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토지투자비밀과외 | 기본 카테고리 2022-12-05 07:10
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[도서]토지 투자 비밀 과외

박규남 저
매일경제신문사 | 2023년 01월

내용     편집/구성     구매하기

토지투자에 대해 정말 안알려줄 것 같은 정보까지 쪽집게 강의입니다

위 상품을 구매하면, 리뷰등록자에게 상품판매대금의 3%가 적립됩니다. (상품당 최대 적립금액 1,000원) 애드온 2 안내

 

정말 부자가 되는 길은 여러갈래인 것 같아요. 여러 책을 보았지만 많은 분들이 다 한가지만 알려주는게 아니고 주식, 부동산을 여러갈래로 쪼개서 그 중에 본인한테 맞는 투자를 골라서 하시는 것 같아요.

토지투자!

낯설고 한번도 주변에 하는 분들이 없어서 들어보지도 못한 세계였는데 박규남님 덕분에! 카톡 오픈채팅방에도 들어가고 자료도 받아보며, 새로운 길에 발을 디디게 되었어요 ^^

 

불안과 공포를 줄일 수 있는 가장 강력한 도구는 바로 돈이다.

돈, 굴리고 굴려라 절대 그냥 놔두지 마라!!!!!

 

박프로님은 땅 투자의 핵심은 땅을 사서 보유하고 있다가 최소 3년안에 시세차익을 보고 되파는 횟수를 늘려야 한다는 것! 이를 위해서는 땅을 싸게 사고 되파는 것을 잘해야 하며, 세금을 줄여 최대한 이익을 높여야 합니다. 아무나 하는 묻어두기식 투자는 돈이 아주 많은 부자들이나 하는 것이기 때문에 돈은 굴려야 하는 법이라고 강조합니다.

 

특히 부동산 중 아파트는 언젠가 떨어지기 마련이고 상가는 주변 경쟁상가가 생기면 수익구조가 나빠지고 상가건물은 노후화되어 사람이 안찾아 올 수 있어 부동산은 땅!! 땅에 투자하라고 강조합니다! 한살이라도 젊을 때 하루빨리 부동산에 진입하라고 하는데 저는 이제 30대중반, 지금도 늦지 않았겠죠ㅜ?! ㅎㅎ

 

땅은 유한한 자원으로 한정적이기 때문에 값이 오를 수 밖에 없는 구조다라는 말이 정말 와닿았습니다. 전혀 생각지 못했던 관점인데요! 강남지역 땅은 50년전보다 무려 50만배가 오른반면 물가가 38배 상승했다니 땅값이 얼마나 상승속도가 빠른지 알 수 있었습니다. 그런데 땅을 사려면 돈이 있어야 하는데.. 저는 돈이 없는데요..ㅠㅠ

 

?? 땅 투자의 기초 ??

 

1. 기회비용을 고려하자

(미래가치와 내재가치

- 정부 도시기본계획/도시관리계획)

2. 목적을 점검하자

(투자 or 임대수익 ?)

3. 규제사항을 확인하자

4. 발품을 팔아 주변을 보자

 

지은이는 3000만원 정도로 땅 투자를 시작해 수익을 얻었다며 소액으로도 시작할 수 있다, 실무와 경험만 쌓이면 누구나 부자가 될 수 있다고 계속해서 다독이는데요 ^^;; 아직 부동산에 대한 해박한 지식과 경험이 없는 저로서는 조금 먼 얘기라고 느껴지기도 하는게 사실입니다 ㅠㅠ

 

 

?? 토지투자에서 조심해야할 점 ??

1. 시세보다 지나치게 싼 땅

2. 상식 밖의 요구를 하는 이상한 땅 주인

3. 주인이 자주 바뀐 땅

 

그래서 땅 투자의 기본은 사는 것보다 파는게 더 중요하기에 땅값이 오를지역을 사는것이 필수적이라고 하는데요. 그게 대체 어디냐는 것이죠! 바로 주거지나 상업지 계획관리지역 중심지에서 도로가 좋게 난 땅! 이라고 합니다 ㅎㅎ

 

보통 사람들이 허투루 시간을 보내는 동안 부자들은 궁리한다.

그들은 고민하고 즉각적으로 정확하게 행동한다.

 

 

그렇다면 돈이 되는 부동산, 땅 정보는 어디서 구할 수 있을까요?

바로 국토종합계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 주요업무계획입니다! 우리나라 국토계획체계를 아는게 중요하다고 하는데요. 내가 투자하는 땅에 숙박시설을 지을지 식당을 지을지, 이미 용도가 법으로 명문화되어 있기 때문에 먼저 국토기본법, 제5차 국토종합계획으로 전반적인 국토계획의 흐름을 익혀야 한다고 말합니다.

