저자 : 김현석
KH부동산투자연구소 소장으로 소액으로 시작하여 다양한 부동산으로 수익을 올린 실전부동산일반매매 경매투자가이다.
부동산실전재테크와 경매재테크를 일반인들에게 알기 쉽게 알려 주고자 네이버 카페 KH부동산투자연구소(https://cafe.naver.com/tojamall)와 다음 카페 KH부동산투자연구소(http://cafe.daum.net/dance777)를 운영하고 있다.
저자는 18년 이상 부동산실전투자와 경매투자를 진행하여 고수익을 올린 투자가이며 부동산일반매매와 경매 투자를 실시하여 수익을 내고 있으며 초보자가 부동산 재테크로 수익을 올릴 수 있도록 부동산실전투자법과 부동산경매강의를 진행하고 있다.
목차
1장 주거용부동산 성공투자포인트
2장 상업용부동산투자의 정석
3장 경매부동산 투자방법
책 소개
현재 1~3천만 원 미만으로 부동산에 투자 의향을 가진 분들은 부동산 투자를 하고 싶어도 소액이 투자되는 물건을 찾지 못해서 투자를 하지 못하고 투자를 포기해 버리는 사람들이 많이 있다.
그러나 부동산 실전투자가들은 종잣돈 3천만 원 이하의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 여러 가지 방법을 알고 있다.
예를 들면, 6천만 원인 빌라가 전세 3천만 원이고, 월세가 보증금 1천만 원에 월 30만 원일 경우에, 일반투자가들은 전세 3천만 원을 놓고 실투자금 3천만 원+등기비를 낸다. 이렇게 되면 실투자금이 3천만 원을 넘는다.
그러나 실전투자가들은 상기 일반투자가처럼 투자하지 않고, 매매가 8천만 원인 빌라를 6천만 원에 경매로 낙찰받아 80% 대출 (4,800만 원, 대출규제제외지역)을 받고 나머지 잔금 (1,200만 원)+등기비)을 지불하는 방식으로 소액투자를 한다. 29p
이 내용이 이 책을 대표한다. 이 책은 어떻게 소액으로 부동산을 살 수 있는지 그 사례들에 대한 책이다. 이론적인 내용은 거의 없다. 아니 아예 없다. 책의 처음부터 끝까지 오직 실전만을 위해 만들어진 책이다. 위의 사례를 조금 더 분석해보자. 경매로 6천만 원에 낙찰을 받으면 이미 2천만 원의 시세차익이 챙긴 샘이다. 4,800만 원의 대출을 받으면 잔금 1,200만 원에 등기비용까지 하면 1600만 원이 필요하다. 그러고 나서 1천만 원 보증금에 30만 원 월세를 놓는다. 실 투자금액은 600만 원이 된다. 8천만 원짜리 빌라 한 채를 구매하는데 실제 들어간 금액은 600만 원이다. 즉 600만 원만 있으면 부동산 투자를 할 수 있는 것이다. 이 사례가 현실감이 떨어진다고 생각할 수도 있다. 하지만 책 속에는 이와 비슷한 많은 사례들이 담겨 있다.
아파트, 빌라, 다세대 주택을 가리지 않고 정말 소액으로 부동산을 구매하고 매매차익과 임대수익을 실현할 수 있는 부동산들을 소개하고 있다. 이 책을 읽다 보면 지금 당장 엉덩이를 들고나가야 할 것 같다. 내가 지금 바로 나가면 이런 부동산을 찾아서 투자를 할 수 있겠다는 생각마저 든다.
이런 사람들이 보면 딱 맞아 보인다
SNS를 하다 보면 요즘 부동산이 얼마나 핫한지 알 수 있다. 부동산을 해야만 성공할 수 있는 것처럼 생각되기까지 한다. 하지만 부동산을 잘 알고서 부동산 시장에 뛰어드는 사람은 얼마 없어 보인다. 남들이 하니까, 남들이 좋다고 하니까 일단 뛰어드는 경우를 상당히 많이 봐왔다. 물론 잘 되면 좋겠지만 가끔은 추천만 원에서 수억 원의 금액을 얼마 못가 잃는 사람들도 보이곤 한다. 그 가장 큰 이유는 자신이 투자해야 하는 물건에 대한 지식의 부족으로 보인다. 내가 투자하고자 하는 물건에 대한 충분한 이해도를 가지고 있어도 부동산에서 성공하는 것이 결코 쉬운 일이 아님에도 불구하고 자신은 지식을 가지고 있지 못한 체 다른 사람들의 이야기만 듣고 섣부른 투자를 하는 것이 실패의 가장 큰 이유로 보인다. 그래서 이 책은 지금 당장 무언가를 하려고 하는 분들이 보면 잘 어울릴 책이다. 처음부터 끝까지 실제 사례와 투자 시 반드시 알아야 하는 사항들에 상세히도 잘 정리되어 있다. 수많은 물건들에 대한 분석, 투자 시 고려 사항들과 물건들에 대한 사진들과 답 사 이야기를 통해서 내일 당장 사용 가능한 부동산 투자지식들이 하나 가득이다.
