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부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술 | 기본 카테고리 2019-07-15 16:00
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[도서]부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술

조장현 저
페이퍼로드 | 2019년 07월

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직장생활을 하며 파이프라인을 구축할수 있는 수익창출 수단으로 무엇이 있을까? 유튜버나 인터넷쇼핑몰, 청약이나 분양권, 에어비앤비, 경매 등 종류가 다양하다. 그중에서 <부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술>은 경매를 처음하는 초보자를 위한 기본서 같다. 경매를 하기전 알아야 할 유의사항, 수익 내는 법(사례와 함께), 친절한 용어 설명이 있다.

여러분이 직장을 나올 수 있는 길은 단 두 가지밖에 없다. '회사에서 더이상 쓸모가 없어졌을 때'와 '직장을 다니지 않아도 지금 받는 연봉만큼의 수입이 생기는 때'다. (43p)

어떤 것을 하든 시간과 노력이 필요함을 느낀다. 경매 5년차에 20채로 월세수익을 얻었고, 총 13년차로 월세수익만으로도 월급 이상의 수익을 벌고 있는 저자는 경매의 방법만큼 경매를 대하는 자세에 대하여 강조한다.

 

 

경매 전 알아두어야 할 것들

 

1. 직장을 다니며 경매하라.

왜?? 직장을 다니며 해야 할까? 자신이 모아놓은 종잣돈으로 투자하는 경우가 아니라면 대부분의 투자금은 레버리지 활용, 즉 대출이다. 직장인은 재직증명서로 대출이 쉽고 월급으로 대출이자를 비교적 안정적으로 감당할 수 있다. 직장과 고정적 월수입이 있으니 패찰하든 낙찰하든 조급증으로 인한 실수도 적으니(조급해서 0하나를 더 붙여 낙찰받는다면 얼마나 슬픈일일까. 누가 그러겠어 하지만 의외로 종종 있다니 조급함은 위험하다) 심리적 위축감도 덜함으로 지속적으로 할 수 있는 힘이 생긴다.

왜?? 경매를 해야하지? 낙찰금은 내가 결정하는 것으로 통제가 가능하고 임대를 하든 매매를 하든 수익이 보장된다. 권리분석만 잘하면 원금보장에 인천, 수원, 의정부 등과 같은 빌라와 지방 소형아파트는 500만원 소액에서 3,000만원으로 부동산 투자가 가능하다.

즉, 직장인 경매는 초수의 자세로 적은 투자금으로 시작하여 경험을 쌓으며 수익을 늘릴 수 있다.

2. 시세차익이냐 임대소득이냐 목적을 확실히 하라.

수도권, 용인이나 이천 다가구 경우(a) 5억 투자하면 연 임대수익 4,000만원이고 서울 다가구 경우(b) 5억원 투자하면 연 임대 수인이 2,000만원 정도다. a는 임대소득을, b는 시세차익이 목적이 된다. 돈의 흐름에 관한 책들을 보면 화폐가치가 하락할수록 현금흐름이 필요하다 했다. 임대소득부터 만들고 시세차익으로 현명하겠다.

3. 물건분석(입지)가 권리분석보다 먼저다.

팔든 임대하든 가장 중요한 것은 입지다. 진흙 속에 보석을 발견하는 눈은 경험치에서 생긴다. 경매는 부동산이 가지고 있는 본래 가치보다 낮게 평가되어 있는 물건을 찾아 돈 버는 것이 목적이다. 경험치가 쌓일수록 가치를 보는 눈과 행동력, 하자해결 능력이 높아진다. 초수라면 큰 수익을 쫓기보다 물건을 고르는 눈과 경험을 쌓는것부터 시작하라.

경매투자란 한 건의 권리분석을 하기 위해, 수십 혹은 수백건의 물건분석을 선행해야 하는 투자인지도 모른다. <중략> 물건분석을 습관화하는 방식으로 경매를 배우게 되면 부동산 투자에서 가장 중요한 '물건을 보는 눈'이 생긴다. 그 경험치에 따라 권리상의 하자를 해결하는 방법을 자기도 모르는 사이에 자연스럽게 습득하게 된다. (73p)

4. 욕심과 두려움을 버려라.

저자는 초수시절 낙찰 후 잔금을 치르기 전 마음이 급하여 점유자를 찾아갔다 잔금부터 내고 오라는 말을 들었던 경험담을 이야기한다. 사람들에 따른 별별 경우의 수도 있지만 명도가 어려워지는 이유는 점유자를 빨리, 그것도 돈 안 주고 내보내고자 하는 마음이 생기기 때문(161p)이란다. 조금이라도 이자비용을 줄이고 월세수익을 올리고 싶은 욕심을 버리고 원칙대로 처리할 때 소음도 줄일 수 있으리라. 잔금 납부와 동시에 인도명령 신청하고, 점유자와 만나 이사 날짜 협의 진행과 동시에 강제집행에 필요한 조치들도 진행하며 실제로 이사 나갈 때까지 주도권 잃지 않도록 한다.

낙찰은 경매의 끝이 아니다. 낙찰이 중요한 게 아니라 경매 투자로 '돈'을 버는 것이 목적이다. 늦게 시작해도 괜찮다. 남들보다 먼저, 남들보다 많이 움직여서 시세보다 감정가 낮게 책정된 물건을 찾아보고 물건분석과 권리분석, 시세분석, 입찰가 산정해보자. (85p)

 

 

직장인 경매 순서

1. 주중 관심물건 10개 고른다

2. 임장할 3~6개 고른다

3. 주말 임장 : 임장보고서 작성과 사진, 부동산

4. 권리분석과 물건분석(시세파악)

5. 수익계산(수익 및 부수적 비용)

6. 입찰

7. 잔금

8. 등기

9. 명도 : 점유자를 내보내는 행위

10. 매각 또는 임대

세상에는 돈으로 살수 있는 행복의 가짓수는 많은데, 돈으로도 살수 없는 행복은 예나 지금이나 그 수가 적다. 어쩌면 행복에 돈이 반드시 필요하지 않을지도 모른다. 다만 돈이 없다면, 선택할 수 있는 행복의 수는 그만큼 줄어든다. 그리고 행복의 선택지가 줄어드는 만큼 불행의 가능성이 늘어난다. 남들이 하는 대로 하고, 사는 대로 살면 결코 남들이 도달하지 못하는 곳에 닿을 수 없다. 남들을 추월하는 일은 꿈조차 꾸지 못한다. (219p)

'경매는 어려워서 아무나 못하는 거 아닌가?' 했던 생각에서 '작은 것부터 욕심내지 않고 시작해볼 수도 있겠다.'로 바뀌었다. 초수는 아파트나 주택 같은 주거용 건물로 시작하여 경험이 쌓일수록 상가-토지-특수물건으로 분야를 확장할 수 있음으로 주거용부터 특수물건까지 담겨있어 초수가 쉽게 볼 수 있는 경매 책이었다. 끝.

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