경매를 공부하다가 우연히 공매라는게 있다는걸 알게되어 관심을 갖게 되었다.
'공매'도 경매의 한 방법인데, 나라에서 각종 체납된 세금을 받는 방법으로 공매를 진행하는데
[부동산 공매 이렇게 쉬웠어?]를 읽고 나처럼 자본이 없는 투자자들에게는 부의 징검다리 역활이 충분하다는 것을 알수 있었다.
책은 총 4개의 파트로 구분되어 저자의 경험을 바탕으로 공매와 관련된 다양한 이야길 들려준다.
파트1- 공매의 최종목적은 수익 창출이다-
저자는 인천에 24평 아파트를 낙찰 받은 후 셀프인테리를 통해 수익을 내는 마치 좌충우돌 현장일지를 옆보는듯 흥미롭다.
후에 나도 집을 낙찰 받게되었을때 이렇게 할 생각을 하니 벌써부터 괜히 설렌다.
특히, 입지선택 잘못으로 실패한 사례를 통해 폭탄지역을 선별할수 있는 안목을 기를 수 있다.
수익이 날때나 손실이 날때 마다 항목을 만들어 표로 작성 한눈에 파악하기 좋게 정리하는 습관도 경매투자자의 기본 자세라고 생각하게 되었다.
또다른 낙찰사례에서 명도를 하기위해 집을 보러가기전 점유자와 통화하고 간 사례인데 당당하게 경매에 낙찰 받았어도 점유자를 직접적으로 만나서 명도이뤄지도록 이끌어내야 하는 걱정이 더 큰데 저자는 이런과정을 바람직하게 대처하는 방법을 배울수 있다.
이밖에도 부동산 세금에 대해 발생하는 세금에대해 관련 세율을 표로 파악해가며 직접계산까지 풀어 설명하고 있어서 수치에 약한 나도 쉽게 이해 할수 있다.
부동산 정책과 합법적 절세 방법을 통해 세금폭탄을 피해가는 방법이라든지 신용등급에 따른 대출 에 대해 알아보고 대출이자, 법무비, 세금등을 미리 계산하여 입찰가를 선정 하게 되는데 어서 빨리 부동산 정책이 완화 되었으면 싶다.
파트2-공매의 꽃 명도-
시세를 제대로 조사하지 않고 감정평가금액만 보게되면 두개의 시간적 차이 즉 짧게는 6개월에서 길게는 1년이상 차이가 나기때문에 그사이 정보의 정책 변화가 있거나 호재 혹은 협오시설등의 다양한 요인으로 가격변동이 얼마든지 올수 있기때문에 입찰보증금을 포기하게되는 불상사가 야기된다고 한다 .
불과1~2년전까지만 해도 천정부지로 오르던 집값이 지금은 급등락하고 있을땐 특히 감정평가액과 시세가 많이 차이가 난다.
이렇듯 경매참여에 앞서 시세 확인은 상당히 중요한 사항이기때문에 시세와 다르게 책정될수 있는 몇가지 경우를 자세히 설명하고 있으며 등기사항전부증명서에 기록되지 않는 복잡한 권리관계는 현장답사를 통해 꼼꼼히 체크한후 투자가치를 점검하는 스킬은 여느 경매책에선 다루지 않고있는 내용이여서 유익했다.
저자는 실제 적정가를 파악하고 입찰하는 것이 투자의 핵심기술이므로 가격을 결정,하는 요소들을 꼼꼼히 파악할수 있도록 꾸준한 공부를 독려하고 있다. 저자의 20대 딸의 경매 참여로 낙찰 받은 초월역 부근의 4층 복층에 테라스가 있는 다세대주택 같은 물건에 점점 투자하고 싶은 마음이 커져갔다. 특히 사업자등록을 하면 합법적인 절세가 가능하다는것도 알게되었다.
파트3에서는 임장에 대한 노하우와 즐기면서 임장 하는 방법에 대한 이야기다 . 팁으로 현장조사서가 제시되어 있는데 임장할때 꼭 필요한 사항들을 놓치지 않고 체크해볼수 있어 참고하면 좋을거 같다. 챕터2 신혼부부의 안타까운 이야기 에서 신태담보물건을 전 위탁자와 부동산 중개사가 공모해 120여명의 사회초년생들에게 사기를 쳐서 피해를 입힌 사례가 나오는데 가슴떨리면서 읽었다. 행복해야할 새로운 인생 출발점에 무지로 돌이킬 수 없는 피해를 입었다면 얼마나 암담할까 싶었다.
소유권이 수탁자에게 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차 계약 시 수탁자의 동의를 받도록 한다. 위탁자가 임대차 계약을 맺으려면 신탁회사의 동의를 받고, 신탁관계가 기재된 신탁원부등을 임차인에게 안내하는 것이 일반적이다. 매약 수탁자 동의 없이 계약을 체결하면 , 임차인은 불법 점유자로 간주하기 때몬에 집을 비워야 하고 보증금을 몽땅 날리는 최악의 사태까지 벌어지는 것이다.p151
위와 같은 내용만 알았더라도 이런 사기에서 벗어 날 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 들었다.
신탁원부는 발급이 어렵고 권리관계 파악이 까타로워 악용하는 일이 많다고 한다.
신탁등기 후 전입세대 부동산 표기 에도 입찰전 유의사항이 들어있다. 먀물 등기사항전부증명서를 보면 신탁등기 이후 전입신고를 했기때문에 임차인들은 보증금을 한푼도 받을 수 없게 되었다.
계약할때는 등기사항전부증명서와 신탁원부를 잘 확인해서 계약해한다는점 잊지 말아야 겠다.
이렇게 실례를 들어 실제 부동산거래에 있어서 어떻게 대체해야 하는지 도움되는등 알차다.
파트4- 부자가 되는 원리-
저자가 늦은 나이에 공매에 투자하게된 이야기와 부동산 투자로 성공하기 위하여 갖춰야 할것과 부자가 되는 원리 성공하기 위해서 어떤 사람이 되어야 할지등 무엇보다도 꿈을 향한 도전을 두려워 하지말고 기회를 잡으라 한다.
이시대를 살아가고 있는 나 뿐만 아니라 자녀들도 함께 읽으면 두고두고 도움이 되는 부동산 공매 재테크의 길라잡이가 충분히
되어줄거라 믿는다.
재테크 서적이 대부분 성공사례들을 예로 들어 설명하고 있는데, 저자의 경우는 실패사례도 들어주며
'공매를 이렇게 하면 안되는구나' 를 간접적으로 터득케 한다.
나처럼 경매로 인생역전을 꿈꾸고 있다면 [부공산 공매 이렇게 쉬웠어? 공매실무와 실전사례]필독하기 바란다.
*출판사로부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.