제목을 보자마자 나를 위한 책 같았다. 무주택자니까. 부동산 서적은 참 많은데 왜 이 책이 내 눈에 들어왔을까 생각해 보면 청약으로 집을 마련해야 하는지 급매를 잡아야 하는지 기로에 놓여있기 때문이다. 이 책을 읽어서 결론이 났냐고? 궁금하신가?
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프롤로그
많은 무주택자가 주택 구매에 머뭇거리는 이유는 사실 비슷하다. 괜히 무리하게 비싼 주택을 샀다가 가격이 오르기는 커녕 떨어질 것 같다는 두려움 때문일 것이다.
이 책은 경제 얘기에 움츠러들 여러분을 위해 최대한 알기 쉽게 쓰려고 노력했다.
현재 상황의 모든 원인은 그 누구도 아닌 부동산에 무지했던 바로 당신 탓이기 때문이다.
첫번째는 이론편 - 무주택자들이 가장 궁금해할 만한 다양한 경제지표와 전국 및 주요 지역별 주택 가격 간의 관계 등을 일일히 비교해 볼 것이다.
두번째는 실전편 0 실제도 무주택자들이 주택을 구매하기 위해서는 무엇을 고민해야 하고 고려해야 할지, 어떤 마음을 가져야 할지 등을 정리해 보았다. 무주택자나 갈아타기를 바라는 실수요자들에게 실용적일 것이라 확신한다.
이 책은 철저하게 무주택자와 갈아타기를 희망하는 1주택자들을 위해 썼다.
==> 이 책의 방향성에 대해 정확하게 알려주고 있고 나의 궁금증들이 해결 될 것 같은 기대감이 드는 프롤로그였다.
이 책의 활용법
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다양항 통계자료 활용 - KB부동산, 한국부동산원
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KB아파트 가격지수에서 0.1% 상승의 의미는?
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KB부동산 지수 시계열 확인하는 방법
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반드시 지역을 구분해서 판단할 것
무주택자들은 명심하라! 이렇게 시장은 각자의 에너지로 움직이고 있다. 따라서 '내 집 마련'을 하고자 한다면 전국 평균 소식에 흔들릴 것이 아니라 실제로 매수하려는 지역을 세분해서 분속해야 한다. 즉 내가 관심있는 지역의 가격 흐름이 중요하다.
PART1. 당장 내 집에 관심을 기울여야 하는 이유
우리나라에서 내 집 마련은 다른 어떤 재테크보다 높은 수익율과 안정성을 제공한다.
내 가족이 함게 평생 기억될 아름다운 추억을 쌓아 갈 수 있는 공간이 생긴 것이다. 이러한 경험들은 돈으로는 도저히 살 수 없는 것들이다.
우리나라에서 가난을 탈출하기 위해 가정 첫번째로 해야 할 일은 바로 '내 집 마련'임을 명심하라!
돈 모으는 것과 동시에 '내 집 마련'을 위한 공부를 반드시 병행해야 한다.
주식보다 내 집 마련을 우선시 해야 하는 가장 큰 이유가 있다. 주택은 설령 가격이 떨어지더라도 실체가 있는 것이다. 즉, 가족이 함께 살며 추억을 쌓는 가치 효용은 이미 돈으로 셀 수가 없다. 무주택자면서 어설픈 실력으로 주식 투자를 하고 있다면 명심하라. 주식 투자를 하는 데 쓰는 에너지의 절반을 들여 이 책에 나온 방법을 철저하게 익히고 내 집 마련에 힘쓰는 게 더 효율적인 투자법이라는 것을.
PART2. 정보와 소음을 구별할 줄 알아야 한다
금리가 오르면 무조건 모든 주택 가격이 상승하고, 금리가 내려가면 반대 상황이 되는 것은 아니다. 시기별, 지역별로 미치는 영향이 다르다.
금리가 주택 매수 수요자들에게 심리적인 부담 또는 조달 비용의 일부 상승을 일으킬 수는 있겠으나 절대적인 변수가 될 수 없음을 직접 확인해 보았다.
'금리 인상'이 곧 '주택 가격 하락'으로 바로 연결된다고 판단하지는 말아야 한다.
자신의 지역의 주택은 얼마나 감소하고 있는지, 즉 입주 물량이 부족해지고 있는지 알아보는 것이다.
대형 금융 위기가 오면 모든 부동산 시장은 침체를 겪을 수 있으나, 주택 매수 대기자들은 경제 위기를 걱정할 것이 아니라 관심 있는 지역에 신규 공급과 입주 물량이 어느 정도 예정되어 있는지 확인하는 것이 우선이다. 주택 시장은 특정한 지역적 요인에 더 영향을 받는 다는 것을 명심할 필요가 있다.
PART3. 권위가 주는 '경계음'을 경계해야한다.
