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불황이지만 돈을 불리고 있습니다 | 기본 카테고리 2019-05-15 09:37
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[도서]불황이지만 돈을 불리고 있습니다

달시기,월천대사 공저
매일경제신문사 | 2019년 04월

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부의 기준은 스스로 정한 목표를 향해 실행하는 사람에게 의미가 있다고 생각합니다. 부자가 될 수 없는게 아니라, 부자가 될 수 없는 생각과 행동만 골라서 하고 있는건 아닐까요? 어제와 다른 생각을 하고 어제와 다른 사람들을 만나고 어제와 다른 행동을 해야 오늘 그리고 내일이 달라질 겁니다. 20p

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부자가 될 수 있는 체질, 돈이 자석처럼 붙는 사람이 되고 싶다면 어떻게 해야 할까? 공부를 해야 한다. 남들보다가 아니라 어제의 나보다 오늘의 나는 더 많이 배우고 더 많이 발품을 팔며 경험을 쌓아야 한다. <불황이지만 돈을 불리고 있습니다>엔 사회 초년생을 위한 재테크 기초지식이 담겨있다.


재테크시 알아야 할 기본 상식

재테크 3원칙 수익성, 안전성, 유동성

가장 먼저 알아야 할 것은 '금리'다. 금리의 흐름을 알면 변동금리와 고정금리에 따른 갈아타기를 할 수 있다. 뿐만 아니라 대출금리를 이루는 요소(기준금리, 가산금리, 우대금리)를 알아두는 게 좋다. 레버리지를 활용할 때 알아야 할 기본이 되기 때문이다. 돈을 불리는 방법은 공부로 평균을 벗어나 생각을 깨어야 한다.

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빚 없이 한푼이라도 저축하고 있는 한도 내서 체크카드 사용하는게 재테크라 생각했었지만 과연 그럴까? 안 쓰고 저축했으니 신용등급도 좋고 대출도 잘 나올꺼란건 오산임을 경험했다. 신용평가에 플러스되는 방법은 무엇일까?

 

신용평가 체크 내용

상환이력정보/부채수준/거래기간/거래형태

- 없는 것보다 적정 대출, 카드 사용 유리

- 연체 x, 과도 대출 x

- 은행권 이용, 대출 한두 곳 고액보다 대출건수 적게

- 카드론, 현금서비스 x

- 단기적 상품 자제

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잘 갚는 사람이라면 잘 빌려준다. 통장에 현금을 넉넉히 두고 체크카드를 쓰면서 왜 돈이 모이지 않지? 했다. 신용카드 쓰지 않는다며 자기만족이나 하고 있었다. 월급과 공과금, 예.적금을 한곳에 몰아넣고 주거래은행이라 찾아가도 신용 한도는 턱없이 낮았고 금리는 한없이 높았다. 은행에선 아끼고 저축 잘하는 것보다 많이 빌리고 잘 갚는 사람의 신용이 높다.

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재테크 3원칙 수익성, 안전성, 유동성을 모르겠다면 부를 쌓는 단순한 법칙이 있다. 바로 '많이 벌거나 덜 쓰거나' 다. 적게 벌고 많이 쓰기 때문에 부자가 되지 못한다는 말인데 어떻게 하면 소득을 높이고 지출은 줄일 수 있을까?

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지출 줄이는 방법

- 재무상태표와 현금흐름표 작성 [하단에 양식 첨부]

- 화폐의 시간가치 보기*

- 위험 대비 보험선택(화재보험/연금보험/일상생활배상책임보험 등)

- 매몰비용 vs 기회비용 *

- 보험 리모델링

- 연금저축 vs 연금보험 (세금공제 vs 노후대책)

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* 누군가에게 100만원 빌려주고 1년 뒤 원금과 이자를 받는다. 이처럼 시간이 흘러간 것만으로도 돈의 가치가 변화한다. 시간에 따른 돈 가치의 변화, 이를 ‘화폐의 시간가치’라 한다. 어떤 한 단위의 화폐단위가 시간적 요인에 따라 다른 가치를 가지게 되는 것이라 한다. 186p

따라서 실제 대환대출을 통해 줄어드는 비용과 중도상환수수료를 비교해 보고 어떤 것이 유리한지 판단해야 한다.