 

제5차 국토종합계획 ?? 광역계획 ??도종합계획 ?? 시/군 기본계획 ?? 시/군 관리계획 ?? 시/군 시 정정보 군정정보에서 주요업무계획

 

 

땅을 매입하기에 좋을 때는 경기가 하락할 때이며, 경기가 다시 좋아지면 최고가를 받고 나오는게 답입니다! 이건 마치 주식시장과 닮았네요. 또한 경기가 좋지 않을 때는 경매도 좋다라는 의견인데요. 1년, 2년 내외로 매수, 매도를 많이하게 되면 세금으로 인해 부동산 법인이나 개인사업자가 필수라고 합니다. 정말 투자 팁이 마구마구 쏟아집니다~~!

 

제일 중요한 땅투자 10단계! 이것만 알아도 실패하는 90%가 되지 않을 수 있답니다. 잘 익혀놔야겠어요.

?? 땅투자 10단계 ??

 

1단계. 내부정보로 외지인 중개업소가 생긴다.

2단계. 지역민 중개업소가 생긴다.

3단계. 일생일대 찬스! 바로 매수!

개발계획 발표

4단계. 사업계획 확정, 중개업소 우후죽순 생김

5단계. 개발계획 확정, 땅값 수직상승

6단계. 착공과 동시에 폭등

7단계. 인구유입으로 단기 임대주택 수요증가

8단계. 보유와 매도를 신중히

9단계. 상업지역이 오른다음, 건물과 땅값이 떨어진다.

10단계. 땅값이 안정화된다.

 

1, 2, 3단계에서 매수한다면 정말 황금 타이밍이고 4단계부터는 매도 타이밍을 예측하여 신중히 진행해야 한다고 합니다. 특히 5단계에서 중요한건 지주작업인데요. 지주작업은 땅작업, 토지 작업이라고도 하며, 지주(땅주인)들을 설득해 땅을 사겠다고 하는게 지주작업입니다. 여러번 지주작업을 거치게 되면 땅값은 오르게 되어있습니다. 6단계에서는 무조건 주거지를 사야 한다고 합니다.

7단계에서는 꼭 땅투자만 고집하지 말고 입지가 좋은 곳이 있다면 주거지역을 고려해 직접 건축해보는것도 괜찮다고 합니다. 평당 400을 넘어가면 매도준비를 합니다. 개발이 마무리되며 입주가 끝나고 도시가 활성화되면 평당 1,000만원대를 넘어서기 시작하기에 자금과 시간적 여유가 있는 사람들이 더 돈을 벌게 됩니다. ㅠㅠ 8단계에서는 매도를 실행해도 좋은데 도시지역의 땅값은 더오를 수 있기 때문에 팔것이냐 말것이냐 그것이 문제인 단계입니다.

 

신도시가 들어서고 대기업이 들어서며 대규모 관광개발이 겹치는 곳,

백발백중이다.

 

9단계에서 상가 건축업자들이 돈을 버는 단계인데요. 이 때는 뒤늦게 지은 상가건물의 경매물건이나 회사 보유분으로 가격을 낮춰 내놓는 물건을 기다렸다가 시도합니다. 미분양 건물들이 멈추고 경매로 쏟아져 나오며 조정기를 갖는 10단계에서는 상가지역의 땅을 마지막으로 사들일 기회라고 합니다. 다시 상권이 언제든 살아날 수 있기 때문이죠.

 

이런 부동산 사이클은.. 정말 처음 봅니다. 정말 부린이였는데 박프로님 덕분에 이런 10단계가 있다는걸 알게 되어 향후 부동산 공부와 투자를 하는데 정말 많은 도움이 될 것 같습니다. 지금 우리나라 각지에서 벌어지고 있는 개발계획 발표 및 관리계획을 국책사업 중심으로 찾아보고 폭등하기 직전 3단계와 6단계 지역의 땅으로 찾아봐야겠습니다!

 

?? 입지를 볼 때 고려해야할 도로 순서

 

1. 주정차 가능한 2~4차선 도로

(자동차 전용도로 x)

2. 아스콘 포장이나 콘크리트 포장도로

(도로폭 최소 4m, 땅이 도로에 최소 2m 접해야함)

3. 차량진입이 가능한 모든 도로

4. 현황도로는 없으나 지적도상 도로

5. 지적도에는 없으나 현황도로는 있는 것

 

입지를 볼 때 도로도 매우 중요한데요. 자동차 전용도로는 고속도로로 휴게소나 주유소말고는 할게 없어 세금만 내게된다고 해요. 고속도로 톨비내고 타보기만 했지 이런 토지투자 측면에서 본 적이 없는데 정말 새로운 관점이 생기게 되었습니다.

 

이렇게 입지를 본 후 사기 좋은 땅은 100평 내외의 정사각 모양, 200평이상은 장방형의 땅이 좋고 땅의 폭은 최소 가로, 세로 15m이상은 나오는 것이 좋다고 합니다. 거기다가 남향이거나 도로변보다 높이가 높고, 도로 쪽으로 나지막하게 경사가 져 있는 땅은 투자가치가 높다고 조언합니다.

 

그 후 토지가격은 디스코앱, 밸류맵 어플이나 블로그 및 홈페이지, 경매물건, 농지은행 시세를 알아본 뒤 발품을 팔아 부동산에 방문하는 것이 좋다고 합니다. 글쓴이는 부동산에 전화하는 법, 매수자 및 매도자의 입장에서의 평균시세 내는 법 등등 세세한 방법을 알려줘 토지투자에 관심있는 사람들에게 정말 도움이 많이 될 것 같습니다.

