kuh0101 | YES 블로그

0. 독서기간

22.11.13~27
22.11.27(일) : 독서모임 진행

1. 출간 의도

20년 첫 책 '내 집 없는 부자는 없다' 통해 다가올 하락장의 모습을 비추며 생애주기 실거주와 선순환 부동산 투자를 통해 흔들리지 않는 투자에 대해 설명했다면
하락장 기세가 완연한 22년, 격변한 부동산 시장에 혼란스러워하는 사람들에게 지난 금융위기 하락장의 경험을 꺼내어 새로운 시장 사이클에 맞는 투자 자세와 대처 방법을 전하고 있는 책
지난 2년간 블로그에서 나눈 2000건 이상의 댓글을 모아 무주택, 1주택, 다주택으로 정리

2. 저자 소개 - 대치동 키즈님

2007년부터 투자한 대치동 출신 부동산 투자자
2009년 금융위기 하락장 경험 후 재기하여 하락장에도 흔들리지 않는 뿌리-줄기-잎 부동산 자산 운용 시스템 고안
네이버 블로그 ‘대치동 키즈의 또~엇’ 운영 : 6만 명 이상 이웃들과 현실투자&사업&인생 이야기로 소통중

3. 본 것

프롤로그
- p6 바닥기 - 회복기 - 상승기 - 급등기 - 쇠퇴기 - 바닥기 부동산 사이클 중 지금은 쇠퇴기
- p8 19년과 22년이 다른 이유
  - 1 직전 급등기 여부, 2 인플레이션과 금리 변화, 3 착공 물량
- p12 22년 8월 전세 대란을 예상했으나 오히려 역전세가 나고 있는 이유
  - 임대차 3법으로 기존 갱신권 만료자는 높이 올라버린 전세금 따라가지 못하고, 전세 대출금리 상승하며 월세 금리를 역전
  - 많은 갱신권 만료 전세자들이 기존 살던 집에서 전세 상승분만큼 월세로 전환한 반전세 형태로 유지.
  - 대구 인천 대전 등 광역시 입주 물량까지 겹치며 8월 전세 대란 발생하지 않고 오히려 물량초과에 따른 역전세 발생
- p14 정부에서 취득세 중과 해지, DSR 대출규제 폐지/완화 등 매수 유인하는 완화책이 나오면 기술적 반등이 있을 수 있음
- 관성적 투자 지우고 하락장 새 문법 배울 때
  - 자기계획대로 부동산 시장이 따라주지 않으면서 불안감이 생겨나고 있음
  - 새 술(하락장 투자법)은 새 부대(하락장)에 담아야 한다.
  - 달리기 보다 생각해야할 시간
  - 중요한건 속도가 아닌 방향.
PART1 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
- 1 부동산 하락장, 내 집을 사는 것이 불안합니다
  - p30 상승장 후반기에 투자를 권하는 건 조심스럽다
  - p33 가족의 생애주기법 이용하기
    - 내 집에서 만족감을 느끼고 살다보면 사이클을 이기는 투자가 가능하다고 확신.
    - 부동산 사고 파는 것보다 더 어려운 것이 장기로 보유하는 것
    - 투자해도 불안하고 무주택자로 남아도 불안하다. 해도 불안, 안해도 불안하면 하고 불안한게 낫다. 더 나아가 하고 불안할 것이라면 내가 정말 사고 싶은 집을 사고 불안한게 낫다.
  - p37 시간이 쫓긴다는 조바심 ↔ 부동산 투자와 상극
    - 너무 늦었다는 조바심에 정신을 놓고 매수했다가 엉뚱한 물건을 비싼 가격에 사게 되며 매도까지 어렵게 만들 수 있음.
  - p45 배우자의 반대 > 투자를 통한 단 한 번의 작은 성공 경험을 배우자에게 보여주면 고집이 깨질 때가 많음. > 그렇게 조금씩 배우자도 내 투자생활을 적당히 지지하기도, 브레이크 걸기도 하는 훌륭한 파트너가 됨
    - 투자의 기회는 또 온다. 장이 좋을 때는 주변 투자자들이 더 나의 동반자처럼 느껴지지만 가족이 아니다. 결국 투자는 혼자 하는 것이고 외롭다. 배우자라도 있어야 의지할 수 있지 않나. 돈은 또 벌면 된다.
  - p49 첫 직장 1년만에 구조조정을 바라보며 직장에 몰빵하지 않고 일찌감치 재테크에 눈을 뜨게 됨. 믿을 건 내 몸값이라는 생각에 총 7번의 이직을 하게 된 계기도 됨. 다만 인생의 재미도 모르고 돈에 열중하면서 투자한답시고 자신과 가족의 삶을 돌보지 않게 됨.
    - 30대 초반 돈 끌어다가 부동산과 주식 투자했다가 하락장 맞으며 부동산은 반토막, 주식은 2번의 상장폐지로 빈털털이. 이후 몇 년 고생하다가 부동산 투자로 재기한 이후 절대 모든 돈을 투자하지 않게 되었으며, 전보다 더 쓰고 취미생활도 열심히 하고 가족을 위해서도 아끼지 않게 됨.
    - 투자 : 행복하자고 하는 것. 인생의 재미도 모른 채 돈만 모으고 자산만 불리는 인생은 불행하다.
    - 분양받은 아파트는 들어가 살면서 충분히 새집을 즐겼으면 좋겠음.
    - 돈을 다루는 그릇이 약한 상태에서 빠르게 성공하려는 욕심이 넘치면 인생이 부정당하는 충격을 받을 수 있음
- 2 부동산 하락장, 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
  - p56 내가 들어가 살 수 있는 집을 구매하자.
    - 재개발을 산다면 관리처분인가 받아서 착공 확실해진 입주권(아무리 못해도 사업시행인가 난 곳)
    - 내가 들어가 살면서 인프라 누리면 가격 하락했다고 해도 삶을 즐기며 견딜 수 있음
    - 감당할 수 있는 집으로 갈아타기
    - 내가 사는 시점이 언제나 최고가이다. 꼭지라 생각하고 살기 좋은 곳을 고르면 실망할게 없고 그러다 오르면 덤으로 좋다.