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* 사람은 이득을 보는 것보다는 손실을 회피하려는 경향이 큽니다. 환급금이 적은 것은 마치 지금 보험을 해지하면 손해라는 듯한 인상을 줍니다. 하지만 지출된 보험료는 이미 되돌릴 수 없는 ‘매몰비용’입니다. 이 보험료를 연 1%의 이자를 받는 은행 예금에 넣어뒀을 경우 이자수익을 ‘기회비용’을 보면 이렇다. 125p

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매몰비용 vs 기회비용

연금저축이 ‘할인받고 세금 내는’ 식이라면 연금보험은 ‘요래 유지하고 세금 안 내는’식이라고 보면 됩니다. 198p

연금저축은 연간 납입액 중 최대 400만원에 대해 세액공제를 받을 수 있으며 연소득 5500만원을 기준으로 그 이하면 16.5%, 초과하면 13.2% 세액공제를 받고 수령시에는 연금소득세(3.3~5.5%)를 내야 한다. 단, 중도해지시 원리금 총액의 16.5%를 기타소득세로 내야 한다. 반면 연금보험은 저축성 보험으로 납입 동안 세제혜택은 없지만 10년 이상 유지하고 연금형태로 수령하면 비과세되는 특징이 있다. 어느 쪽이든 연금보험은 신중한 선택이 필요하다.

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중요한 것은, 작은 손실을 피하기 위해 큰 그림을 보지 못하는 건 아닌지 심사숙고하여 들여다봐야 한다는 것이다. 부동산도 마찬가지다. 집값이 떨어진 것처럼 보이지만 현장에 가보면 다르다. 월천대사는 단지 입주물량이 많아 자금이 급하거나 양도세 절세 때문에 급하게 팔아야 하는 물건들로 조정되어 떨어진 것처럼 보였을 뿐이라 말한다.

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소득 높이는 방법

주식과 채권 그리고 청약과 경매로 나누어 기초적인 부분을 설명한다. 주식 공부는 이미 투자로 성공한 피터린치, 벤저민 그레이엄, 워런버핏의 책을 추천한다. 청약과 경매에 관한 월천대사님의 팁이 꿀팁이다.

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내 집 마련 꿀팁 대방출

월천대사

서울 아파트를 마련하기 위해서는 레버리지를 이용. 은행으로부터 대출을 받거나 세입자로부터 전세금을 받아 구입할 수 있겠으나 현재 전세가율이 많이 낮아지고 대출 규제도 강화되어 사실상 어렵다. 이럴 때는 차근차근 내집마련을 해야 한다. 서울과 가깝고 출퇴근 용이한 곳에 내집을 마련하고, 대출금 갚아나가면서 더 좋은 주택으로 갈아타야 한다. 언젠가 다시 전세가율이 상승하면 갭투자가 가능해지겠지요. 2억 정도 있다면 권리가액이 적은 입주권 구입. 1억 이하라면 비조정지역에서 조정지역, 투기과열지역, 투기지역 순으로 10년 마스터플랜을 세우는게 좋다. 징검다리처럼 하나하나 밟아 최종적으로 서울로 입성하는 것이다. 무리하기보다 당장 할 수 있는것에 집중하는 것이 좋다. 49p

부동산은 수요와 공급, 심리, 외부요인을 봐야 하는데 2019년 상반기는 공급이 일시적으로 많이 늘었고 사람들의 심리가 위축되어 있습니다. 개인적으로 올해 서울 지역은 상승여력이 남아 있다 봅니다. 2022년쯤에 조정이 다시 올 수 있습니다. 한 청약이 그때 입주합니다. 서울시에서 진행하고 있는 대단지 재건축 아파트의 이주가 시작되면 멸실이 생기게 됩니다. 이때 다시 상승할 거라고 보고 있습니다. 무주택자로서 내집마련을 고려하는 분들은 수도권 내 ‘과대낙폭’과 ‘입주장’ 두가지를 기억하면 매수기회가 있을 것입니다. 세를 구할 때도 그런 지역으로 가보면 시세보다 낮게 계약할 수 있습니다. 106p

부동산 하락기가 되면 경매하기 좋을 거라고 생각하지만 오해다. 물건 낙찰에서 소유권 이전까지 오랜 기간이 소요되므로 하락기에는 낙찰을 받고 명도하는 사이에 집값이 떨어지는 경우도 있다. 실거주 목적이라면 상관없겠지만 투자의 목적이라면 하락기의 경매는 좋은 방법이 아니다. 하락기에서 상승기로 턴하려는 시점이 경매하기 좋은 시점이다. 구매 심리는 아직 죽어 있고 주택수는 부족하고 전세가는 올라가는 시기가 경매하기 좋다. 206p


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