재테크 초보자는 출발이 중요하다. 주식, 부동산 등 지침이 되는 좋은 책을 통해 먼저 전체적인 큰 틀을 파악하는 것이 중요한 것 같다. 이 후 기본기를 다진 다음 블로그나 심화 주제를 다룬 여러가지 매체를 통해 실력을 향상시켜나가면된다. 그러나 무엇보다 중요한건 투자의 지식을 실행에 옮기는 것이며, 시행착오를 통해 몸으로 배운 경험치가 자신의 실력이 된다.
그런 의미에서 『저는 부동산 경매가 처음인데요』 책은 나같은 부동산 경매에 관심은 있지만 초보자인 사람이 기본기를 다지는 데 아주 좋은 책이다. 경매를 접하기부터 낙찰 및 최종 명도까지의 흐름을 주인공 한빛과 구슬씨의 스토리를 통해 재미있게 풀어나가고 있다. 단순 재테크 테크닉이 아닌 투자의 목표를 명확히 설정하는 마인드 셋이 중요함을 시종일관 강조하고 있다. 그러면서도 관계 법령과 투자 상식, 특히 권리분석 편에서는 여러 실전예제가 있어 책에서 읽은 내용을 제대로 익힐 수 있도록 도와준다.
목차는 다음과 같다.
1장 부동산 경매 기초 다지기
2장 알짜 매물 살펴보기
3장 권리분석 마스터하기
4장 경매법원 찾아가기
5장 진짜 내 것 만들기
1장은 경매 기초 편. 경매의 절차를 요약하여 설명. 경매의 목표 설정이 중요 (수익을 위해서는 되도록 싼 값에 사는 것이 중요). 투자자금의 규모에 따른 투자 대상 선정. 투자자금 마련을 위한 방법과 수익률 관계 등을 설명. 경매의 큰 틀을 이해하는데 큰 도움이 된다.
2장은 매물 선정 편.
■ 경매 물건을 확인하는 방법
1) 대법원 경매정보 사이트 : 매각이 진행되는 모든 경매사건을 확인 가능. 사설 유료사이트가 정보의 질이 우수함.
2) 인터넷 등기소 홈페이지 : 부동산 등기사항전부 증명서 확인
3) 국토교통부 실거래가 홈페이지 : 주택의 거래내역과 실거래가를 확인
4) 주요 어플
'네이버부동산' : 주거용 부동산 - 아파트, 다세대, 오피스텔 등
'밸류맵' : 비주거용 부동산 - 상가, 오피스, 토지 등
5) 공매물건 확인 : 온비드
■ 부동산 관련 서류 확인 방법
1) 건축물 대장: 부동산에 대한 '사실관계'를 중심으로 설명
2) 등기사항전부증명서: 부동산에 대해 '권리관계'를 중심으로 설명
3) 두 장표에 기재된 내용이 일치하지 않는경우
- 사실관계가 맞지않다: 등기사항전부증명서를 건축물대장에 맞춰 수정
- 권리관계가 맞지않다: 건축물대장을 등기사항전부증명서에 맞춰 수정
3장은 권리분석 편. 임차인 입장에서 어떠한 권리를 가질 수 있는지 파악할 수 있다. 꼭 경매를 위해서라기 보다 일반인으로써 필요한 권리와 법들이다. 필수적으로 알아두어야 한다.
■ 핵심요약
1) 권리분석의 출발은 부동산 등기사항전부증명서다.
2) 권리분석의 마무리는 매각물건명세서다.
3) 말소기준권리만 확실히 이해해두면 대부분의 경매물건은 손쉽게 권리분석을 할 수 있다.
추가적으로, 대부분의 물건은 권리분석보다 매물 조사와 현장답사가 훨씬 중요하다.
■ 알면 힘이 되는 부동산 법 - 주택임대차보호법
전입신고와 확정일자를 통해 자신의 권리를 지킬 수 있다.
임차권등기제도가 있으니 필요시 써먹자
주택임대차보호법에 규정된 임차인의 권리: 1.대항력, 2. 우선변제권, 3.최우선변제권
4장. 실전입찰편. 공부를 마친 투자자가 실전 경매를 진행하는 내용임. 입찰 절차와 필요 서류 작성 등 준비사항을 알려준다. 입찰 가격 선정시 주의사항, 낙찰율을 높이기 위한 전략도 소개함. 낙찰은 계약의 자격을 얻은 것 뿐이므로 이후 절차도 중요하다.
낙찰 → 1주일 후 매각허가결정 (매수인의 자격 생김) → 매각허가결정에대한 확정판결, 잔금납부기일 정해짐 → 잔금납부, 소유자 자격을 갖게 됨. → 등기 (100% 자기 자본일때 셀프등기 가능) → 명도
5장. 명도편. 부동산을 온전히 내 소유로 하기 위한 마지막 절차인 명도에 대해 알려줌. 경매 공부를 찬찬히 진행하다가도 마지막 명도에서는 탁 막히는 느낌이 많이 들었다. 명도가 어렵고, 시간이 오래 걸리는 경우를 여러번 들어왔기 때문이다. 책을 통해 명도는 사람사이의 관계에서 원만한 협의점을 찾아가는 일의 성격임을 깨닫게 되었다.
■ 협의에 의한 명도를 위한 원칙
1) 가급적 빠른 시일 안에 점유자를 만난다.
2) 점유자의 이야기를 충분히 들어준다.
3) 점유자가 무엇을 원하는지 파악한다.
4) 여유와 원칙을 가지고 끝까지 소통한다.
■ 묵묵부담형 점유자를 다루는 방법
1) 내용증명 작성 및 발송
2) 부동산 점유이전금지 가처분 신청
3) 인도명령에 따른 강제집행 (계고)
재테크 책들 중에는 저자의 성공담으로 채워진 책들이 많다. 피나는 노력과 성공에 이르기 까지 과정을 보면 박수쳐주고 본받을만하다고 생각한다. 그러나 나같이 투자를 통해 수익을 맛보고 싶어하는 독자들의 욕구를 채워주기엔 부족할 수 밖에 없다. 『저는 부동산 경매가 처음인데요』 를 통해 경매를 입문하여 첫 수익을 거두기 까지 내옆에 두고두고 보면서 투자 길잡이로 삼아야 겠다.
YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다