 

새만금, 안성, 천안을 주목하자.

 

위 지역들은 땅투자 3단계에서 6단계 사이로 이곳에서 도로에 인접한 예쁜 땅의 주소를 찾아내 지주작업 하는 것이 가장 토지를 싸게 살 수 있는 방법이라고 말합니다.

 

물론 입지와 함께 '토지이용계획확인원', '지적도', '임야도' 등의 서류를 공부해 볼 줄 알아야 한다고 강조합니다. 이런 사항들은 정부24 어플, 토지이음, 디스코어플, 지적도 무료열람 서비스, 네이버지도, 카카오맵 등 본인이 편한 매체를 이용해 꾸준히 조회해보는 연습이 필요하다고 합니다. 이로써 메모장이나 엑셀에 리스트를 만들었다면 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열랍합니다. (한통 700원)

 

그 다음으로는 토지 매매업의 꽃이라 불린다는 ??지주작업! 등기부등본에 나오는 지주정보를 바탕으로 엽서나 편지를 통해 지주작업을 시작한다는데요. 핸드폰번호로 모르는데 어찌 연락을 할까 생각했는데 부동산 연구소와 같이 꾸며 부동산 정보를 준다는 식의 접근으로 지주에게 서면으로 연락을 취한다는 사실에서 저는 많이 놀랐습니다..

 

한편으로는 여기서 영화같다라는 생각이 들었어요. 지주작업을 위해 동네 이장님, 오래된 슈퍼마켓 사장님과 친해져 동네정보를 얻고 쉬쉬한다라는 것 ㅠㅠ 그리고 이런 정보를 서슴없이 알려주는 박프로님에게도 또 한번 놀랐구요! 저로써는 쉽게 할 수 없는 일인데 박프로님은 이래서 90%가 부자가 될 수 없는 것이다라고 하니, 정말 나는 이래서 안되는건가 라는 생각이 들었습니다. 정말 쉽게 부자가 되는길이란 없는 것 같습니다. 네이버 카페 부창모에서 세미나 실무기술과 실습을 진행한다고 하니, 한번 배워나 보려구요...

 

최고의 수익은 매도에서 나온다.

 

박프로님은 땅을 사는 것에만 집중하지 말고 향후에 어떻게 팔지도 동시에 생각해야 한다고 강조합니다. 수익이 나는건 매도하는 시점이기 때문이죠. 그러기 위해서는 내 땅을 홍보해야 하는데, 박프로님은 블로그, 오픈채팅방, 텔레그램방, 인스타그램, 사업장, 유튜브 등등 여러 온라인 채널과 병행해 토지를 홍보한다고 해요. 부동산 중개업자만 믿고 매도와 매수를 진행하면 원가보다 더주거나 덜받고 거래를 하게되는 꼴이기 때문에, 지주작업과 마찬가지로 매도하는 것도 셀프로 하시는 박프로님.. 대단하십니다.....

 

5사이클 로테이션 땅 투자

5년 계획을 세워 1년에 1개를 처분해서 땅을 굴리고 늘려라.

 

이런 끊임 없는 자기홍보와 함께 5사이클 로테이션 땅 투자법으로 꾸준히 본인의 땅을 늘려나가자, 현금을 쌓아보자 용기를 주시네요. 누구든 할 수 있다라면서요.

 

이 책을 보면서 꼭 부동산 사무실이 있지 않아도 공인중개사 자격증이 있지 않아도, 개인이나 법인으로 사업자를 내서 토지 매매업을 할 수 있다는 사실을 알게 되었어요. 박프로님은 개인과 법인으로 하는 땅투자의 장단점을 알려주며, 개인에게 맞는 형태를 선택하도록 도와주셔요. 토지 매매업은 은퇴도 없는 끊임없는 부의 파이프라인이다 라고 강조하면서요..

 

토지성형, 지주작업, 매도기술, 토지분할, 토지합병 등이 있는지 처음 알게 되었어요. 또 제가 살고 있는 지역인 강원도 철원에서 할 수 있는 투자방향으로 임야투자, 전원주택지 분양, 주말농장, 농막개발, 특수작물 등을 구상해봐도 좋을 것 같다라는 생각이 들었습니다.

 

정말 아낌없이 팁을 퍼주시는 박프로님 책이었어요. 너무나도 도움이 되었고 많은 분들에게도 그럴 것 같다라는 생각과 함께, 박프로님의 결단력과 역량, 자신감이 너무나도 부럽습니다.

여러분들 중에서도 토지투자에 관심이 있으신 분들은 부동산 투자 10단계 절대불편의 법칙 카톡채팅방, 부창모 카페 등 활용해보시고 자금이 조금 되시는 분들은 안성, 천안, 새만금 주변을 알아보심이!

"이 글은 컬처블룸을 통해 제품 또는 서비스를 제공받아 작성한 후기입니다 "

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