어느 누가 대통령이 되든, 어느 정부가 되든 정부에서 다주택자를 추가로 규제하거나 새 집을 짓는 것을 어렵겠다고 발표하는 순간 다주택자들 또는 재건축 아파트 소유자들을 불로소득자나 멸시의 눈으로 볼 것이 아니다. 시장이 왜곡되기 시작하는 순간이다. 그때는 무조건 내 집을 마련할 타이밍이다.
전문가들 또는 경제 이론을 공부한 사람일수록 독자 여러분보다 더 많이 알고 있을 거라고 절대 생각하지 마라. 그 전문가가 누구인지 알아볼 에너지와 시간으로 이 책을 끝까지 마스터하길 바란다. 결국 자신의 실력을 키워야한다. 우리 가족의 소중한 자산을 지킬 수 있는 것은 오직 자기 자신이기 때문이다.
결국, 우리가 주택 시장에서 할 일은 우리의 역량와 인식 범위 내에서 할 수 있는 것들은 실전편에서 얘기할 지역의 수요와 공급을 파악하는 것이다.
PART4. '투기꾼'들에게 지지 않는 지역 및 아파트 선정 성공 노하우
우선 전국적으로 각 지역들이 어떤 흐름으로 움직이고 있는지 크게 살펴보아야 한다. 그래야 내가 관심 가지고 있는 지역의 다른 지역과 비교해서 저평가되어 있는지 또는 어떤 지역과 비슷한 흐름을 보이고 있는지를 이해할 수 있다. 최소 10년 정도의 흐름을 봐야 한다.
무주택자는 전세지수가 매매지수보다 높은 상승을 보이는 경우 적극 매수를 고려해야 한다.
2022년부터 입주 물량이 크게 줄어든다는 사실이다. 이로 인해 2022년 하반기부터 전세 시장이 움직일 가능성이 크고, 지역 내 그 에너지의 강도에 다라 매매 시장까지 자극할 가능성이 높다.
매매가격 대비 전세 가격 비율을 보자. 이 비율이 높아진다는 것은 투자수요보다 실수요가 높다는 의미다.
아파트 가격은 수요와공급의 원칙에 의해 움직인다. 그러나 PIR과 HAI지수는 핵심 지역일수록 상대적으로 높다. 즉 수요와 공급에 의한 결과를 해벅하는것이 아니다.
프롭테크 활용법
입주 물량을 분석할 때는 함께 영향권역에 있는 지역들도 분석해야 한다.
지역 자체를 알기 위해 가장 먼저 해야할 것은 구청 홈페이지에 들어가는 것이다.
그 지역의 최고가 아파트를 확인하라. 반드시 30평대에서 가장 비싼 아파트도 함께 확인하라. 그 아파트가 비싼 이유를 부동산에 직접 물어 확인하라.
모든 분석이 끝났다면 부동산 사무실을 최소 4~5군데 방문해라. 공인중개사마다 알고 있는 지식과 정보의 깊이가 다르기 때문에 다양한 정보원으로부터 소식을 접해야 한다.
PART5. 돈이 턱없이 부족해도 집 살 수 있을까?
가장 먼저 할 일은 올해 아파트 분양 계획을 확인 하는 것.
자신의 대출가능 수준이 어느정도인데 우선 파악해 보기.
정리하면 '내 집 마련'에 대출은 필수다. 물론 당장 현금으로 나가는 이자가 아깝게 느껴질 수도 있으나 장기적으로 벼먼 실거주의 혜택은 물론 자산가격의 상승도 맛볼 수 있다.
PART6. '내 집 마련'을 위해 기억해야 할 지혜
인생에 가장 늦은 때란 없다. 오히려 지금이 독자 여려분이 관심 있어 하는 동네는 매수하기 딱 좋은 타이밍일 수도 있다.
PART7. 현 정부 부동산 정책의 분석과 전망
시장을 안정시킬 수 있는 것은 대규모 공급에 따른 입주뿐이다. 실절적인 대규모 입주가 이루어지기 전까지 시장을 갑자기 안정시킬 쾌도난마식 정책은 이 세상에 없다.
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지식도서인 만큼 이 책을 정리해 보았다. 저자가 말하는 결은 하나이다. 이 요약한 글만 봐도 알 수 있지 않은가?
부동산관련 서적을 읽어본적이 없어서 이 책은 무주택자를 위한 책이라고 하지만 경제지식이나 부동산 지식이 너무 없어서 통계자료나 그래프를 보는데 너무 어려워서 저자가 해석한 것을 그대로 받아들일 수 밖에 없었다.
이 책을 읽으면서 궁금한 점은 인구수의 변화를 이야기 하지 않은 점이다. 마지막에서도 시장을 안정시킬 수 있는 것은 대규모 공급이라던데.. 20년 뒤만 해도 인구수가 줄어들 터인데... 인구수는 상관이 없는 것인가?
초등학교만 봐도 내가 사는 근처는 과밀이지만 20분만 더 가도 그 학교는 한반에 10명이 채 안되는 초등학교이다.인구수에 대해서는 언급하지 않는게 좀 아이러니 하긴 하다.
그럼에도 불구하고 내 집 하나 쯤은 있어야 한다는 것엔 동의한다.