경매로 임대차 관계가 소멸할 경우, 해당 부동산의 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리

1. 성립요건 : 대항요건을 갖추고, 확정일자를 받고, 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지해야 함.

2. 발생시기 : 주택으로의 인도& 주민등록 익일 0시와 확정일자 당일 중 늦은 날


최우선 변제권 : 부동산의 매각 대금에서 보증금 중 일정액을 (임차주택 매각대금의 2분의 1 범위 안에서) 다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 권리

1. 성립요건 : 경매개시결정 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이 배당요구종구일까지 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지해야 함.

2. 발생시기 : 말소기준권리  등기(가압류 제외) 설정일 당시 보증금이 소액일 것 (가압류와 압류는 채권으로 담보물권이 아니기에 소액임차인의 말소기준권리가 될 수 없다.)


아래는 시행일자에 따른 지역별 소액임차인의 기준과 최우선 변제금액이다.


간혹, 소액임차인의 최우선변제권을 악용하는 사례가 발생해 피해를 입는 임차인들이 있는데... 소액임차인과 최우선 변제금액을 판단하는 기준은 임대차계약일이 아니라 '말소기준권리 등기 날짜'임을 잊지 말아야 한다.

최우선 변제권 관련해서 한가지 사례를 들어 살펴보자.

서울에 있는 (월세 보증금 3000만원 / 월세 50만원) 빌라를 계약하기 위해 등기부등본을 살펴봤는데... 근저당이 1억원이 설정되어 있는 상황이다.

2016년 11월 10일 계약당시, 중개사는 현재 최우선변제금액이 서울의 경우 3400만원까지 가능하기 때문에 문제가 없다고 해서 보증금 3000만원에 계약을 진행했다.

만약 이 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 보증금 3000만원을 다 받을수 있을까?

정리해보면, 다음과 같다.

 등기부등본 근저당 : 2012년  1월 10일 근저당 1억원

②  이사와 주민등록일 : 2017년 1월 10일(보증금 3000만원 / 월세 50만원)

③  확정일자: 받지 못함

④  임의경매개시결정 : 2019년 1월 10일

⑤  배당요구종기일 안에 배당요구를 함.

임차인의 권리분석을 위해서는 말소기준권리를 찾고, 대항력을 가지고 있는지 검토한 후 배당요구종기일 안에 배당신청을 했는지를 먼저 확인한다.

여기서 가장 중요한 것은 소액임차인과 최우선변제금액의 기준이 "말소기준권리 등기 날짜"라는 점이다.

위의 사례에서 말소기준권리가 되는 날짜는 근저당 설정일인 2012년 1월10일이고, 

임차인이 2017년 1월10일 이사와 주민등록을 마쳤기에 2017년 1월11일 0시부터 대항력이 발생한다.

배당요구종기일 안에 배당요구를 해서 최우선변제금액을 받을 수 있다.

말소기준권리인 2012년 1월 10일을 기준으로 소액임차인의 기준표를 참고해보면, 서울은 보증금 7500만원 이하는 2500만원까지 최우선변제를 받을 수 있게 된다.

위 사례의 임차인은 보증금 3000만원 중 2500만원만 최우선으로 변제 받을 수 있고, 확정일자를 받지 않아서 500만원은 배당 받을 수 없다.

만약 등기부등본을 볼 줄 알고, 최우선변제금액 기준을 알고 있었다면 계약서를 작성할 때 보증금을 최우선변제금액안으로 조정할 수 있었을 것이다.



배당

경매가 진행되고 낙찰자에게 매각이 되면 집행비용을 공제한 후 남은 금액을 채권자에게 나누어주는데 이 과정을 '배당'이라고 한다.

배당을 받기 위해서는 '배당요구'를 해야 하는데, 특히 임차인은 경매개시결정시기와 상관없이 모두 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다. 
전세권도 말소기준권리 전에 설정된 선순위 전세권과 경매개시결정 등기 후에 설정된 후순위 전세권은 모두 배당요구를 해야 배당받을 수 있다.
그러므로, 대항력 있는 임차인이나 선순위 전세권이 있을때는, 입찰전 배당요구종기일 안에 배당요구를 했는지 날짜까지 꼼꼼히 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다.
경매 입찰자가 끝까지 중요하게 살펴보고 확인해야 하는 채권자는, 바로 임차인이라는 것을 잊지 말아야 한다.


물권과 채권은 배당 방법이 서로 다르다. 

* 물권 (사람이 물건을 직접 지배하는 권리)

      - 등기부등본에 나와있는 접수날짜를 기준으로 정하고, 돈을 빌려준 시간순으로 배당.

          (등기의 설정일이 같을 때는 접수번호 순)

* 채권 (채무자에게 특정의 행위를 청구할 수 있는 권리) 

      - 모두 같은 순위로 보고 등기순서와 상관없이 채권액 비율에 따라 안분배당 

임차인의 경우 소액임차인이 최우선으로 배당받고 난후, 순위에 따라 우선변제권이 있는 임차인이 배당을 받게 된다. 배당 받을 때는 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서가 필요하다.



이 책의 여러 장점 중에서 개인적으로 가장 마음에 들었던 점은, 상당히 많은 페이지를 할애해서 다루고 있는 임차인에 대한 부분이다

경매인의 관점에서 임차인을 바라보는 다른 책들과 달리, 이 책은 임차인의 관점에서 이 부분을 다루려고 노력한 점이 특히 눈에 띈다.
갑자기 살던 집이 경매로 넘어가 버린 상황에서 당황하고 어떻게 해야 할지 모를 임차인의 입장을, 따스한 눈길로 바라보는 저자의 마음을 책 곳곳에서 발견할 수 있다.
관점의 차이에서 오는 부족한 부분을 덜 느끼도록 섬세하게 다루고 있는 점이 이 책이 가진 가장 큰 매력이 아닐까 싶다.

무엇보다 책 안에 수록된 다양한 꿀팁은 관련 책을 여러 권 읽어야만 알 수 있는 부분들로, 귀한 자료를 발견한 기분마저 들게 한다.

나에게 누군가가 경매에 관한 책을 추천해 달라고 한다면 가장 먼저 이 책을 권해줄 것이다.


知彼知己 百戰不殆 (지피지기 백전불태)

상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다

                          -  「자병법」


경매는 일반 부동산과는 다르게 채무 관계로 인해 파생된 물건이다보니 초보자의 입장에서는 두려운 마음이 앞서기 마련이다. 그러나 위험 요소인 권리관계에 대한 분석만 제대로 한다면 경매는 어떤 부동산보다 안전하게 거래를 할 수 있는 방법이다. 

'기회는 준비된 자에게만 보인다'는 말이 있다. 

우리는 앞으로 다가올 변혁의 시대에 과연 어떤 준비를 하고 있는지 점검해 봐야 할 시점이 아닌가 싶다.



          YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.



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