  - p61 아이는 생애주기투자의 동기부여.
    - 한 아이의 부모가 되면 아이에게 나보다 나은 삶을 주고 싶다는 생각을 하게 됨
    - 부동산 초심자일 수록 사이클보다 생애주기에 집중할 필요가 있음
    - 사이클보다 더 강력한 동기부여여서 실행력을 높이고, 학업이든 인프라든 상급지 실거주 목적으로 하므로 설령 하락이 오더라도 살다보면 다시 상승장을 맞는, 사이클을 이기는 투자가 되기 때문
  - p70 결정장애 줄이는 마음 학습법
    - 각 기준을 점수화하기
    - 시간을 정해놓고 집중하기
    - 결정에 대한 부담을 나눌 사람을 찾기(가족, 동료 등)
    - 장고 끝에 악수라는 말이 있지만, 가장 최악의 결정은 아무것도 선택하지 않는 것.
  - p82 자산을 얼린다는 것 : 좋은 시기가 오면 다시 꺼내 먹을 수 있을 때까지 상하지 않게 보관하는 것
    - 좋은 자산에 충분한 시간적 여유를 주고, 안팔리면 전세 등을 돌려 팔 이유를 없애거나 부도가 나지 않게 현금을 확보하는 것이 좋은 자산을 지키는 행위.
PART2 1주택자 어떻게 하면 좋을까요?
- p89 거래가 부진할 때는 급매로 팔고 급매로 살 수 밖에 없음
- p91 국평 이하 갈아타기는 바닥장이 나을 수도 있음
  - 사람들의 돈이 말라가면서 큰 자본이 드는 것부터 매수를 포기해 나갔기 때문
  - 유일무이한 희소성을 가진 경우는 예외
  - 갈아타기가 어렵다면 과감하게 바닥장을 기다려보는 것도 방법
- p96 일시적 1가구 2주택 비과세는 가장 이른 시일 내에 내 집을 완성하는 지름길
  - 양도차익 5억 초과 시, 비과세 이익 = 일반과세로 1채 추가 매각하는 것과 맞먹음
  - 일반과세 매도 시 내는 양도세만큼을 매도 하한선을 잡는 것도 가장 합리적인 방법
  - 비과세 = 이른 시일 안에 내 집 완성할 수 있는 지름길.
- p103 신혼, 자녀가 유치원 들어갈 때, 자녀가 초등학교 고학년이 되었을 때까지 3번이 갈아타기의 적기 시점. 상급지에 대한 욕구가 가장 강렬한 때임. 자녀가 중학교 입학 시 학업과 정서적 안정감이 중요하여 쉽게 이사가기 어려움.
  - 위 3가지 생애시점 지나면 갈아타기를 멈추고 자산가의 길을 걸어갈 필요가 있음.
  - 갈아타기 먼저 하고 실행해야 편한 마음으로 조급하지 않을 수 있음.
  - 내 집 없는 부자는 없다.
PART3 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?
- p186 위험을 관리하면 두려움을 이길 수 있다
  - 현금 창출, 시간적 여유 확보, 대응력 키우기
- p229-230 무리한 투자를 해서는 안 된다(가용 자금을 냉정하게 따져보고 욕심을 경계하라)
- p235-242 실행을 망설이는 이유는 손실회피본능 때문(물건 사서 손해보고 고생하면 어떡하지?). 실행력을 높이려면 반복되는 학습을 통해 자기 확신 능력을 개선해야 함
  - 자기확신능력 개선을 위한 저자의 실천방안
  - 1 뭘 할지 모르겠다면 가장 쉽게 이해되는 것을 하자
  - 2 명분을 위한 명분이 오히려 실행을 주저하게 만든다
    - 내가 매수 혹은 매도하려는 부동산은 현시점의 수요와 공급, 가격이 적정한지
    - 나의 투자 계획에 부합하는지 단순하게 생각하면 실행력을 높일 수 있음
  - 3 실행을 결정하는 건 ‘안전 마진’과 ‘수익률’
    - 여러 변수를 고려하고 잴 동안 상승장이든 하락장이든 일단 뛰어든 사람들은 돈을 벌었다 ⇒ 여기엔 동의하기 힘들다. 21년 폭등장에 꼭지 잡고 일단 뛰어든 사람 중에 손해보고 고금리로 고통받는 사람들도 많은데..
    - 가격에 집중해서 내가 사려는 물건이 안전마진과 수익률이 나오는지만 계산해서 답이 나오면 실행하면 됨.
    - 안전마진 가늠하는 방법 : 비슷한 물건과 비교 (분양권은 분양가격+프리미엄을 인근 신축 가격과 비교)
  - 4 능숙한 투자자인 척 하기
    - 네이버에서 시세 파악해서 중개소 가기. 가서 지역의 시세 이야기하면서 대화 시작하면 대부분 주도권을 잡을 수 있음.
- p257 돈에 대한 원칙 ‘시간적 여유를 가지자’. 시간에 쫓기지 않는 투자를 하자.
  - 시간의 꼬리표가 달린 돈을 쓰지 말자. ex) 다른 곳에 잔금 치러야 할 돈을 그 사이 단기 투자에 유용하지 않거나 특정 시점 안에 반드시 팔아야 하는 조건이 걸린 물건은 투자 X
  - 돈의 기준을 지켜야 돈그릇을 키울 수 있다
에필로그
- p262 지출계획을 세워서 텅장을 경계하자
- p265 뿌리-줄기-잎으로 자산 배분 전략 세우기
  - 1 뿌리 자산에서 나오는 종잣돈으로 줄기 자산 매입
  - 2 줄기 자산 매입으로 종잣돈 불려서 수익형인 잎 자산 매입
  - 3 남은 돈과 뿌리 자산에서 나온 초기 종잣돈을 모아 줄기 자산에 투자 > 잎 자산 매입 반복
  - 4 직장소득 있는 동안 하나씩 모든 수익형 부동산에서 이자와 비용 떼고 남은 세후 월세 수익을 차곡차곡 쌓아서 근로소득 될 때까지 모아나가기
- p267 개인적인 욕심을 쫓아 현재를 희생하지 말자. 경제적 자유, 투자, 사업에는 목표 금액도 달성시기도 없음. 시간과 공간의 구애를 받지 않고 가족과 현재를 즐길 수 있는 정도의 설정만 있을 뿐.

