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흙수저의 반란 | 기본 카테고리 2022-01-20 23:29
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[도서]흙수저의 반란

임소장 저
스노우폭스북스 | 2021년 12월

내용     편집/구성     구매하기

직장인의 부동산 투자실전기

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옥탑방에서 살며 운이 좋아 원하는 기업에 취업했다. 성공한 느낌이 들었다. 무한 경쟁에서 살아남은 느낌. 그렇기에 누구보다 열심히 회사 생활을 했다. 아침 7시 출근, 밤10시가 넘어 퇴근했다. 주 5일제지만 주말에도 출근을 했다. 오직 목표는 회사에서 인정받고 좋은 인사고과를 받아 남보다 빠르게 승진하는 것이다. 저축은 덤이다. 열심히 저축하면 몇 년 뒤에는 원룸생활도 청산할 수 있을 것이란 희망으로 견뎠다. 틈틈이 연애도 한다. 언젠가 결혼을 하게 되면 맞벌이를 할 계획이다. 그러면 나도 서울에 내 집을 가질 수 있을 거라 믿었다. 이러한 희망은 날 움직이게 만드는 원동력이다. 힘든 하루에도 더 나은 내일이 날 기다릴 것이라 굳게 믿고 지친 몸을 지하철에 맡긴다. 그렇게 진짜 현실을 알기 전까지 난 정말 열심히 살아가는 대한민국 흙수저였다.

앞 부분의 내용은 옥탑방만 제외하고는 뭐 대학을 다니다 대기업에 취직하여 서울에서 자취하는 사람의 일상처럼 느껴진다. 갑자기 책을 읽다가 증권사와 은행 1차면접을 같이 붙고, 2차면접이 같은 날에 겹쳤었고 그때의 순간이 떠오른다. 나는 증권사를 택했고, 최종 합격하고 주식을 투자대상으로 삼았는데, 만약에 은행에 갔었다면 대출업무를 하면서 부동산에 더 관심을 가지지 않았을까? 생각해본다. 그 당시에는 주식에 관심이 많았고 부동산을 레버리지로 밸류 맥시마이즈를 하는 방법을 아예 몰랐던게 컸던 것 같다.

한정된 자원을 잘 분배해야 한다. 회사 내 1%가 아니라면 그 1%가 되기 위해 투입했어야할 자원을 내 삶의 성공을 위해 투입해야 한다. 시간, 에너지, 생각 등 모든 자원을 나 자신을 위해 투입해야 한다. 무의미한 야근 대신 자기개발을 해야 한다. 투자를 잘하고 싶으면 투자 공부를 해야 한다. 무의미한 시간들을 줄이고 날 위한 시간을 늘려야 한다. 어떻게 하면 상사에게 잘 보일까 고민할 시간에 어디에 집을 사면 부자가 될 수 있을지 고민해야 한다. 내 머리 속은 회사에 주입한 목표가 아닌 내 성공을 위한 목표들로 가득 차야 한다. 그래야 흙수저의 반란에 성공할 수 있다. 꼭 기억하자. 흙수저에게 자원은 한정되어 있다는 사실을.

지금 삶은 과거 내 선택의 결과이다. 미래는 지금 내 선택의 결과가 될 것이다, 아직 기회가 있다. 우선순위를 정해, 내가 원하는 미래를 만들 수 있는 곳에 내 자원을 투자하자.

진짜 100% 공감하는 내용이다. 내가 증권사에 퇴사한 가장 큰 이유다. 직업적으로 좀 더 여유로운 시간을 갖고 온전히 나만의 투자를 위해 시간을 쓰는 것이 중요하다고 생각되었다. 사기업에서 일한다면, 그 경쟁 속에서 상위권을 차지해야 의미가 있다. 근데 한발 뒤에서 바라보면 그게 내 평생에 있어서 무슨 의미가 있을까? 회사에서 인정받는 건, 내 가치관상 엄청난 최고의 가치는 아니다. 경쟁에서 오는 피로감과 그로부터 성과는 사실상 절대적으로 내 인생에서 엄청난 가치는 아니다.

내가 아는 부자는 모두 투자를 했다. 사업, 부동산, 주식 등에 투자했다. 저축을 안했다는 것이 아니다. 그들이 저축한 이유는 투자를 하기 위한 저축이었다. 흔히 말하는 시드머니를 만들기 위해 저축했다. 내 인맥의 한계가 있을 수 있겠지만, 현실에서 만난 사람들 중 대부분은 부동산 투자를 했다. 100억대 자산가도 자산의 90%는 부동산이었다. 물론 책에서 만난 수천억 이상의 자산가들은 대부분 사업(주식)으로 부자가 되었다.

부동산은 비싸다고 생각한다. 물론 전액 현금으로 구입하면 비싸다.하지만 대출, 레버리지를 이용하면 달라진다. 실제 내가 투자해야 할 금액은 훨씬 더 적어진다. 주택의 경우, 전세를 줄 경우 무이자로 훨씬 더 저렴하게 구입할 수 있다. 월세를 주더라도 계싼상 원리금 이상의 월세가 나올 경우 현금흐름상 부담없이 해당 부동산을 구입하여 소유할 수 있다.

우린 사실 돈이 없는 것이 아니라 부동산을 모르는 것이다. 임차인으로 전월세를 이용하고 있다면 반드시 부동산을 공부해야 한다.