지금 당장 무언가를 사려고 한다면, 아주 소액이지만 더 늦기 전에 부동산을 구매하고자 한다면 이 책을 먼저 읽어 보는 것이 좋겠다. 마치 직접 염장을 하고 옆에서 가르쳐주는 듯한 친절한 설명이 내가 지금 해야 할 일들과 그 답들을 명쾌하게 내려준다
책 속에서
소형 원룸형 빌라 투자가치 분석
본건을 1억에 낙찰받는 경우 수익률을 살펴보면,
낙찰가 1억에서 대출 73%(대출 규제 전) 7,300만 원(4% 이자 24만 원) 빼면 실비용 2,700만 원이고, 여기에 취득세 110만 원+경매 소요비용 300만 원 합치면 총 3,110만 원이 든다.
총 3,100만 원에서 월세 2천/40만 원 놓으면 실투자금은 1,110만 원이 들게 된다.
월세 임대수익은?
월세 40만 원에서 대출이자 24만 원을 빼면 월 16만 원의 수익이 발생하고 1년이면 192만 원 임대수익이 발생하게 된다.
따라서 실투자금 1,110만 원 투자하고 1년 192만 원이 나오므로 연 17% 임대수익이 나오는 고수익 사례가 된다.
본건은 역세권이면, 초, 중, 고가 인접한 입지와 수익률 계산에서 좋은 투자가치를 가지고 있어서 채광만 좋다면 투자가치는 괜찮다고 생각된다. 41p
소형 원룸형 빌라 투자포인트
1. 전용면적이 너무 적으면 가격 상승이 제한적이므로 가급적 5평 이상의 풀 옵션 된 역세권 빌라가 좋다.
2. 주방, 거실, 방과 불리되고 발코니가 형성된 구조가 좋다.
3. 역세권이면서 주변에 상업시설과 업무시설이 있고 초, 중학교가 있으면 좋다.
4. 수익률 분석을 통해 소액이 들어가고 세후 임대수익이 10% 이상 나오는 것이 좋다.
5. 오래된 원룸형 빌라는 옵션 교체비 등 수리비 지출이 많아 2014년 이후에 준공한 빌라를 구입하는 것이 좋다.
6. 엘리베이터가 형성되면 좋고 주차공간이 넉넉한 것이 좋다.
7. 역세권이지만 가격이 비싸서 수익률이 현저히 낮은 것은 투자를 피한다.
소액부동산투자 성공스텝
1. 투자할 종잣돈을 예금, 적금을 통해 2~3천만 원을 모은다.
2. 소액투자로 충부한 종잣돈이 생기면 투자지역, 대상, 투자 기간, 투자금 회수 시간을 설정한다.
3. 종잣돈을 모으면서 부동산 공부를 하고 경매를 공부할 경우, 적어도 3개월을 충실히 공부하면서 여러 지역 현장답사를 다녀 개발호재와 지역적 특성 및 시세를 잘 파악한다.
4. 급매나 갭 투자 시 미리 투자 지역의 개발호재, 시세를 파악하고 부동산에 방문하여 급매물이나 전세 끼고 매입할 부동산을 소개받고 좋은 부동산 (저렴하고 시세 상승 가능한)이라고 생각되면 매입을 고려한다.
5. 소액으로 최대의 투자가치가 있는 부동산을 찾고 가장 자신감 있고 확신이 있는 부동산에 소액 투자를 한다.
6. 투자한 부동산을 오를 것이라 생각하고 기다린다.
7. 매도시기에 잘 팡아 수익을 올린다.
오피스텔 투자 시 참고사항
1. 재산세가 발생하며 재산세가 주택보다 비씨다.
2. 사업자등록을 하면 국민연금, 고용보험을 내야 한다.
3. 임차인이 전입신고하면 주거용 주택에 산입되어 주택 수가 증가한다.
4. 부동산중개수수료와 수리비가 들어간다.
5. 월세임차인을 찾을 때 대략 1개월 이상의 공실이 생긴다.
6. 임대수익에 대한 소득세를 신고해야 한다.
7. 수익형부동산투자 붐으로 시세가 현재 많이 상승한 상태다.
8. 태생적으로 대지지분이 적고, 전용면적이 넓지 않으며 오래될수록 신규오피스텔에 밀려 임대 선호도가 떨어진다.
9. 업무지구가 밀집되어 있는 역세권 소형오피스텔이 월세수익에 좋다.
10. 바닥 난방이 안 되어 있는 것은 주거용으로 임대 놓기 어렵고 업무용, 즉 사무실용으로만 임대를 놓아야 한다.
11. 전기로 바닥 난방을 하는 오피스텔은 가스난방시설의 오피스텔보다 가격이 낮고 투자가치가 떨어진다.
12. 오피스텔 임대사업자로서 침대하면 취득세를 면할 수 있다.
13. 경매의 경우 관리비 연체 료와 평당 관리비와 예상 관리비와 월 예상관리비를 관리소를 통해 알아본다.