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[도서]부동산 투자의 관점

오윤석 저
페이지2 | 2023년 11월

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부동산에 대해 공부할수록 부동산 투자의 방법과 방향이 얼마나 다채로운가 알게된다. 흔히들 아는 아파트 갭투자, 상가 투자로 월세 수익을 얻는 방법 등이 있지만, 이 책의 저자는 ‘부동산 전략 개발 사업가’로 골목의 오래된 건물을 찾아 새로운 가치를 부여한 공간을 만들어내는 일을 하고 있다. 부동산 투자의 끝판왕은 이러한 ‘디벨로퍼’가 아닐까 생각한다.

저자는 젊은 시절 전세로 살던 빌라가 경매로 넘어가게되고, 다른 조사 없이 2등과의 가격 차이도 꽤 크게 최고가 매수인으로 낙찰을 받은 후, 금리인상으로 수중에 천원만 남게 된 사연을 소개하면서 부동산 투자에서 중요한 것은 ‘리스크 관리’라는 것을 강조한다. 부동산은 ‘언제 투자할까?’도 중요하지만 ‘언제 투자하지 않을 것인가?’도 매우 중요하다는 것이다. 저자는 2021년 부동산 가격이 무섭게 상승하는 것을 보고 그때부터 투자를 멈추었다고 한다. 모두들 광기에 빠져 있던 시기에 고수들은 모두 이상함을 감지하고 있었다.

대부분의 사람들이 부동산에 투자할 때 해당 입지만 대충 보고 쉽게 투자를 결정하는 경우가 많다고 한다. 나도 다양한 사례들을 보면서 신기할정도로 그 큰돈을 쉽게 투자해 버리는 경우가 많다고 느꼈는데, 저자는 부동산을 둘러싼 매크로 관점과 마이크로 관점을 모두 자세히 분석할 수 있어야 한다고 거듭 강조한다. 부동산 시장의 매크로란 국내외 경제 상황, 정책, 금융, 도시기본계획, 도시주거환경정비계획, 공간계획정보 등이 있고, 마이크로에는 지역, 상권, 입지 등이 있다.

부동산 가격은 단순히 하나의 이유 때문에 오르내리지 않는다. 이것에 영향을 미치는 다양한 요인들이 복잡하게 얽혀서 현재의 가격이 나타나게 된다. 따라서 부동산을 바라볼 때는 여러 측면에서 분석할 수 있는 관점이 필요한데, 저자는 이를 ‘경기법사’ 즉, 경제적 관점, 기술적 관점, 법률적 관점, 사회?문화적 관점의 4가지를 들었다. 간단히 말해서 금리나 세금, 자신의 자산을 관리하고, 등기부 상이나 여기에 드러나지 않은 흠결을 찾아내고, 해당 부동산이 위치한 환경, 공간등을 분석하고, 사회적 흐름과 문화적 변화가 부동산에 미치는 영향을 고려하는 것이다. 이를 분석하는 것이 결국 리스크 제거나 새로운 기회 발견의 도구가 될 수 있을 것이다. 이를 통합적으로 사고하는 능력이 필요하다.

저자는 도시 전체가 어떻게 변화할 것인지 정부의 개발계획부터 어떤 공간이 요즘 각광받는지까지, 탑다운 방식의 분석을 먼저 강조한다. 이후 탑다운 방식과 버텀업 방식을 반복하면서 자신의 분석을 확인하는 것이다. <2040 서울 도시개발계획>을 보면 앞으로 서울시가 어떤 방향으로 도시를 발전시켜나가려 하는지 방향이 보인다. 정권이 바뀌더라도 행정의 연속성을 생각하면 언젠가는 그 방향으로 나아갈 것이다. 이를 염두에 두고 특정 구, 동으로 좁혀오면서 특정 입지에 어떤 부동산이 적합할지를 분석하는 것이다.

저자가 또 하나 강조하는 부분은 부동산에 ‘인문학적 관점’이 더해져야 한다는 것이다. 부동산은 사람이 사는 곳이며, 사람들에 의해 발전한다. 인간의 근원적 문제는 욕구로부터 시작되며 ‘이를 부동산이라는 공간에 어떻게 융화시킬 것인가’를 생각하면 된다는 것이다. 버려진 고택을 먼 타지에서까지 손님이 찾게 만드는 멋진 카페로 변신시킨 사례 등을 보면 어느 부분에서 그 가치를 찾아내느냐에 따라 부동산의 운명을 바꿀 수 있다.

저자는 부동산이 살아있는 생명체라고 말한다. 해당 지역만의 색깔을 이해하고 사회 문화적 변화의 흐름을 알면 핫플의 이동을 이해할 수 있다. 책의 내용 중에 ‘부동산은 멀리서 넓게, 가까이서 자세히 봐야 한다.’는 문구가 굉장히 인상깊었다. 얼마나 다각적으로 들여다보면서 가치를 찾아내야 하고, 줌인 줌아웃을 반복하면서 입체적으로 분석해야 하는가. 단순히 기분이나 남의 이야기에 따라 쉽게 흔들릴 것이 아니라, 이렇게 다양한 측면에서 자신만의 관점을 가지고 있다면, 자신이 상상하는 부동산의 미래 가치를 실현시키는 성공적인 투자자가 될 수 있을 것이다.
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