내 집과 최소한의 생활비. 내 집 마련과 최소한의 생활비가 나오는 구조는 흙수저의 반란을 성공시키기 위한 최우선 목표다. 왜 내 집 마련과 최소한의 생활비 일까? 내 집과 최소한의 생활비는 모두 생산 수단이다. 굳이 선후를 따진다면 내 집 마련이 먼저일 것이고 최소한의 생활비가 나오는 구조는 그 뒤일 것이다. 모든 요소를 제쳐두고 가장 중요한 이유는 실패 할 수 없는 투자이기 때문이다.

그럼 왜 집 마련은 실패할 수 없는 투자인가? 내 집은 우리 삶의 필수재로 투자 목적 외에 거주 목적을 함께 갖고 있기 때문이다. 최악의 경우 실패하더라도 실거주를 통해 효용을 얻을 수 있다.

집을 기준으로 보았을 때, 집의 가장 큰 효용은 주거다. 주거가 먼저고 투자는 그 다음인 것이다. 하지만 현실 세상을 살면 주거보단 투자가 더 크게 다가오는 경우가 많다. 불편한 주거 환경에서 살더라도 살고 있는 집의 가격이 많이 오른다면 이후 매매차익을 통해 더 살기 좋은 집으로 이사 갈 수 있는 기회가 있기 때문이다. 일부 예외가 있겠지만 궁극적으로 주거용 부동산의 가장 큰 효용은 주거다.

좋은 부동산은 '입지'를 봐야한다. 그 4가지 요건은 일자리, 교육(초등학교가 가장 중요), 교통, 거주환경(마트,학교, 병원 등 인프라)이다.

이는 다른 책을 서평할 때도 많이 정리했기에 생략한다.

이러한 요소는 계속하여 선순환을 이루게 된다. 시간이 지나 아파트가 낡아 주거로서 효용이 사라지더라도 재건축, 재개발 등을 통해 죽은 아파트도 다시 살리게 된다. 왜냐하면 좋은 입지에 있기 때문이다. 최근에는 조망이라는 요인이 뜨고 있다.

집 값은 계속 상승할 수 밖에 없는 이유

1. 부동산의 유한성(입지)

2. 인플레이션

3. 고령화와 저출산, 인구감소, 주택수 포화 우려

주택보급률이 100%가 되어도 사람들이 살고 싶어 하는 집은 한정적이다. 그래서 최근 지어진 신축 아파트가 잘 나가는 것이다. 인구가 줄어도 가구는 분화되어 가구 수가 늘어날 가능성이 높다. 집이 계속 지어져도 살고 싶은 집은 더 줄어들 것이다. 그리고 그것은 다시 가격으로 연결될 것이다.

규제에 대해서는 '규제라 쓰고 호재라 읽는다.'고 한다. 내가 살고 있는 지역이 규제지역으로 지정된다면, 이것은 악재가 아니라 호재일 수 있다. 앞으로 가격이 더 오르고 수요가 몰릴 것을 방증하는 것이기 때문이다.

거주와 투자의 분리

거주를 평가하는 주체는 자기 자신이다. 거주와 달리 투자를 평가하는 주체는 내가 아닌 타인(시장)이다.

· 거주하기 좋은 곳 : 내 일자리(직주근접), 내가 살아온 곳, 내 가족이나 지인들이 있는 곳 등

· 투자하기 좋은 곳 : 교통, 학군, 편의시설, 브랜드, 대단지 등 (비싼 곳, 대장아파트, 1급지)

고민1 : 어디가 투자하기 좋은 곳인지 알겠는데 구입할 여력이 없다. 돈이 없다. -> 대장아파트를 구매할 수 없다면, 그 다음으로 좋은 아파트 구입

고민2: 내 일자리, 살아온 지역, 그리고 앞으로 살아야 할 지역은 투자하기 좋은 곳과 거리가 너무 멀다.

-> 투자와 거주를 분리해야 한다. 투자한 부동산에 반드시 거주할 필요는 없다. 내 집 마련을 했다고 하여 반드시 해당 집에 거주해야 하는 것은 아니다. 내 집이라도 거주하지 않고 남에게 세를 줄 수 있다. 또한, 내 집이 있더라도 남의 집에서 세입자로 생활 할 수도 있다. 사고를 유연하게 해야 한다. 그래야 나에게 선택지가 생기고 상황에 맞는 유연한 대처가 가능하다. 거주와 투자, 내 집 마련에도 다양한 방법들이 존재한다.

투자와 거주를 분리하는 전략을 쓸 수 있어야 한다. 투자(소유)는 가장 유망한 곳에 하되, 거주는 내가 살기 편리한 곳에 할 수 있어야 한다. 그렇게 한다면 거주의 편리성과 투자 이익 모두를 가져갈 수 있다.

주식과 부동산 모두 가져가야 하는 필수적인 자산임은 틀림없다. 이 둘을 장기 보유하고 더 나아가 모아야 한다. 하지만 돈이랑 소득이 부족하다. 그렇기에 선택과 집중을 해야한다. 모두 가져갈 수 없다면 적어도 하나는 가져가야 한다. 그렇다면 부동산을 추천한다고 말하고 있다.

주식과 부동산 모두 투트랙으로 가야한다고 생각한다. 저축을 통해 시드머니를 만들어 그 돈으로는 부동산 중심으로 거주 및 투자를 해야할 것이고, 매월 발생하는 주기적인 수익으로는 대출금 상환 및 주식 투자금으로 적립식으로 활용하는 것을 추천한다. 연금저축이나 ISA, IRP 등의 절세 상품 등에 투자하는 것도 좋은 대안이 될 것이다.

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