4. 깨달은 것

무주택자/1주택자/다주택자 등 각각 다양한 상황에 놓인 많은 분들의 시점에서 현재 유례없는 고금리 상승기와 부동산 하락장을 바라보며 어떤 고민을 하고 있는지 알 수 있었으며,
하락장을 먼저 겪은 선배 투자자로부터 그 고민에 대한 지혜로운 답변과 조언을 책을 통해 들여다볼 수 있어서 좋았음
책을 꺼내보기 전에는 조급한 마음이 남아있었다면, 책을 완독한 이후로는 조금 더 마음의 여유를 갖고 시장을 바라보고 기다리며 현재 내가 할 수 있는 일에 집중해야겠다는 생각이 들었음
그리고 반드시 기회는 다시 찾아오기 때문에 그 기회가 오기 전까지 매일 차곡차곡 공부하고 준비하는 시간으로 가지면 된다는 희망과 용기를 얻었음
또한 시장을 얕보고 과한 욕심을 부렸다가는 수 년간 엄청난 고통을 나 뿐만 아니라 내 가족이 함께 겪을 수 있다는 점에서 겸손하고 겸허한 마음으로 시장을 바라볼 수 있게 되었음
당장 주택 수를 늘리는 것만이 정답은 아니며, 당분간은 가정의 생애주기에 따라 1세대 2주택 비과세 혜택을 활용한 갈아타기 전략으로 상급지 이동을 하다가 시장이 안정화가 되었을 즈음부터 주택 수를 늘려나가도 결코 늦지 않는다는 저자의 고견이 와닿았음
금융 위기 하락장에서 현실적인 직언을 듣고 싶다면 대치동키즈님의 책을 적극 추천할 것 같으며, 20년 상승장에서 출간된 대키님의 첫 책도 한 번 읽어봐야겠다는 생각이 들었음